Основные подходы и методы оценки недвижимости.Затратный подход.
Сущность затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство па нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие- либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный подход. Однако, даже в странах рыночной экономики, оценщики часто применяют этот подход.
Применение затратного подхода необходимо при: анализе нового строительства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости, оценке для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости рынка отсутствует.
Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю.
Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей. В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, т. к. переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу.
Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного. Оценка недвижимости затратным подходом может производится с позиций полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ).
Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой. С практической точки зрения при проведение оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности- кинотеатры, магазины)
С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение (ПСЗ), поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости. Ограничения, связанные с применением метода.
1. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможность применения варианта наиболее эффективного использования участка. Алгоритм затратного подхода.
Последовательность действий при применении затратного подхода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды. 2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения. 3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний. 4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ), с целью получения стоимости зданий и сооружений. 5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка. Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения
Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПСЗ), Среди этих методов можно выделить 3 наиболее часто применимых группы методов: • Методы количественного анализа. • Методы разбивки по компонентам. • Методы укрупненных показателей.
