1. Национальный стандарт №3 (далее - Стандарт) является обязательным для применения во время проведения оценки целостного имущественного комплекса субъекта ведения хозяйства (далее - целостный имущественный комплекс) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют рецензирование отчетов об оценке целостного имущественного комплекса.
2. В этом Стандарте нижеприведенные термины употребляются в следующем значении: инвестированный капитал - сумма собственного и заимствованного капитала (долгосрочного долга) целостного имущественного комплекса;
капитальные инвестиции - инвестиции, которые направляются в строительство, изготовление, реконструкцию, модернизацию, приобретение, создание необоротных активов (включая необоротные материальные активы, предназначенные для замены действующих, и оборудование для осуществление монтажа), а также авансовые платежи для финансирования капитального строительства;
корпоративная доля - доля (пай, акции) хозяйственного общества, которое образовано на основании целостного имущественного комплекса;
мультипликатор - коэффициент, который рассчитывается путем деления цены продажи (предложения) подобного целостного имущественного комплекса или рыночной капитализации акционерного общества, целостный имущественный комплекс которого рассматривается как подобный к оцениваемому целостному имущественному комплексу, на соответствующий финансово-экономический или другой показатель, который характеризует его деятельность;
номинальный денежный поток - денежный поток в прогнозных ценах на будущие периоды с учетом прогнозного уровня инфляции;
номинальная ставка дисконта - ставка дисконта, которая применяется для определения текущей стоимости номинального денежного потока;
рабочий капитал - стоимость оборотных активов целостного имущественного комплекса, которая уменьшена на величину его краткосрочных (текущих) обязательств;
реальный денежный поток - денежный поток в ценах, фиксированных на дату оценки, без учета прогнозного уровня инфляции;
реальная ставка дисконта - ставка дисконта, которая применяется для определения текущей стоимости реального денежного потока.
Другие термины употребляются в значении, приведенном в национальных стандартах оценки имущества (далее - национальные стандарты) и в других нормативно-правовых актах по вопросам оценки.
3. Выбор базы оценки целостных имущественных комплексов осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Национальным стандартом N 1 ( 1440-2003-п ).
4. Нормативно-правовыми актами по вопросам оценки имущества могут устанавливаться особенности применения и порядок определения оценочной стоимости целостного имущественного комплекса.
5. Применение методических подходов и обоснование заключения о стоимости целостного имущественного комплекса осуществляются с учетом требований, установленных Национальным стандартом N 1 ( 1440-2003-п ) и этим Стандартом.
6. С целью проведения оценки целостного имущественного комплекса необходимо осуществить: анализ организационно-правовой формы предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается;
ознакомление и анализ рынка продукции (товаров, работ, услуг) целостного имущественного комплекса в объеме, достаточном для формирования представления об объеме и сегментации такого рынка, текущей части рынка продукции (товаров, работ, услуг) целостного имущественного комплекса, перспектив деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, на соответствующем рынке для оценки корректности предположений, сделанных во время подготовки прогноза деятельности оцениваемого целостного имущественного комплекса;
ознакомление и анализ рынка сырья и основных материалов, которые используются в деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, в случае когда предположение относительно перспектив развития рынка сырья и основных материалов является составляющей прогноза деятельности такого имущественного комплекса;анализ правовых основ осуществления хозяйственной деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, в частности лицензирование, квотирование, применение механизмов ценообразования на рынке соответствующей продукции (товаров, работ, услуг), наличие государственной поддержки или ограничений, антимонопольные и экологические требования, система налогообложения;
анализ его финансово-хозяйственной деятельности, имущественного и финансового состояния на дату оценки и за период, который предшествует этой дате;
подготовку обоснованных прогноза деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, по основным показателям производства и реализации продукции, финансового и имущественного состояния и прогноза потребности такого предприятия в инвестициях с определением источников финансирования.
Полученные заключения по результатам проведенных анализов берутся в основу предположений, которые используются во время проведения оценки.
