НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав"
Общие вопросы
1. Национальный стандарт № 1 (далее - Стандарт) является обязательным для применения во время проведения оценки имущества и имущественных прав (далее - имущество) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые согласно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества.
2. Особенности проведения оценки определенных видов имущества определяются отдельными национальными стандартами.
3. Понятия, которое употребляются в этом Стандарте, используются в других национальных стандартах в значении, установленном этим Стандартом, в частности:
база оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов;
методические подходы - общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;
метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;
оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку;
принципы оценки - возложенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;
объекты оценки - имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. Объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса;
объекты оценки в материальной форме - недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество;
недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу;
движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещенными без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не вляется недвижимостью;
объекты оценки в нематериальной форме - объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но дают возможность получать определенную экономическую выгоду. К объектам в нематериальной форме относятся финансовые интересы (части, паи,акции), опционы, другие ценные бумаги и их производные, векселя, дебиторская и кредиторская задолженность и т.п.), а также другие имущественные права;
объекты оценки в форме целостного имущественного комплекса (целостный имущественный комплекс) - объекты, совокупность активов которых дает возможность проводить определенную хозяйственную деятельность. Целостными имущественными комплексами являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха,производства, участка и т.п.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с дальнейшим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности;
бизнес - определенная хозяйственная деятельность, которая ведется или планируется для проведения с использованием активов целостного имущественного комплекса;
необъективная оценка - оценка, которая основывается на явно неправдивых исходных данных, умышленно использованных оценщиком для предоставления необъективного вывода о стоимости объекта оценки;
некачественная (недостоверная) оценка - оценка, проведенная с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основании необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования;
непрофессиональная оценка - оценка, проведенная с нарушением квалификационных требований, которые определяются законодательством об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности;
подобное имущество - имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствами подобно объекту оценки и имеет такую же инвестиционную привлекательность;
специализированное имущество - имущество, которое, как правило, не бывает самостоятельным объектом продажи на рынке и имеет наибольшую полезность и ценность в составе целостного имущественного комплекса;
избыточное имущество - имущество, которое не используется в хозяйственной деятельности предприятия и максимальная ценность которого достигается вследствие отчуждения;
износ (обесценение) - потеря стоимости имущества по сравнению со стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения разделяют на физический, функциональный и экономический (внешний). Физический и функциональный износ может быть таким, что технически устраняется, и таким, что не устраняется, или устранение его является экономически нецелесообразным;
физический износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств объекта оценки;
функциональный износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных функциональных (потребительских) характеристик объекта оценки;
экономический (внешний) износ - износ, обусловленный влиянием социально-экономических, экологических и других факторов на объект оценки;
дата оценки - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость;
исходные данные - документы, в которых помещаются характеристики объекта оценки;
идентификация объекта оценки и связанных с ним прав - установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем;
стоимость - эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег;
вероятная сумма денег - наибольшая сумма денег, которую может получить продавец и может согласиться уплатить покупатель;
текущая стоимость - стоимость, приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки;
цена - фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество;
рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенного между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что какая-либо из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения;
срок экспозиции - срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения ее отчуждения по наивысшей цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов;
подобное соглашение - гражданско-правовое соглашение, предметом которого является подобное имущество и которое имеет общие признаки с соглашением, для заключения которой проводится оценка;
ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, который значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, равной рыночной стоимости;
стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, которая может быть ему равноценной заменой;
стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки;
остаточная стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);
стоимость ликвидации - стоимость, которую ожидают получить за объект оценки, который исчерпал полезность согласно своим первоначальным функциям;
специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки;
инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки;
