Практика оціночної діяльності часто ставить перед оцінювачем нетипові задачі, породжені умовами становлення українських економічних відносин, з усіма притаманними їм особливостями, вираженими насамперед у інформаційній блокаді виконавця оцінки, самій відсутності можливості порівняння чи то якої-небудь впевненої формалізації. Однією з таких нетипових задач, особливо на первинному ринку, є визначення вартості об’єкта в умовах його ліквідації під розбирання. Дана стаття є спробою реалізації досвіду роботи спеціалістів Приватного підприємства „Профіт”, привернення уваги колег до цієї проблеми, обговорення та вироблення єдиної концепції суджень.

У процесі виконання робіт по разбірці будівель, споруд чи демонтажу окремих конструктивів, об’єми придатних для використання конструкцій, виробів та матеріалів можуть уточнюватися з урахуванням їх фактичного стану та можливості повторного використання. Вартість демонтованих конструктивних елементів визначається наступним чином:

-                    визначення об’єму та кількості будівельних конструкцій за їх маркіруванням та класифікацією;

-                    визначення показника ринкової вартості точної копії виробу (конструкції) або його аналогу;

-                    визначення показника витрат на роботи по демонтажу окремих конструкцій, які включають в себе трудовитрати машин та механізмів, час їх експлуатації, виробничих засобів, що застосовуються при демонтажі, та доставка у місця складування;

-                    визначення фізичного стану – ступеню зносу та подальшої придатності конструктивів;

-                    визначення показника виходу придатних матеріалів, за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання;

-                    розрахунок витрат на приведення конструкцій у придатний стан для повторного використання;

-                    розрахунок залишкової вартості демонтованих будівельних конструкцій та матеріалів.

Розглянемо кожен з приведених етапів:

1.                 Визначення об’єму та кількості будівельних конструкцій та матеріалів виконується оцінювачем шляхом візуального огляду на дату оцінки, виконаних обмірів, вивчення наданої проектно-кошторисної документації (якщо така наявна) та узгодження цих даних із Замовником ;

2.                 Розрахунок ринкової вартості точної копії або аналога виконується шляхом вивчення пропозиції ринку та інформації ЗМІ, а також дані, які застосовують для розрахунку нового будівництва. Ці дані є формалізованими - “Ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи” (далі РЕКН), які розроблені на виконання Доручення Кабінету Міністрів України від 22.03.1999 р. за № 24132/31 по введенню положень Концепції однорівневої системи ціноутворення та визначення вартості будівництва. РЕКН є обов’язковими для будівництва, яке виконується за рахунок бюджетних коштів та коштів підприємств державної форми власності. Розрахунок вартості збірних залізобетонних матеріалів та металевих конструкцій  може прийматися оцінювачем за на підставі вивчення пропозиції ринку та інформації ЗМІ та збірників „Ціноутворення у будівництві”;

3.                 Розрахунок витрат на роботи, пов’язані з демонтажем розраховуються оцінювачем на підставі Вказівок по використанню ресурсних елементів суміжних норм на будівельні роботи (ДБН Д 1.1-2-99, п. 2.8). Кошторис  розрахований у поточних цінах відповідно з даними ДБН Д 1.1-2-99. Розрахунок витрат виконується оцінювачем за участю працівників кошторисної групи ліцензованого підприємства;

4.                 Визначення показника фізичного зносу будівельних конструкцій незавершеного будівництва виконується, виходячи з аналізу ознак, які характеризують цей показник, у співставленні з явними виявленими дефектами. Слід відмітити, що відповідні розрахунки виконані оцінювачем на підставі нормативної та довідкової літератури, а також за додатком до Інструкції по повторному використанню матеріалів у комунальному господарстві  (ВСН, в. 1), ДБН Д 1.1-1-2000 „Правила визначення вартості будівництва”, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”;

5.                   Показник, що враховує вихід придатних матеріалів за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання, визначається на підставі ДБН №Д.1.1–4-2000,           а також Рекомендацій щодо застосування ресурсних елементних норм;

6.                        Показник, який характеризує витрати на приведення демонтованих будівельних конструкцій у придатний для повторного використання стан враховує виробничі витрати, вартість додаткових матеріалів та оснастки на ремонт і очищення конструктивів, складування у пакети та піддони, маркірування та розмітку по елементам, укриття конструкцій від атмосферних опадів                         (ДБН Д 1.1-2-99, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”). Рекомендаціями вказаних нормативних документів даний показник характеризується прямою залежністю від розміру конструктивів і коливається у межах 15%-40% від заводської вартості виготовлення, або вартості, передбаченої зведено-кошторисним розрахунком за прямими та накладними витратами.

Три останніх показники рекомендовано застосовувати Збірником роз’яснень окремих питань по кошторису, ціноутворенню та оподаткуванню в будівництві та ремонті. При цьому формула визначення оціночної вартості набуває наступного вигляду:

Вл = Вбм – Вд

                        де: Вл – вартість ліквідації (вартість об'єкта оцінки під розбирання);

Вбм – вартість будматеріалу з урахуванням фізичного зносу, витрат на приведення у придатний стан та частки бою;

Вд – витрати на демонтаж.

            При цьому

Вбм = РЦ_елем. x К _б x К _фіз. x К _зат.як.

де РЦ_елем.    – вартість конструктивного елементу (приймається за показниками ринкової вартості згідно засобів масової інформації, а також за кошторисними розрахунками, складеними в поточних цінах станом на дату оцінки та затвердженими Держбудом України);

К_б – показник, що враховує вихід придатних матеріалів за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання;

К _фіз. - показник фізичного зносу будівельних конструкцій незавершеного будівництва;

К _зат.як. - показник, який характеризує витрати на приведення демонтованих будівельних конструкцій у придатний для повторного використання стан.

            Використання даної методології у практичній роботі знайшло своє неодноразове схвалення при рецензуванні Звітів про оцінку спеціалістами Регіонального відділення ФДМУ у Херсонській області. Автор розуміє постійну необхідність практичних доробок методології, пов’язану зміною нормативної та методичної бази і буде вдячний               колегам-оцінювачам за увагу до даного матеріалу та власні коментарі з цього приводу.

            Андреєва О. А., провідний спеціаліст ПП „Профіт”

Шевченко І. Ш., оцінювач, Сертифікат № 533

            Література:

1.      Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891.

2.      Норми професійної діяльності оцінювача, затверджені Радою УТО, протокол № 7 від 11.04.1995 року.

3.      ДБН Д 1.1-1-2000 „Правила визначення вартості будівництва”, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”

4.      ДБН Д1.1-2-99, ДБН Д1.1-2-00,  Державні будівельні норми та правила 02.09.02-85 “Виробничі будівлі”.

5.      Інструкція з повторного використання матеріалів у комунальному будівництві (ВСН), випуск 1.

6.      Ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи, розроблені на виконання Доручення КМУ від 22.03.1999 за № 24132/31.

7.      Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель КДП-2041 Україна 226-93, затверджені Наказом Держкомжилкомгоспом України № 52 від 02.07.1993 року.

8.      Бойко М. Д. Технічне обслуговування та ремонт будівель.

9.      Фідзель І. А. Дефекты в конструкциях сооружений и методы их устранения.

10.  Фридман. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

11.  Прокопишин А. П. Справочник инженера-сметчика по капитальному ремонту жилых и общественных зданий.