7. Для проведения оценки целостного имущественного комплекса применяются следующие основные методические подходы: имущественный;
доходной;
сравнительный.
Особенности применения имущественного подхода
8. Имущественный подход применяется для определения рыночной стоимости целостного имущественного комплекса в случае, когда именно отмеченный подход отражает типовую логику потенциальных покупателей, которая основывается на установившейся практике, в частности во время оценки целостного имущественного комплекса, рыночная стоимость которого определяется текущей стоимостью вероятного результата ликвидации отмеченного имущественного комплекса.
9. Основным методом имущественного подхода к оценке целостного имущественного комплекса является метод накопления активов. Оценщиками может применяться метод текущей стоимости вероятного результата ликвидации целостного имущественного комплекса, а также другие методы имущественного подхода, целесообразность применения которых в конкретной ситуации необходимо обосновать.
10. Метод накопления активов состоит в определении чистой стоимости активов целостного имущественного комплекса. Чистая стоимость активов целостного имущественного комплекса определяется как разница между стоимостью активов и стоимостью его обязательств, определенных на дату оценки в соответствии с требованиями пункта 11 этого Стандарта.
11. Оценка активов и обязательств на дату оценки проводится с учетом следующих особенностей: необоротные активы в части основных средств, нематериальных активов, незавершенного строительства, долгосрочных финансовых вложений оцениваются с использованием базы оценки, которое отвечает рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости, выбор и определения которых осуществляются в соответствии с требованиями национальных стандартов;
необоротные активы в части долгосрочной дебиторской задолженности и отсроченных налоговых активов оцениваются с учетом срока их возврата (погашения, возмещения) и вероятности такого возврата (погашения, возмещения);
текущая дебиторская задолженность оценивается с учетом срока ее возврата (погашения, возмещения) и вероятности такого возврата (погашения, возмещения);
материальные оборотные активы (запасы, товары) в случае, когда их текущая стоимость эквивалентна стоимости, которая отображена в бухгалтерском учете, оцениваются выходя из стоимости таких активов, которая отображена в бухгалтерском учете, в других случаях - выходя из их рыночной стоимости или стоимости ликвидации, если рыночная стоимость не превышает стоимость ликвидации;
долгосрочные и текущие финансовые инвестиции оцениваются выходя из их рыночной стоимости;
векселя полученные оцениваются выходя из их рыночной стоимости с учетом срока и вероятности их погашения;
текущая стоимость долгосрочных и текущих обязательств в зависимости от их вида признается равной стоимости, отображенной в бухгалтерском учете, или рассчитывается путем дисконтирования сумм (основной долг, проценты), которые подлежат погашению в соответствующих периодах, по обоснованию для каждого из обязательств ставкой дисконта.
Во время определения оценочной стоимости целостного имущественного комплекса нормативно-правовыми актами по оценке могут предусматриваться другие требования относительно оценки активов и обязательств.
12. Определение текущей стоимости вероятного результата ликвидации целостного имущественного комплекса может быть отдельным заданием оценки или составляющей процесса определения рыночной стоимости целостного имущественного комплекса.
Текущая стоимость вероятного результата ликвидации целостного имущественного комплекса определяется как текущая стоимость доходов, ожидаемых от продажи активов целостного имущественного комплекса, которые уменьшены на сумму расходов, связанных с ликвидацией такого комплекса, увеличенной на сумму текущей стоимости денежных потоков, которые ожидаются от осуществления хозяйственной деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, в период ликвидации, если осуществление такой деятельности прогнозируется, и уменьшена на сумму текущей стоимости обязательств этого предприятия.
В случае принятия решения о ликвидации оцениваемого целостного имущественного комплекса, следствием чего является сокращение сроков погашения долгосрочной задолженности этого предприятия, текущая стоимость обязательств предприятия определяется с учетом вероятности такого сокращения.