стоимость в использовании - стоимость, которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не отвечать его наиболее эффективному использованию;
оценочная стоимость - стоимость, которая определяется по установленным алгоритмам и составу исходных данных;
прямые убытки - текущая стоимость затрат на воспроизведение, замещение или возмещение рыночной стоимости объекта оценки без учета неполученных будущих выгод;
действительная стоимость имущества для целей страхования - стоимость воспроизведения (стоимость замещения) или рыночная стоимость имущества, определенные согласно условиям договора страхования;
дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее;
капитализация - определение стоимости объекта оценки на основании ожидаемого дохода от его использования. Капитализация может осуществляться с применением ставки капитализации (прямая капитализации) или ставки дисконта (косвенная капитализация или дисконтирование);
ставка капитализации - коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предполагается неизменным на протяжении определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возвращения;
ставка дисконта - коэффициент, который применяется для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возвращения в послепрогнозный период, согласно которому на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;
денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;
чистый операционный доход - прогнозируемая сумма поступлений от использования объекта оценки после вычитания всех затрат, связанных с получением этой суммы;
стоимость реверсии - стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, наступающий за прогнозным;
право контроля - полномочия, полученные в соответствии с законодательством или соответствующим соглашением, которые влияют на стратегию и/или дают возможность решать вопросы управления определенным предприятием. Права контроля учитываются во время проведения оценки путем применения контрольной надбавки или контрольной скидки;
контрольная надбавка - увеличение стоимости объекта оценки вследствие наличия больших прав контроля по сравнению со стоимостью объектов, которые характеризуются правами контроля в меньшем объеме;
контрольная скидка - уменьшение стоимости объекта оценки вследствие отсутствие права контроля или их меньшего объема по сравнению со стоимостью объектов, которые характеризуются правами контроля в большем объеме.
4. Оценка имущества проводиться с соблюдением принципов полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, предельной производительности взноса, наиболее эффективного использования.
5. Принцип полезности базируется на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности собственника или пользователя на протяжении определенного времени. С целью определения полезности во время оценки: рассматривается полезность отдельного имущества в составе объекта оценки как составная часть полезности объекта оценки в целом и полезность имущества как отдельного объекта оценки;
учитывается современное состояние использования объекта оценки, которая может не отвечать его возможному более эффективному использованию, а также случаи, когда отдельные объекты оценки становятся временно лишними, используются с другой целью или не используются;
прогнозируется возможное влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки;
оцениваются затраты на улучшение объекта оценки с учетом влияния этих затрат на увеличение его рыночной стоимости.
6. Принцип спроса и предложения отображает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. Согласно этому принципу во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и другие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложения и спроса на подобное имущество.
7. Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение имущества не платится сумма, больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.
8. Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользования, распоряжения им.
9. Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, который является пропорциональным их взносу в общий доход. Влияние отдельного фактора измеряется как часть стоимости объекта оценки или как часть стоимости, на которую общая стоимость объекта оценки уменьшится в случае его отсутствия.
10. Принцип наиболее эффективного использования состоит в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
База оценки и порядок определения стоимости
11. Оценка проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости. Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведение оценки имущества.
Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.
В случае если в нормативно-правовых актах по оценке имущества, договоре на проведение оценки имущества или постановлению суда не отмечается вид стоимости, которая должна быть определена в результате оценки, определяется рыночная стоимость.
12. Использование рыночной стоимости как базы оценки во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно при условии соответствия соглашения, в связи с которым проводится оценка, содержанию понятия рыночной стоимости. При этом условия такой сделки не должны предусматривать какие-либо дополнительные ограничения или требования, которые влияют на будущую экономическую выгоду от использования покупателем объекта оценки.
13. Для определения рыночной стоимости учитывается наиболее эффективное использование объекта оценки.
14. Определение рыночной стоимости объекта оценки возможно с применением всех методических подходов в случае наличия необходимой информации.
15. Методы проведения оценки, которые применяются во время определения рыночной стоимости объекта оценки в случае использования сравнительного подхода, должны основываться на результатах анализа цен продажи (предложения) на подобное имущество.
Затраты на воспроизведение (замещение) должны определяться на дату оценки с учетом рыночных цен.
Во время прогнозирования денежного потока и соответствующей нормы дохода должно быть учтено влияние рыночных условий на функционирование (использование) объекта оценки исходя из принципа его наиболее эффективного использования.
16. Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода основывается на информации о ценах продажи (предложения) подобного имущества, достоверность которой не вызовет сомнений у оценщика. В случае отсутствия или недостаточности указанной информации в отчете об оценке имущества отмечается, в какой мере это повлияло на достоверность вывода о рыночной стоимости объекта оценки.
Из-за отсутствия достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основании информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложения.
При наличии важного влияния внешних факторов (социально-экономических, политических, экологических и т.п.) на рынок подобного имущества, что приводит к фактической невозможности предоставления аргументированного и достоверного вывода о рыночной стоимости, в отчете об оценке имущества даются дополнительные разъяснения и редостережения. При этом оценщик имеет право предоставлять вывод о рыночной стоимости объекта оценки, которая базируется, в частности, на информации о предварительном уровне цен на рынке подобного имущества или на предположении о восстановлении стабильной ситуации на рынке.
17. В отчете об оценке имущества и в выводе о стоимости объекта оценки оценщик отображает факт о включении или невключении в рыночную стоимость суммы налога на добавленную стоимость.
Оценочные процедуры, связанные с определением рыночной стоимости, осуществляются с учетом включения или невключения в нее суммы налога на добавленную стоимость.
Условие относительно определения рыночной стоимости с включением суммы налога на добавленную стоимость отмечается в договоре на проведение оценки имущества.
18. Применение нерыночных видов стоимости во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно в случае есоответствия условий сделки, в связи с которой проводится оценка, хотя бы одного из условий, которое выдвигается для определения рыночной стоимости, кроме случаев, указанных в абзаце третьем пункта 11 этого Стандарта.
Выбор нерыночного вида стоимости обосновывается в отчете об оценке имущества.
19. К нерыночным видам относится стоимость замещения, стоимость воспроизведения, остаточная стоимость замещения (воспроизведения), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды, порядок определения которых устанавливается отдельными национальными стандартами.
20. Нерыночные виды стоимости как база оценки определяются с помощью методов и оценочных процедур, которые базируются на результатах анализа полезности или назначения объекта оценки, а также изучении влияния условий использования или способа отчуждения объекта оценки.
21. Для определения нерыночных видов стоимости как базы оценки используется информация о подобном имуществе в части, в которой она отвечает требованиям, которые выдвигаются к определенному нерыночному виду стоимости. Нерыночные виды стоимости преимущественно определяются на основании информации относительно соглашений, которые заключались с условиями и ограничениями, подобными к цели, с которой проводится оценка.
22. Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) как база оценки определяется с применением затратного подхода и используется для проведения оценки специализированного имущества, в том числе для ведения бухгалтерского учета с целью определения его справедливой стоимости в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета. Если условия соглашений относительно специализированного имущества, для заключения которых проводится оценка, отвечают требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости, остаточная стоимость замещения (воспроизведения) может равняться их рыночной стоимости.
23. Определение стоимости в использовании состоит в проведении оценки объекта оценки без учета принципа наиболее эффективного использования. Стоимость в использовании определяется для объектов оценки, относительно которых планируется дальнейшее использование специфическим запланированным или существующим способом.
24. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые можно ожидать получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом ожидаемых затрат, связанных с такой ликвидацией. В случае если по результатам расчетов стоимость ликвидации составляет отрицательную величину, ее значение устанавливается в размере 1 гривни.
25. Инвестиционная стоимость объекта оценки используется с целью учета условий сделки, в связи с заключением которой проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения других требований, которые требуют дополнительных материальных затрат.
Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного комплекса, финансовых интересов определяется преимущественно с помощью доходного подхода с применением метода дисконтирования денежных потоков, а объекта оценки в материальной форме - путем комбинирования нескольких методических подходов.
26. Во время определения инвестиционной стоимости в отчете об оценке имущества анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типовых условий продажи подобного имущества на рынке, влияние указанных условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования.
Информационными источниками, которые дают возможность учесть указанные условия, могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, которые подтверждают выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта оценки и т.п..
