А.Н. Фоменко. Принцип НЭИ и практическая оценка - Полезные материалы - Библиотека оценщика - Каталог файлов

На правах автора статьи позволю себе подвести некоторые предварительные итоги дискуссии.
К большому сожалению дискуссии не получилась, и это при том, что интерес к обсуждаемой теме есть, о чем свидетельствует количество просмотров. Активные сторонники НЭИ и их оппоненты в основном предпочли отмалчиваться.
Столкновение мнений между автором и отдельными участниками дискуссии, преимущественно с Экспертом СРО, по частным вопросам нельзя назвать полноценной дискуссией, поскольку в основном участники плохо слушали доводы друг друга и акцентировали внимание на деталях, уходя в сторону от главной проблемы. При этом, как правило, ничего не предлагалось в качестве альтернативы мнению автора.

Промежуточный итог №1 (повтор поста АНФ от 26 марта 2009 г. 0:33:07)
Активные сторонники НЭИ восприняли статью, как предложение отказаться от НЭИ и начали всячески доказывать, что НЭИ необходимо.
Почитайте статью. Разве там сказано, что НЭИ не нужно никогда? Нет!

Следовательно, все согласны, что НЭИ имеет право на жизнь.

Сначала определимся, для каких объектов нужно НЭИ.
- МСО – требует проведения НЭИ только для объектов недвижимости.
- СРО РОО (самое массовое СРО) – то же самое (см. Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке).
- ФАУГИ (ФАУФИ) – то же самое (см. Приказ от «09» октября 2007 г. №187, Приложение 1, п.4. Анализ наиболее эффективного использования (при оценке объектов недвижимости)

Итак обсуждаем НЭИ для недвижимости

Всех выступающих здесь (наверно и всех оценщиков) можно разделить (в отношении НЭИ) условно на две группы: пессимисты и оптимисты.

Начнем с первой, к которой я отношу и себя.
Их позиция состоит в том, что к АНЭИ нужно подходить очень взвешенно и осторожно. Ключевой вопрос – это практическая возможность реализации НЭИ для конкретного (а не абстрактного) объекта.
Обычно здесь два главных препятствия.

1. Подтверждение реальности изменения юридической разрешенности, если НЭИ этого требует. Сюда входит и реальные перспективы получения разрешения на изменение назначения ЗУ или здания в случае реконструкции и принципиальное разрешение на строительство. Удастся ли для данного конкретного объекта получить соответствующее разрешение властей и ведомств (например, для начала строительства в Москве требуется более 300 согласующе-разрещающих подписей и примерно год времени). В состоянии ли оценщик определить вероятность (реализуемость) такого события для конкретного объекта? Думаю, что нет. Наличие прецедентов реализации подобных НЭИ не означает, что это правило для всех.
Поэтому анализ такого НЭИ должен опираться либо на наличие подтверждающих документов, либо на просьбу заказчика, который утверждает, что в состоянии решить все вопросы (с соответствующей гарантией отсутствия претензий к оценщику, если НЭИ реализовать не удастся).

2. Реальность реализации НЭИ с позиций типичных участников рынка. Какова доля сделок в рассматриваемом сегменте рынка, при которых реализуется предложенное НЭИ, по сравнением с теми в которых оно не реализуется (пример – квартиры 1 этажа). Этот анализ достаточно сложен и не однозначен, а значит не точен.
Например, с позиций НЭИ, все относительно старые низкоэтажные дома, которыми застроены центральные районы городов нужно сносить. Но почему-то их не сносят, а лишь в отдельных местах осуществляют точечную застройку. Как угадать при оценке, что это как раз и есть место будущей точечной застройки. Оценить весь центр по НЭИ без документального подтверждения – значит обречь на невозможность совершения сделок по этой цене для подавляющего большинства объектов. Очень трудно учесть емкость рынка в плане реализации НЭИ.

Девиз «пессимистов»: сначала вероятность потом доходность (сначала обосновать и подтвердить вероятность реализации, а потом выбирать наиболее доходный вариант)

Вторая группа – оптимисты.
Исходят из принципа: наличие прецедентов - это и есть правило (гарантия реализуемости НЭИ). В рамках имеющихся прецедентов может быть любое использование оцениваемого объекта. АНЭИ проводится для всех указанных вариантов и выбирается наиболее доходный. Возможность практической реализации в конкретном случае вытекает из наличия прецедентов и не требует дополнительного обоснования.

Девиз «оптимистов» – сначала доходность, а с вероятностью как получится (надежда на то, что заинтересованный инвестор решит все проблемы – нужно лишь показать ему «морковку»).

