Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов.

В данной статье описаны основные методы расчета ставки дисконтирования, условия их применения с указанием источников информации для получения расчетных данных, что является, несомненно, полезным для применения на практике.

Доходный подход к оценке бизнеса предполагает, что предприятие (бизнес) стоит столько, сколько сегодня стоит поток выгод, которые оно принесет в будущем. При этом очень важно, когда собственник будет получать эти выгоды и с каким риском это сопряжено. 

Проблема адекватной оценки привлекательности проекта, связанного с вложением капитала, заключается в определении того, насколько будущие поступления оправдывают сегодняшние затраты. Поскольку принимать решение приходится «сегодня», все показатели будущей деятельности инвестиционного проекта должны быть откорректированы с учетом снижения ценности (значимости) денежных ресурсов по мере отдаления операций, связанных с их расходованием или получением. Практически корректировка заключается в приведении всех величин, характеризующих финансовую сторону осуществления проекта, в масштаб цен, сопоставимый с имеющимся «сегодня». Операция такого пересчета называется «дисконтированием» (discounting = уценка). Необходимо выбрать методологический подход и метод при определении такого пересчета. Таковыми являются методы дисконтирования денежного потока и капитализации в рамках доходного подхода оценки бизнеса, а расчет стоимости инвестиционных проектов производится на основании соответственно ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, смысл которых заключается в измерении темпа снижения ценности денежных ресурсов с течением времени.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в общем случае включает анализ рисков инвестиций в объект оценки и обоснование надбавок за каждый риск. При этом экспертом выступает сам оценщик, который обязан учитывать как индивидуальные особенности (несистематические риски) оцениваемого объекта, так систематические (экономические и институциональные) риски, в том числе прогнозируемые. Достоверность расчетов существенно повышается, когда в отчете обоснованы качественные и количественные характеристики рисков инвестиций в объект оценки.

Сущность затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство па нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Сегмент коммерческой недвижимости начинает оживать. Правда, первые робкие шаги пока слабо подкрепляются финансированием со стороны банков. Кто же победит в борьбе за инвестора?