27. Специальная стоимость объекта оценки определяется на основании расчета его рыночной стоимости с дальнейшим увеличением ее на сумму надбавки, которая устанавливается с учетом особого интереса потенциального покупателя или пользователя. Сумма надбавки должна быть обоснована в отчете об оценке имущества отдельно от рыночной стоимости.
Специальная стоимость не может применяться во время оценки объекта залога, определения размера возмещение убытков и размера прямых убытков.
28. В случае продажи имущества в срок, который значительно короче срока экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость, если другое не предусмотрено законодательством. Для использования ликвидационной стоимости как базы оценки необходимо проводить дополнительное исследование соответствия условий продажи объекта оценки, для которого проводится оценка, типичным для рынка условиям продажи подобного имущества. Определение ликвидационной стоимости осуществляется на основе информации относительно подобных соглашений с подобным имуществом.
Одним из способов определения ликвидационной стоимости является применение к определенной рыночной стоимости объекта оценки понижающих коэффициентов в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки.
29. Во время установления ликвидационной стоимости оценщик должен дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и указать в отчете об оценке имущества свои предостережения относительно использования результатов такой оценки.
30. Рыночная стоимость и нерыночные виды стоимости, которые определены для целей продажи объектов оценки, за вычетом затрат, которые сопровождают продажу, в том числе связанных с уплатой налога на добавленную стоимость, признаются чистой стоимостью реализации.
31. Возможный размер страховой суммы определяется на основе результатов анализа условий договора страхования в целом, для отдельного страхового случая, группы страховых случаев, а также учета особенностей физического состояния имущества, его текущего использования, влияния внешних факторов на формирование рыночной стоимости имущества и т.п..
Для определения вероятной страховой суммы могут использоваться рыночная стоимость или нерыночные виды стоимости.
32. В случае возникновения необходимости в определении размера вероятного страхового возмещения оценка застрахованного имущества проводится с учетом условий страхования и соблюдением принципов полезности и замещения.
Для застрахованного имущества, подобного имуществу, которое продается (покупается) на рынке, оценка размера вероятного страхового возмещения проводится исходя из характеристики имущества на дату причинения убытков до наступления страхового случая путем расчета прямых убытков.
В случае если страховая сумма составляет определенную часть стоимости застрахованного объекта, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая часть оцененных прямых убытков, если другое не предусмотрено условиями страхования.
33. Оценка имущества с целью отображения ее результатов в бухгалтерском учете в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, проводится с учетом того, что: справедливая стоимость актива равняется его рыночной стоимости в случае возможности ее определения в порядке, установленном этим и другими национальными стандартами;
справедливая стоимость актива, который может быть отнесен к специализированному имуществу, имуществу специального назначения или специальной конструкции, равняется его остаточной стоимости замещения (воспроизведения);
ликвидационная стоимость актива в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с этим Стандартом;
избыточные активы оцениваются с учетом принципа их наиболее эффективного использования с применением такой базы оценки, как рыночная стоимость или стоимость ликвидации, с соблюдением соответствующих условий, которые выдвигаются к их определению.
Результаты проведения оценки активов для целей бухгалтерского учета считаются их переоцененной стоимостью.
34. Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость.
Методические подходы к оценке имущества и их основных началах
35. Оценка имущества проводится с применением методических подходов, методов оценки, которые являются составными частями методических подходов или является результатом комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур.
36. Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, которые наиболее полно отвечают определенным цели оценки, виду стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения.
37. С целью обоснования окончательного вывода о стоимости объекта оценки результаты оценки, полученные с применением разных методических подходов, сопоставляются путем анализа влияния принципов оценки, которые являются определяющими для цели, с которой проводится оценка, а также информационных источников на достоверность результатов оценки.
Невозможность или нецелесообразность применения определенного методического подхода, связанного с полным отсутствием или недостоверностью необходимых для этого исходных данных об объекте оценки и другой информации, отдельно обосновывается в отчете об оценке имущества. Национальными стандартами могут предполагаться также другие случаи ограничений относительно применения определенных методических подходов для определения рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости объектов оценки.
Предостережения и ограничения относительно использования результатов оценки объекта оценки отмечаются в отчете об оценке имущества.