Вообще то НЭИ пришло из инвестиционной оценки, в которой инвестору все равно что покупать, толи акции, толи недвижимость, главное диверсифицировать пакет с позиций рисков. Но там для обоснования варианта диверсификации (НЭИ) проводятся серьезная аналитическая работа. Для реальных активов – такая работа проводится с разработкой бизнес-плана. Оценщик в рамках отчета об оценке по ряду причин (заказчик не готов ждать, не готов должным образом оплачивать, не располагает документами, на получение которых требуется время) не имеет возможности сделать детальный бизнес-план и поэтому в рамках АНЭИ лишь имитирует эту деятельность, радикальным образом упрощает анализ. А отсюда множество допущений, низкая точность и достоверность.

Какой выход из этой ситуации при практической оценке? Их несколько.
1 «напрягать» Заказчика в плане документов и разработки бизнес-плана,
2. перенести ответственность на Заказчика, записывая требование АНЭИ в задание на оценку и допущения,
3. взять все риски, связанные с не реализуемостью НЭИ для конкретного объекта, на себя и проводить АНЭИ «на полную катушку»,
4. использовать 100% реализуемое текущее использование.

В 99 случаях из 100 (а может и больше) практикующие оценщики идут по пути №4, что очень часто кажется не обоснованным. Так не лучше ли отбросить ортодоксальный взгляд на НЭИ, который сейчас преобладает в теоретических взглядах, и нормативно как-то это зафиксировать.

Промежуточный итог №2
Какова технология принятия решения при проведении АНЭИ?

Главная проблема, которая мною предлагалась к обсуждению на данном этапе – это технология принятия решения о реализуемости НЭИ или как определить вероятность реализации НЭИ для конкретного оцениваемого объекта.

Сначала приведу уже высказанное мною по этому вопросу (см. пост АНФ от: 2 апреля 2009 г. 20:45:34):
Рассмотрим технологию принятия решения на примере. Предположим, оценивается 2-х этажное административное здание построенное лет 40-50 назад и расположенное в центральной части города. В настоящее время оно используется в качестве офисного здания.

Методология проведения АНЭИ требует рассмотреть участок земли, как незастроенный.
Рассмотрев разные варианты застройки участка приходим, например, к выводу, что НЭИ – это строительство 20-ти этажного офисного здания. При этом расчеты показывают, что единый объект недвижимости (ЕОН) стоит 1 000 000 «тугриков». Разделяя эту стоимость приходим, например, к выводу, что стоимость ЗУ = 500 000 и стоимость здания (ЗД) = 500 000.

Теперь рассмотрим ЗУ как застроенный в текущем использовании. Предположим, что площадь пятна застройки 2-х и 20-ти этажных зданий совпадают. Следовательно площади помещений различаются в 10 раз. Предположим, что 1 кв. м каждого объекта генерирует одинаковый доход (стоит одинаково). Следовательно, ЕОН в текущем использовании стоит 100 000. Отсюда стоимость ЗД = 100 000 – 500 000 = -400 000.
Если принять решение о сносе здания (пусть стоимость сноса с учетом годных остатков = 20 000), то стоимость объекта оценки = 500 000 – 20 000 = 480 000.

И так мы имеем две стоимости: при текущем использовании = 100 000, по НЭИ = 480 000. Как быть?

Смотрим документы на ЗУ. В них назначение ЗУ – для эксплуатации 2-х этажного здания.

Как поступает оценщик-оптимист.
Смотрит по сторонам и видит, что за 2 квартала от нашего объекта уже построено 20-ти этажное офисное здание (НЭИ реализовано). Прецедент есть, следовательно мы тоже, как считает оценщик, можем получить разрешение на изменение назначения ЗУ и разрешение на строительство, что бы реализовать наше НЭИ.

Давай те проанализируем такое решение.
Во –первых, у тех кто построил это здание возможно был административный или иной ресурс, что оценщику неизвестно. Следовательно с получением разрешений (для конкретного оцениваемого объекта) могут возникнуть проблемы.
Во-вторых, коммунальные ресурсы в центральной части города ограничены. Например, мы имеем разрешенную электрическую мощность для 2-х этажного здания 30 кВА. Для ЗД по НЭИ она должна быть раз в 10 выше. Может ли оценщик утверждать, что необходимая мощность будет выделена именно этому ЗУ, даже, если ему удастся выяснить, что свободные мощности есть. Тоже самое касается воды, канализации и тд. Думаю, что нет.
В третьих, в соответствии с зонированием территории, количество нежилых площадей может иметь ограничение. Например, для Москвы в жилой застройке доля нежилых помещений должна составлять не более 20%, а в смешанной застройке не более 60%. Учитывая нынешнее состояние с Градостроительным регламентом (отсутствие в большинстве случаев оного) и недоступность, в большинстве случаев, такой информации для оценщика - неопределенность возможности реализации принятого решения очень велика.
В четвертых, оценщик оценивает конкретный ЗУ и он не имеет информации о других ЗУ. Не исключено, что соседние ЗУ оцениваются другими оценщиками, которые примут такое же НЭИ. Когда дойдет дело до получения разрешения, то выяснится, что «по воле оценщиков» весь центр должен представлять собой «частокол» из высотных зданий. А где остальная инфраструктура?
И еще можно задать очень много подобных вопросов, которые делают практическое получение разрешений и реализацию НЭИ весьма проблематичной.