Доходы от продажи активов оцениваемого целостного имущественного комплекса определяются с учетом следующих особенностей: если ликвидация осуществляется по решению владельца целостного имущественного комплекса или суда и не предусматривает принудительного отчуждения активов целостного имущественного комплекса в срок, значительно более короткий, чем срок экспозиции подобного имущества, активы оцениваются в соответствии с требованиями, определенными в пункте 11 и абзацах первом - третьем пункта 12 этого Стандарта;
если ликвидация осуществляется по решению суда и предусматривает принудительное отчуждение активов целостного имущественного комплекса в срок, значительно более короткий, чем срок экспозиции подобного имущества, активы оцениваются в соответствии с требованиями, которые устанавливаются национальными стандартами для определения ликвидационной стоимости.
Особенности применения доходного подхода
13. Доходный подход к проведению оценки целостного имущественного комплекса основывается на применении оценочных процедур перевода ожидаемых доходов (чистых денежных потоков или дивидендов) в стоимость целостного имущественного комплекса. Оценка целостного имущественного комплекса проводится с учетом текущего финансового состояния предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и прогнозных показателей деятельности такого имущественного комплекса.
14. Основным методом доходного подхода, который применяется для проведения оценки целостных имущественных комплексов, является метод дисконтирования денежного потока.
Применение метода дисконтирования денежного потока предусматривает следующие оценочные процедуры: выбор соответствующей модели денежного потока;
определение прогнозного периода поступлений денежного потока;
проведение прогнозирования составляющих чистого денежного потока и его расчета на каждый год (квартал, месяц) прогнозного периода;
обоснование составляющих ставки дисконта и ее определения;
проведение расчета стоимости реверсии и его обоснование;
определение текущей стоимости чистых денежных потоков, реверсии и избыточного имущества в случае его наличия в целостном имущественном комплексе;
определение стоимости целостного имущественного комплекса как суммы текущей стоимости чистых денежных потоков, реверсии и текущей стоимости избыточного имущества.
15. Выходя из специфики деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и заданий оценки, применяются следующие модели денежного потока: чистый денежный поток для собственного капитала;
чистый денежный поток для инвестированного капитала.
16. Расчет денежного потока основывается на результатах анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, за период, который предшествует дате оценки, и прогнозный период.
Прогнозный период определяется с учетом специфики деятельности оцениваемого целостного имущественного комплекса, а именно: жизненного цикла продукции (товаров, работ, услуг), графика обслуживания долгосрочной задолженности, инвестиционных планов и прогнозов относительно ожидаемых существенных изменений, которые состоятся в деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается.
Выбор длительности прогнозного периода должен согласовываться со способом определения стоимости реверсии. Длительность прогнозного периода считается достаточной, если избранный способ определения реверсии предоставляет возможность учесть все известные на дату оценки факты и предположения относительно результатов осуществления деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, в период, который наступает за прогнозным.
17. Чистый денежный поток для собственного капитала на каждый год (квартал, месяц) прогнозного периода рассчитывается как прогнозированная величина чистой прибыли, увеличенная на прогнозированную сумму амортизации, которая учтена в составе расходов во время определения величины чистой прибыли, меньшенная на величину прогнозированного прироста рабочего капитала (увеличенная на величину уменьшения рабочего капитала) уменьшенная на сумму прогнозированных капитальных инвестиций и увеличенная на величину прироста долгосрочных обязательств (уменьшенная на величину уменьшения долгосрочных обязательств) за соответствующий период.
18. Модель чистого денежного потока для инвестированного капитала отображает стоимость целостного имущественного комплекса с учетом собственного и заимствованного капитала.
Чистый денежный поток для инвестированного капитала на каждый год (квартал, месяц) прогнозного периода рассчитывается как прогнозированная величина чистой прибыли, рассчитанная при условии предположения об отсутствии расходов на уплату процентов по долгосрочному долгу, увеличенная на прогнозированную сумму амортизации, которая учтена в составе расходов во время определения величины чистой прибыли, уменьшенная на величину прогнозированного прироста рабочего капитала (увеличенная на величину уменьшения рабочего капитала) и уменьшенная на величину прогнозированных капитальных инвестиций за соответствующий период.
