По данным Госкомстата, в I квартале 2010 г. объемы строительных работ в Украине сократились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21,4%, до 5,7 млрд. грн. В целом, подобная ситуация в строительном бизнесе была в 1992 году, когда объемы строительства упали на 39%. Растет (и это отчасти удивительно) стоимость строительно-монтажных работ. Если в феврале 2010 года стоимость повысились на 1,8% по сравнению с январем 2010 года (в январе рост цен составлял 0,8% к декабрю 2009 года), то в марте строительно-монтажные работы снова выросли на 1,2%.
Рынок стареет
По оценкам компании CB Richard Ellis, с учетом того, что в 2009 г. не было начато строительство практически ни одного офисного объекта, и лишь немногие объекты начнут строиться в 2010 г., то в 2011-м объем введенных офисных объектов в столице может стать самым низким за последние 5 лет.
Низкие арендные ставки и невысокий уровень заполняемости делают строительство офисов непривлекательным. Начиная с осени 2008 г. объем замороженного строительства в сегменте офисной недвижимости уже достиг 400 тыс. кв. м., тогда как в прошлом году объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в Киеве составил 90 тыс. кв. м.
Пока же коммерческая недвижимость только достигает своего дна. Данные по рынку коммерческой недвижимости (как и на рынке жилья) противоречивы. За 4 месяца торговые помещения подешевели на 20%, а офисные — на 7%. В апреле число свободных площадей в бизнес-центрах Киева увеличилось, что и привело в отдельных случаях к снижению на 15-20% арендных ставок в конце апреля, что, однако, не говорит про окончательное формирование рыночной тенденции.
Гостиничная недвижимость в настоящее время более привлекательна, чем даже офисная, хотя до кризиса было наоборот. Несмотря на кризис, значительный дефицит качественных объектов гостиничной недвижимости в Украине вообще и в Киеве в частности, по-прежнему, вызывает достаточно сильный интерес со стороны инвесторов, в том числе - международных гостиничных сетей.
Денег пока нет
Приход нового правительства никак не изменил ситуацию на рынке строительства. Власть сменилась, а иллюзии остались. На госбюджет рассчитывать коммерческая недвижимость вряд ли сможет рассчитывать, и кроме НБУ и его печатного станка в стране просто нет лишних денег. В Нацбанке же лукаво говорят, всеми силами пытается помочь этой сфере, однако все зависит не только от них, но и от политики Кабмина.
В этой связи отдельные региональные власти начинают сами предпринимать определенные усилия, которые, вероятно, закончатся также как и централизованная господдержка – ничем. Так, Совет министров Крыма намерен предоставить налоговые льготы крымским строительным компаниям в 2010 году. Вряд ли, что в бюджете автономии будут лишние средства для «каких-то» строителей.
Рост отрасли в значительной мере зависит от банковского кредитования. Но банкиры пока не знают, что делать со своей заложенной недвижимостью. Банкиры до последнего времени старались придерживать объекты, так как это вызвало бы еще большее падение цен. В настоящее время, при частичном повышении спроса на объекты, они смогут реализовать их по «справедливой» цене. Хотя массовый выход этих объектов на рынок вызовет падение цен.
Украинские девелоперы смогут найти средства на активизацию деятельности на западных рынках капиталов. Впрочем, учитывая опыт, сомнительно, что частные западные инвесторы начнут воспринимать наших эмитентов из строительной отрасли раньше чем через год. Несколько удачных размещений украинских компаний пока нельзя экстраполировать на строительную отрасль.
Примечательно, что рынок начинает оживать в неожиданном ракурсе. Наример, если еще в начале этого года девелоперская компания «XXI Век» распродавала проекты в попытке спасти свою ликвидность, то сейчас она планирует до августа начать строительство 5* гостиницы в центре Киева. Стоимость проекта составит около $100 млн., а финансирование проекта будет происходить за счет собственных и заемных средств. Возможно, это связано с дефицитом гостиничных номеров к Евро-2012 или большой долей заемного финансирования, но быстрая «смена картинки» с закрытия финансовых дыр до построения грандиозных планов не может не удивлять.
Сладкие прогнозы
В мировом масштабе ситуация лучше внутриукраинской. По данным Jones Lang LaSalle, начало 2010 года отмечено ростом инвестиционной активности. Так, в I квартале 2010 г. объем глобальных инвестсделок достиг $2,8 млрд., превысив показатель аналогичного периода 2009 года ($1,8 млрд.) на 53%,
Впрочем, если посмотреть на внутренние цифры, то все кажется прекрасным. Заключенные на украинском рынке в I квартале 3 инвестиционные сделки в сфере коммерческой недвижимости оцениваются в $25 млн., что на 47% выше аналогичного показателя за весь 2009 год. На фоне почти полного отсутствия активности в прошлом году, даже сделка на $1 млн – это уже «бешеный» рост. Между тем, эксперты отмечают, что более чем вдвое вырос средний объем сделки, а на рынке активизировались местные операторы.
Мировые прогнозы также отдают оптимизмом. По данным исследования консалтинговой компании Cushman & Wakefield, инвестиции в офисный сектор Европы, Ближнего Востока и Африки (регион EMEA) вырастут в 2010 году на 40% (по оценкам Jones Lang LaSalle, инвестиции увеличатся на 30% - до 90 млрд. евро). Эксперты даже прогнозирует возможный дефицит предложения офисных площадей, что станет следствием снизившейся на 35% в прошлом году девелоперской активности.
Касательно мирового прогноза на складскую недвижимость, то в регионе EMEA в 2010 году ожидается медленный рост спроса. Однако ставки аренды на складские помещения упадут на 2-3% в этом году. В таком случае Украину складской бум явно не ожидает.
Что касается сегмента торговой недвижимости в Европе, Ближнем Востоке и Африке, то тут, по мнению экспертов, в текущем году также ожидается падение арендных ставок на 3-4%, однако в конце года ситуация стабилизируется. В Украине существенного роста арендных ставок и предложения на рынке не предполагается.
По оценкам экспертов, строительная отрасль в Украине начнет выходить из кризиса уже до конца 2010 года. Впрочем, оживление коснется в основном только рынка жилой недвижимости , а именно - жилья эконом-класса. Что же касается коммерческой недвижимости, то на этом «фронте» жизнь будет только в торговом сегменте (благодаря осторожным планам расширения розничных сетей). При поступательном росте экономики с конца 2011 года начнут оживляться сегменты складской и офисной недвижимости.
В силу недоступности заемного капитала для украинских игроков, можно ожидать, что при снижении рисков все больше инвестиций будет приходить со стороны западных операторов рынка недвижимости. При прочих равных условиях этого можно ожидать уже к осени текущего года. Однако и тут не все гладко. Так, например, шведская IKEA, которая в Одесской области развивала проект гипермаркета, заморозила свои дальнейшие планы и ушла в режим «мониторинга» ситуации. Инвесторы нынче переборчивы…
Андрей Краснов
Источник: http://intercredit.com.ua |
