52. Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о соглашениях относительно подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую важную информацию, В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается отрицательное влияние этого факта на результаты оценки.
53. В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен: собрать и проанализировать все важные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технические и другие характеристики, информацию о состоянии рынка относительно объекта оценки и подобного имущества, сведения о экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и затраты от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования); проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования; собрать необходимую информацию для обоснования ставки капитализации и (или) ставки дисконта; определить правовые ограничения относительно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки; обосновать применение методических подходов, методов и оценочных процедур, в случае необходимости - применения специальных методов оценки и оценочных процедур (комбинирования нескольких методических подходов или методов).
54. Собранные оценщиком исходные данные и другая информация должны отображаться в отчете об оценке имущества со ссылкой на источник их получения и в приложениях к нему с обеспечением режима конфиденциальности в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества и с соблюдением требований законодательства.
55. Оценщики и субъекты оценочной деятельности несут ответственность за недостоверную или необъективную оценку имущества в соответствии с законодательством.
Лица, которые предоставляют недостоверные исходные данные, использование которых во время оценки привело к предоставлению необъективного вывода о стоимости имущества, несут ответственность в соответствии с законодательством.
Общие требования к составлению отчета об оценке и подготовке вывода о стоимости имущества
56. Отчет об оценке имущества может составляться в полной или в краткой форме.
Отчет об оценке имущества, который составляется в полной форме, должен содержать: описание объекта оценки, которая дает возможность его идентифицировать; дату оценки и дату завершения составления отчета, а в случае необходимости - срок действия отчета и вывода о стоимости имущества согласно требованиям законодательства; цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки; перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводится оценка; перечень ограничений относительно применения результатов оценки; изложение всех предположений, в границах которых проводилась оценка; описание и анализ собранных и использованных исходных данных и другой информации во время проведения оценки; выводы относительно анализа существующего использования и наиболее эффективного использования объекта оценки; изложение содержания примененных методических подходов, методов и оценочных процедур, а также соответствующих расчетов, с помощью которых подготовлен вывод о стоимости имущества; письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных и другой информации, личный осмотр объекта оценки (в случае невозможности личного осмотра - соответствующие объяснения и обоснование предостережений и предположений относительно использования результатов оценки), соблюдение национальных стандартов оценки имущества и других нормативно-правовых актов по оценке имущества во время ее проведения, другие заявления, которые являются важными для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества и вывода о его стоимости; вывод о стоимости имущества; приложения с копиями всех исходных данных, а также в случае необходимости - другие информационные источники, которые разъясняют и подтверждают предположение и расчеты.
57. Отчет об оценке имущества разрешается составлять в краткое форме в случае доработки (актуализации) оценки объекта оценки на новую дату оценки, а также в других случаях, определенных соответствующими национальными стандартами.
В отчете об оценке имущества, составленном в краткой форме, должны отмечаться этапы проведения независимой оценки имущества, осуществленные оценочные процедуры, помещаться вывод о стоимости, а также собранные оценщиком исходные данные и другая информация.
В отчете об оценке имущества, составленном в краткой форме с целью доработки (актуализации) оценки на новую дату, должны отмечаться: дата оценки и дата завершения составление отчета, а в случае необходимости - срок действия отчета и вывода о стоимости имущества согласно требованиям законодательства; цель проведения оценки и перечень ограничений относительно применения результатов оценки; перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводится оценка; дополнительные сведения о собранных и использованных во время доработки (актуализации) оценках, исходных данных и другая информация об объекте оценки, которые могут повлиять на достоверность и объективность оценки имущества, проведенной на новую дату; выводы о существующем и наиболее эффективном использовании объекта оценки, их изменение по сравнению с предыдущей датой оценки; содержание использованных методических подходов, методов и оценочных процедур, в случае необходимости - с приведением необходимых расчетов, а также содержания соответствующих предостережений и предположений; вывод о стоимости имущества; приложения с исходными данными и другой информацией, которые были использованы в процессе проведения оценки.
Соответствующими национальными стандартами могут предполагаться дополнительные требования к содержанию отчета об оценке имущества в краткой форме.
Не разрешается составление в краткой форме отчета об оценке имущества в случае проведения независимой оценки целостных имущественных комплексов, частей (паев, акций) или повторной доработки (актуализации) оценки имущества. Соответствующими национальными стандартами могут определяться другие случаи, если составление отчета об оценке имущества в краткой форме запрещается.
58. Доработка (актуализация) оценки имущества может осуществляться в случае окончания срока действия отчета об оценке имущества и вывода о стоимости имущества, установленного законодательством, или по требованию заказчика оценки, если важных изменений в условиях функционирования и физическом состоянии объекта оценки, а также состоянии рынка подобного имущества от даты оценки до даты оценки, на которую предполагается осуществление доработки (актуализация), не состоялось.
Доработка (актуализацию) оценки имущества и с этой целью составление в краткой форме отчета об оценке имущества осуществляет оценщик и субъект оценочной деятельности, который составлял в полной форме отчет об оценке этого имущества. В этом случае предварительный отчет об оценке имущества, составленный в полной форме, рассматривается как неотъемлемая часть отчета об оценке имущества в краткой форме.