19. Прогнозирование денежного потока по любой из его моделей, отмеченных в пункте 15 этого Стандарта, осуществляется в ценах соответствующего года (квартала, месяца) прогнозного периода с учетом прогнозированного уровня инфляции (номинальный денежный поток) или в ценах, которые воздействуют на дату оценки, без учета прогнозированного уровня инфляции (реальный денежный поток).
В случае прогнозирования номинального денежного потока прогнозированный уровень инфляции учитывается во время определения ставки дисконта в соответствии с пунктом 23 этого Стандарта.
20. Принцип наиболее эффективного использования воплощается во время проведения оценки целостных имущественных комплексов путем осуществления во время прогнозирования денежных потоков целостного имущественного комплекса предположения о рациональном распоряжении имуществом, которое включает оцениваемый целостный имущественный комплекс. Рациональным считается распоряжение имуществом целостного имущественного комплекса направленное на максимизацию текущей стоимости ожидаемых чистых денежных потоков такого целостного имущественного комплекса и следовательно - на максимизацию его рыночной стоимости.
Прогноз денежных потоков основывается на логической взаимосвязи и обоснованности его составляющих.
В случае когда прогнозируется увеличение (уменьшение) объема производства продукции (товаров, работ, услуг) предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, во время прогнозирования составляющих чистого денежного потока учитываются соответствующие ожидаемые изменения рабочего капитала.
Прогнозирование капитальных инвестиций, увеличение (уменьшение) рабочего капитала и сумм долгосрочных обязательств осуществляется на основании и во взаимосвязи с прогнозными показателями деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается. Во время прогнозирования необходимо учитывать только те инвестиции, увеличения (уменьшения) рабочего капитала и сумм долгосрочных обязательств, целесообразность которых экономически обоснована, а соответствующие расходы обеспечены прогнозированными внутренними или внешними источниками финансирования (возможностью заимствования необходимых средств).
21. В случае когда предположение о возможности начала или продолжения (восстановления) осуществления прогнозированной хозяйственной деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, без начальных капитальных инвестиций или инвестиций в оборотные средства (покрытие дефицита оборотных средств) некорректно, такие инвестиции учитываются во время проведения расчетов: без дисконтирования, если ожидаемые сроки их внесения приближены к дате оценки и могут быть обоснованно отождествлены с нею;
в составе прогнозированных денежных потоков на соответствующие кварталы или месяцы, которые подлежат дисконтированию. При этом прогнозирование и дисконтирование денежных потоков в границах прогнозного периода осуществляются по кварталам или месяцам.
Дефицит оборотных средств определяется как разница между величиной рабочего капитала, необходимого для нормального функционирования предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и величиной его имеющегося в наличии рабочего капитала на дату оценки.
22. Стоимость реверсии определяется выходя из ожидаемых результатов наиболее эффективного использования активов целостного имущественного комплекса в период, который наступает за прогнозным, на основании денежных потоков целостного имущественного комплекса, получение которых предусматривается после прогнозного периода, с учетом в случае наличия тенденции к их равномерному увеличению (уменьшению).
23. Для проведения расчета ставки дисконта применяются методы, которые отвечают модели денежного потока, избранной для проведения оценки.
Основным методом расчета ставки дисконта для собственного капитала является метод кумулятивного построения, который учитывает дополнительные риски инвестирования в оцениваемый целостный имущественный комплекс по сравнению с инвестированием в альтернативные объекты, который характеризуется минимальным риском.
Основным методом расчета ставки дисконта для инвестированного капитала является метод средневзвешенной стоимости капитала, который основывается на учете норм дохода на собственный и заимствованный капитал с учетом размера доли собственного и заимствованного капитала в инвестированном капитале.
Применение других методов расчета ставки дисконта, проведение такого расчета на начало, середину или конец каждого года (квартала, месяца) прогнозного периода обосновывается в отчете об оценке целостного имущественного комплекса.