Как поступает оценщик-пессимист.
Посмотрев документы по ЗУ, он начинает «доставать» заказчика вопросами. Если слышит в ответ, что разрешающие документы на изменение назначения ЗУ в стадии оформления, то после уточнения сути оценивает в соответствии с НЭИ. Если слышит, что заказчик готов решить любые проблемы для получения разрешения на строительство, или у него есть покупатель, который желает этим заняться, то опять оценщик оценивает по НЭИ. Однако в обоих случаях со ссылкой на эту информацию вводит допущение о том, что оценка проводится в предположении, что все необходимые разрешения будут получены.
Если никакой обнадеживающей информации от заказчика не получает, то проводит оценку с учетом реально существующего использования ЗУ. Ходить в «разведку», которая не позволяет получить документальное подтверждение, и пользоваться не подтвержденными слухами он не будет.

Попробую обосновать изложенное выше мнение оценщика-пессимиста с более общих позиций.
Принцип НЭИ сформировался в конце двадцатых – начале тридцатых годов ХХ века [1], в рамках неоклассической теории. По сути формирование этих взглядов произошло в период бурного развития производства перед великой депрессией 1929…1933 г.г. в США, которая в последствии распространилась на весь мир. В период бурного развития производства казалось, что рынок готов «проглотить все» и поэтому во главу угла ставилась максимально возможная эффективность не смотря ни на что. По-видимому, разразившийся кризис (великая депрессия) воспринимался тогда как кратковременный процесс, который скоро кончится и опять заработают прежние механизмы (сходные взгляды наблюдаются и в период нынешнего кризиса). Однако, по прошествии лет пришло понимание того, что в экономике все более тесно увязано и речь должна идти не о наиболее эффективном решении, а об оптимальном решении с учетом реально протекающих процессов (постнеоклассическая теория) [1, 2, 3] Увеличилось внимание к изучению «поведенческих процессов», которые влияют на формирование рынка [4].

На самом деле управляющее воздействие для принятия оптимального решения всегда поступает в замкнутую систему из вне. Например, рассмотрим (упрощено) цепочку промышленного производства в котором участвуют добывающие предприятия, производители материалов и комплектующих, предприятие выпускающее конечную продукцию, которая потребляется рынком. Количество выпускаемой конечной продукции определяется емкостью рынка, который и выдает внешнее управляющее воздействие количественно ограничивающее (оптимизирующее) выпуск конечной продукции предприятием. Далее этот внешний управляющий сигнал в трансформированном виде передается по цепочке.
Если рассмотреть отдельное предприятие цепочки, изолированным от внешних связей, то у себя внутри оно не имея внешнего управляющего воздействия способно сформировать для себя лишь стратегию наиболее эффективного производства (стратегию НЭИ). При этом максимизируется выпуск продукции в предположении, что спрос не ограничен, то есть происходит отрыв действительности от реальности.
Предположим на предприятии всего одна технологическая линия, то в этом случае НЭИ предприятия выступает в качестве внешнего управляющего воздействия для оптимизации уровня производительности каждого участка этой линии. Но если мы опустимся до уровня участка или отдельно взятого агрегата, то опять теряется ориентир и мы можем рассматривать не оптимальный вариант для участка, а только НЭИ для него. Но сколько бы мы не совершенствовали изолированно взятый участок технологической линии (если он не является «узким местом», чего не должно быть при изначально оптимальной структуре технологической линии), на увеличении производительности линии это не отразится. То есть все наши экономические затраты по реализации НЭИ участка окажутся не оправданными.
Если перевести все выше сказанное на оценочный язык, то рыночная стоимость, возникает под внешним оптимизирующим воздействием рынка, под действием НЭИ, сформированным внутри системы, может возникнуть только инвестиционная стоимость.

