В различных разделах экономики понятие "инвестиция" имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потребленная в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счет которой обеспечивается прирост капитала. В микро экономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

Идентификация рисков для конкретной инвестиции в недвижимость должна основываться на подробном изучении как проекта, так и инвестора, включая его цели и задачи. Например, для портфельного и индивидуального инвесторов существенные акценты следует делать на разные группы рисков. Более того, отдельные риски, существенные для одних инвесторов, могут не иметь значения для других, и, соответственно, не рассматриваться при анализе.

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов. При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.

В данной статье описаны основные методы расчета ставки дисконтирования, условия их применения с указанием источников информации для получения расчетных данных, что является, несомненно, полезным для применения на практике.

Доходный подход к оценке бизнеса предполагает, что предприятие (бизнес) стоит столько, сколько сегодня стоит поток выгод, которые оно принесет в будущем. При этом очень важно, когда собственник будет получать эти выгоды и с каким риском это сопряжено. 

Проблема адекватной оценки привлекательности проекта, связанного с вложением капитала, заключается в определении того, насколько будущие поступления оправдывают сегодняшние затраты. Поскольку принимать решение приходится «сегодня», все показатели будущей деятельности инвестиционного проекта должны быть откорректированы с учетом снижения ценности (значимости) денежных ресурсов по мере отдаления операций, связанных с их расходованием или получением. Практически корректировка заключается в приведении всех величин, характеризующих финансовую сторону осуществления проекта, в масштаб цен, сопоставимый с имеющимся «сегодня». Операция такого пересчета называется «дисконтированием» (discounting = уценка). Необходимо выбрать методологический подход и метод при определении такого пересчета. Таковыми являются методы дисконтирования денежного потока и капитализации в рамках доходного подхода оценки бизнеса, а расчет стоимости инвестиционных проектов производится на основании соответственно ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, смысл которых заключается в измерении темпа снижения ценности денежных ресурсов с течением времени.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в общем случае включает анализ рисков инвестиций в объект оценки и обоснование надбавок за каждый риск. При этом экспертом выступает сам оценщик, который обязан учитывать как индивидуальные особенности (несистематические риски) оцениваемого объекта, так систематические (экономические и институциональные) риски, в том числе прогнозируемые. Достоверность расчетов существенно повышается, когда в отчете обоснованы качественные и количественные характеристики рисков инвестиций в объект оценки.

Сущность затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство па нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).