Для дисконтирования стоимости реверсии применяются коэффициенты, вычисленные с учетом времени, на которое определяется стоимость реверсии и выбор которого зависит от метода определения стоимости реверсии, которая обосновывается в отчете об оценке целостного имущественного комплекса.
Расчет ставки дисконта для номинального денежного потока осуществляется с учетом прогнозного уровня инфляции, для реального денежного потока - без учета такого уровня.
24. Определение текущей стоимости избыточного имущества (необоротных и/или материальных оборотных активов) осуществляется с использованием баз оценки, которые отвечают принципам полезности и наиболее эффективного использования избыточного имущества.
25. В случае когда денежные потоки от функционирования целостного имущественного комплекса ожидаются постоянные и одинаковые по объему или с тенденцией к равномерному росту и их получению не ограничивается во времени, может применяться метод прямой капитализации дохода. При этом как доход рассматривается чистый денежный поток, определенный в соответствии с требованиями этого Стандарта. В случае наличия в целостном имущественном комплексе избыточного имущества его стоимость прибавляется к стоимости, определенной с применением метода прямой капитализации дохода.
26. Применение метода прямой капитализации дохода предусматривает определение: периода капитализации чистого денежного потока (год, квартал, месяц, операционный цикл);
чистого денежного потока за период;
соответствующей ставки капитализации и ее обоснования;
стоимости избыточного имущества в случае его наличия в целостном имущественном комплексе;
стоимости целостного имущественного комплекса путем деления чистого денежного потока на ставку капитализации и увеличения полученного результата на стоимость избыточного имущества в случае его наличия в целостном имущественном комплексе.
Особенности применения сравнительного подхода
27. Основными методами сравнительного подхода к оценке целостных имущественных комплексов является метод рынка капитала и метод рыночных соглашений.
Общим для методов сравнительного подхода является этап формирования перечня подобных целостных имущественных комплексов, которые будут использоваться как объекты сравнения, и сбор информации о них. Перечень подобных целостных имущественных комплексов формируется с учетом таких критериев, как принадлежность целостного имущественного комплекса (предприятия) определенной отрасли, его размер, одно- или многопродуктовость бизнеса, рынки сбыта продукции (товаров, работ, услуг), структура активов и инвестированного капитала, местонахождения и других существенных критериев.
28. Метод рынка капитала основывается на предположении о равноценность рыночной стоимости целостного имущественного комплекса его рыночной капитализации или возможной рыночной капитализации с учетом стоимости прав контроля.
Рыночная капитализация целостного имущественного комплекса определяется как произведение рыночного курса одной акции акционерного общества, которое существует или может быть создано на базе оцениваемого целостного имущественного комплекса, на общее количество акций такого общества.
Рыночный курс одной акции определяется выходя из данных о продаже (предложении) акций акционерного общества на фондовых биржах и во внебиржевых торгово-информационных системах.
Рыночный курс одной акции по данным о продаже определяется с использованием информации о последнем соглашении, заключенном в день, который определен как дата оценки, а из-за отсутствия заключенных соглашений в этот день - с использованием информации о последнем заключенном соглашении на дату оценки, на которую определяется курс, с обоснованием в отчете об оценке возможности использования такой информации.
Рыночный курс одной акции по данным о предложении (максимальная цена, которая предлагается покупателем, или минимальная цена, которая предлагается продавцом) определяется по ценам предложения, действительными на дату, на которую определяется такой курс. В случае отсутствия предложения на дату оценки рыночный курс одной акции по данным о предложении определяется по ценам предложения, действительным на ближайшую дату, которая предшествовала дате оценки, на которую определяется курс, с обоснованием в отчете об оценке возможности использования таких данных.
С целью определения рыночного курса одной акции используется только информация о цене продажи последнего соглашения (соглашений) или цены предложения, которые являются репрезентативными. Обоснование отклонения данных о цене продажи или цены предложения должно содержаться в отчете об оценке целостных имущественных комплексов.
Учет стоимости прав контроля осуществляется путем применения контрольной надбавки.