С целью доработки (актуализации) оценки с заказчиком заключается новый договор на выполнение работ по доработке (актуализации) оценки имущества, если возможность ее проведения не была предусмотрена в договоре на проведение оценки имущества.
59. Отчет об оценке имущества подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку имущества, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования. Документы и другие информационные материалы, собранные оценщиками в процессе проведения оценки имущества, вместе с отчетом об оценке имущества хранятся в архиве субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования не меньше пяти лет, если другое не установлено договором на проведение оценки имущества.
60. Вывод о стоимости имущества должен содержать сведения о: заказчике оценки и исполнителе отчета об оценке имущества названии объекта оценки и его короткой характеристике; цели и дате оценки; виде стоимости, который определялся; использованных методических подходах; величине стоимости, полученной в результате оценки. В случае необходимости оценщик имеет право отобразить в выводе свои предположения и предостережения относительно использования результатов оценки.
Вывод подписывается оценщиком (оценщиками), которые непосредственно проводили оценку имущества, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования. Законодательством могут быть установлены дополнительные требования к оформлению вывода о стоимости объекта оценки.
61. Отчет об оценке имущества, приложения к нему готовятся не менее чем в двух экземплярах, один из которых сохраняется у оценщика, а другие выдаются заказчику после регистрации в книге учета выданных документов.
Общие требования к рецензированию отчета об оценке имущества
62. Рецензирование отчета об оценке имущества осуществляется по требованию лица, которое использует оценку имущества и ее результаты для принятия решений, в том числе по требованию заказчиков (плательщиков) оценки имущества, органов государственной власти и органов местного самоуправления, судов и лиц, которые заинтересованы в непредубежденном критическом рассмотрении оценки имущества, а также по собственной инициативе субъекта оценочной деятельности. Основанием для проведения рецензирования являются письменный запрос к лицам, которые согласно Закону Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" [2658-14] имеют право осуществлять рецензирование отчета об оценке имущества(далее - рецензенты).
63. Рецензирование состоит в непредубежденном объективном рассмотрении оценки имущества лицом, которое не имеет личной материальной или другой заинтересованности в результатах такой оценки, соответственно направлению и специализации ее квалификационного свидетельства.
64. По результатам своей работы рецензент готовит рецензию в письменной форме, которую скрепляет подписью. Рецензия не должна содержать собственного вывода о стоимости объекта оценки. Какие-либо суждения о стоимости объекта оценки, выраженные в денежной форме, могут отображаться рецензентом исключительно в форме отчета об оценке имущества, составленном в полной форме согласно требованиям национальных стандартов.
Если в письменном запросе о необходимости рецензирования отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) устанавливается требование относительно предоставления вывода о стоимости объекта оценки, такое требование удовлетворяется путем проведения оценки имущества. В случае рецензирования отчета об оценке имущества оценщиком, который работает в органе государственной власти или органе местного самоуправления - субъектах оценочной деятельности, требование относительно предоставления вывода о стоимости имущества удовлетворяется путем организационного обеспечения проведения независимой оценки имущества субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования. В таком случае лица, которые требуют проведения независимой оценки имущества в процессе рецензирования, обеспечивают заключение договора на проведение оценки имущества в порядке, определенном законодательством.
65. В рецензии должны отмечаться: основания проведения рецензирования; полное название отчета об оценке имущества, которое было объектом рецензирования, сведения о его исполнителях, их квалификации и выводе о возможности проведения указанными лицами оценки имущества согласно правовым требованиям проведения профессиональной оценочной деятельности; срок проведения рецензирования и дата подписания рецензии; вывод об обоснованности выбора вида стоимости и ее соответствие требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества; вывод о собранных исполнителем отчетах об оценке имущества исходных данных и другую информацию (их полнота, достаточность для проведения оценки имущества и раскрытие в отчете); вывод о соответствии и правильности применения во время проведения оценки методических подходов, методов и оценочных процедур с учетом цели и базы оценки, обоснованность использованных предположений; общий вывод о достоверности оценки имущества.
66. Рецензия может содержать перечень аргументированных рецензентом замечаний к отчету об оценке имущества, в том числе предостережения о возможности влияния этих замечаний на достоверность оценки имущества.
В процессе рецензирования рецензент не должен принимать во внимание какую-либо дополнительную информацию об объекте оценки или подобном имуществе, которая возникла после даты составления отчета об оценке имущества и вывода о стоимости имущества до даты подписания рецензии.
67. Рецензия должна содержать вывод о соответствии отчета требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества и о возможности его использования с соответствующей целью, в том числе о достоверности оценки имущества. Отчет классифицируется по таким признакам: отчет полностью отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества; отчет в целом отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества, но имеет незначительные недостатки, которые не повлияли на достоверность оценки; отчет не в полной мере отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества и имеет значительные недостатки, которые повлияли на достоверность оценки, но может использоваться с целью, определенной в отчете, после исправления указанных недостатков; отчет не отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества, является некачественным и (или) непрофессиональным и не может быть использован.