38. Для проведения оценки имущества применяются следующие основные методические подходы: затратный (имущественный - для оценки объектов в форме целостного имущественного комплекса и в форме финансовых интересов);
доходный;
сравнительный.
39. Затратный подход базируется на учете принципов полезности и замещения.
40. Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воспроизведение или замещение объекта оценки с дальнейшим корректированием их на сумму износа (обесценения).
Основными методами затратного подхода являются метод прямого воспроизведения и метод замещения.
Метод прямого воспроизведения состоит в определении стоимости воспроизведения с дальнейшим вычитанием суммы износа (обесценения).
Метод замещения состоит в определении стоимости замещения с дальнейшим вычитанием суммы износа (обесценения).
С помощью методов прямого воспроизведения и замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения).
Особенности применения имущественного подхода устанавливаются соответствующими национальными стандартами относительно оценки объектов в форме целостных имущественных комплексов и в форме финансовых интересов.
41. Во время применения метода прямого воспроизведения или метода замещения используются исходные данные об объекте оценки, информация о воспроизведении или замещении объекта оценки или подобного имущества в современных ценах или среднестатистические показатели, которые обобщают условия его воспроизведения или замещения в современных ценах.
42. Доходный подход базируется на учете принципов наиболее ффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.
Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежного потока). Выбор методов оценки при этом зависит от наличия информации относительно ожидаемых (прогнозируемых) доходов от использования объекта оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости, которая подлежит определению.
С помощью доходного подхода определяется рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, а также другие виды стоимости, которые базируются на принципе полезности, в частности ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации и т.п..
43. Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых доходах и затраты объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и затрат от современного использования объекта оценки, если оно есть наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего использования.
44. Метод прямой капитализации дохода применяется в случае, если прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Капитализация чистого операционного дохода осуществляется путем деления его на ставку капитализации.
Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) применяется в случае, если прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если получение их ограничивается во времени. Прогнозируемые денежные потоки, в том числе стоимость реверсии, подлежат дисконтированию с применением ставки дисконта для получения их текущей стоимости.
45. Ставка капитализации и ставка дисконта определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного имущества и его рыночные цены или путем сравнительного анализа доходности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество и т.п.).
46. Для оценки объектов незавершенного строительства, земельных участков под застройкой, их улучшений, отдельных составляющих целостного имущественного комплекса может применяться метод остатка. Этот метод базируется на учете принципа взноса (предельной производительности) и является результатом комбинирования затратного и доходного подходов.
47. Сравнительный подход базируется на учете принципов замещения и спроса и предложения. Сравнительный подход предусматривает анализ цен продажи и предложения подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки.
48. Для определения рыночной стоимости объекта оценки в материальной форме с применением сравнительного подхода информация о подобном имуществе должна отвечать таким критериям: условия соглашений купли-продажи или условия предложения по заключению таких соглашений не отличаются от условий, отвечающих требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости;
продажа подобного имущества состоялась с соблюдением типовых условий оплаты;
условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи или предложения, на дату оценки существенным образом не изменились или изменения, которые состоялось, могут быть учтены.
49. Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическим и функциональным признакам, условиям продажи и т.п.. Корректирование стоимости подобного имущества осуществляется путем добавления или вычитания денежной суммы с применением коэффициента (процента) к цене продажи (предложения) указанного имущества или путем их комбинирования.
Общие требования к проведению независимой оценки имущества
50. Проведению независимой оценки имущества предшествует подготовительный этап, на котором осуществляется: ознакомление с объектом оценки, характерными условиями сделки, для заключения которой проводится оценка;
определение базы оценки;
представление заказчику предложений относительно важных условий договора на проведение оценки.
51. Независимая оценка имущества проводится в такой последовательности: заключение договора на проведение оценки; ознакомление с объектом оценки, сбор и обработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки; идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов; выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и избранной базы, определенных в договоре на проведение оценки, и их применение; согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов; составление отчета об оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату оценки; доработка (актуализация) отчета и вывода о стоимости объекта оценки на новую дату (в случае необходимости).