Возможная рыночная капитализация целостного имущественного комплекса равна произведению финансово-экономических показателей деятельности предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, на соответствующие мультипликаторы, определенные на основании информации о подобных предприятиях, выходя из цен продажи (предложения) их целостных имущественных комплексов.
В случае проведения оценки целостного имущественного комплекса на основании его возможной капитализации рыночная стоимость такого имущественного комплекса определяется путем обобщения полученных результатов проведения расчета его возможной рыночной капитализации, учет стоимости прав контроля и внесения в случае потребности других поправок.
29. Метод рыночных соглашений основывается на предположении об эквивалентности рыночной стоимости целостного имущественного комплекса ценам продажи подобных целостных имущественных комплексов. Как базовый показатель для отмеченного метода применяются цены продажи и цены предложения подобных целостных имущественных комплексов или цены продажи и цены предложения их корпоративных долей, которые характеризуются определенными правами контроля.
В случае когда базовым показателем является цена продажи (предложения) подобного целостного имущественного комплекса, рыночная стоимость оцениваемого целостного имущественного комплекса определяется как произведение финансово-экономических показателей, которые характеризуют деятельность предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и соответствующих мультипликаторов, определенных на основании информации о подобных объектах.
Если базовым показателем является цена продажи (предложения) корпоративной доли подобного целостного имущественного комплекса, предварительно осуществляется ее корректирование на размер контрольной надбавки с целью учета прав контроля за стопроцентной корпоративной долей со следующим определением мультипликаторов.
Рыночная стоимость целостного имущественного комплекса определяется как произведение финансово-экономических показателей, которые характеризуют деятельность предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и соответствующих мультипликаторов, определенных на основании информации о подобных объектах.
30. Финансово-экономическими показателями, которые характеризуют деятельность предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, или подобных целостных имущественных комплексов, являются показатели балансовой стоимости собственного капитала, финансового результата от осуществления обычной деятельности и другие обоснованные в отчете об оценке целостного имущественного комплекса показатели.
31. Во время подготовки заключения о стоимости оцениваемого целостного имущественного комплекса, который определяется на основании результатов применения методов сравнительного подхода, может учитываться информация о ценах продажи и цены предложения оцениваемого целостного имущественного комплекса и его корпоративных долей.
Требования к отчету об оценке целостного имущественного комплекса
32. Составление отчета об оценке целостного имущественного комплекса осуществляется в полной форме с учетом требований, установленных Национальным стандартом N 1 ( 1440-2003-п ), и особенностей, определенных этим Стандартом.
33. Кроме требований, предусмотренных пунктами 54, 56-61 Национального стандарта N 1 ( 1440-2003-п ), отчет об оценке целостного имущественного комплекса должен содержать информацию, отмеченную в пункте 8 этого Стандарта.
Другие вопросы
34. Ликвидационная стоимость целостного имущественного комплекса определяется выходя из рыночной стоимости целостного имущественного комплекса, который скорректирован с учетом степени влияния условий его продажи в сокращенные сроки.
35. Во время определения стоимости целостного имущественного комплекса, оценка которого проводится с целью погашения обязательств предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, путем его отчуждения, обязательства, которые подлежат погашению за счет такого отчуждения, в расчете не учитываются.
36. Оценка объектов в материальной и нематериальной формах, стоимость которых определяется стоимостью целостного имущественного комплекса, созданного на их основе (объекты, ассоциируемые с бизнесом), проводится согласно этому Стандарту с соответствующим корректированием и обоснованием в отчете об оценке целесообразности применения положений этого Стандарта для таких объектов.
37. Оценка отдельных видов целостных имущественных комплексов проводится с учетом особенностей деятельности предприятий, которые функционируют на их основе.
38. Рецензирование отчетов об оценке целостных имущественных комплексов проводится в соответствии с требованиями Закона Украины"Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" ( 2658-14 ), Национального стандарта N 1 ( 1440-2003-п ) и этого Стандарта.