Теперь рассмотрим вопросы, связанные с недвижимостью.
По-видимому, вопросы оптимизации могут быть рассмотрены на уровне города, района или микрорайона. Все это, по-видимому, должно находить отражение в Градостроительном реестре (который в большинстве городов только разрабатывается), да в градостроительных планах. Не думаю, что на сегодняшний день существует в свободном доступе информация с точностью до инвентарного объекта в каком году и что на этом месте будет построено вместо существующего объекта (если вообще такая информация существует). А именно знание деталей предполагает такое использование конкретного объекта недвижимости в будущем, которое позволяет говорить о наиболее вероятном использовании.
Оценщик в процессе оценки обладает внутренней информацией об объекте, достоверность которой у него не должна вызывать сомнений. Внешняя информация, которой обычно располагает оценщик, носит абстрактный характер: в виде основных ценовых показателей, показателей спроса и предложения и прогноза тенденций на рынке недвижимости, а так же о реализуемых девелоперовских проектах. То есть внешняя информация не относится непосредственно к конкретному оцениваемому объекту. Следовательно, на основе имеющейся информации оценщик способен для конкретного объекта сформулировать НЭИ, который представляет собой лишь потенциал объекта оценки.
При этом вопрос практической реализации этого НЭИ остается, как правило, открытым. Если оценщик ссылается на то, что в рамках текущих разрешающих документов невозможно реализовать НЭИ со сносом или «серьезной» реконструкцией здания, то его обычно упрекают в недальновидности, ссылаясь на наличие реализованных по близости аналогичных НЭИ для других объектов. Однако наличие таких объектов рядом не является гарантией того, что в данном конкретном случае удастся реализовать определенное оценщиком НЭИ, поскольку он не располагает комплексной информацией по окружающей территории.
Приведу пример. Около оживленной трассы имеется 5 небольших участков земли, которые принадлежат разным собственникам, имеют с/х назначение и которые нужно оценить. Каждый собственник поручил оценку своему оценщику. Каждый оценщик на основе информации от своего заказчика и своего видения рынка определил НЭИ для своего участка: строительство АЗС. При этом, каждый оценщик полагал, что с изменением назначения ЗУ проблем не возникнет. Ну дальше все понятно: 1 заказчик пришел во властные структуры и получил разрешение на строительство АЗС. Второй придя за получением разрешения задумался, но решил, что два АЗС рядом допустимый вариант. Остальные три заказчика пошли с претензиями к своим оценщикам.
Описанный пример, может быть несколько утрирован, но наглядно подтверждает изложенное выше, что внутренняя информация об объекте недвижимости, и абстрактная информация с рынка не позволяют сделать достоверный вывод о реализуемости НЭИ для конкретного объекта недвижимости, в условиях когда требуется получение разрешения на изменение его текущего использования.
Это не считая того, что невозможно предвидеть вероятность положительного решения чиновника по вашему конкретному вопросу. В случае сноса и нового строительства для получения разрешений (на реализацию НЭИ) должны быть проведены различные экспертизы, (залегания грунта или проложенных коммуникаций и т.д.), должен быть разработан проект и еще много чего нужно. Необходимо быть уверенным, что ограниченное количество конкретных (а не абстрактных) девелоперов предпочтут именно Ваш объект, по сравнению с другими выставленными на рынке. Нужно так же учесть, что реализация НЭИ займет 2-3 года, в то время как большинству участников рынка (потенциальных покупателей), например, офис нужен сегодня, а не через 2-3 года.
Признайтесь честно, кто из Вас (практикующих оценщиков) при обосновании НЭИ со сносом и строительством «небоскреба» задумывался о проблеме затенения окружающих построек новым зданием (инвестиционные проекты не в счет, та другой уровень проработки конкретного НЭИ)? Думаю ответ ясен. А именно это и может стать «камнем преткновения» и вместо «запланированных оценщиком» 20 этажей, разрешат построить только 10. И таких вопросов, которые нужно решить, что бы реализовать на практике предложенное оценщиком НЭИ, великое множество.

ВЫВОДЫ
Таким образом, разработанное оценщиком НЭИ всегда необходимо рассматривать лишь как предполагаемый потенциал, который еще необходимо реализовать. А для того, что бы превратить НЭИ в наиболее вероятное использование, с учетом того, что оценка конкретного объекта производится по состоянию на конкретную дату оценки, на мой взгляд, нужно использовать следующую технологию принятия решения о возможности реализации НЭИ:

1. Если на дату оценки Заказчиком или иным лицом предоставлена документально подтвержденная информация о том, что получено разрешение на изменение использования объекта оценки (земельного участка) или запланировано такое изменение, или хотя бы вопрос находится в стадии рассмотрения, то необходимо рассматривать все возможные варианты НЭИ в соответствии и имеющимися документами.
2. Если нет документов подтверждающих реальную возможность изменения разрешающих документов, но заказчик готов рассматривать новое НЭИ и готов взять на себя ответственность за решение всех вопросов, связанных с изменением текущего использования, то рассматриваются все возможные варианты НЭИ.
3. В остальных случаях должен рассматриваться объект оценки «как есть» (без сноса и реконструкции), с анализом вариантов НЭИ не требующих получения дополнительных специальных разрешений принципиального характера (в основном на уровне перепланировки и косметического ремонта, или на уровне получения разрешения СЭС или «пожарников»).

Изложенное выше не касается оценки предполагаемых инвестиционных проектов на стадии разработки и получения ИРД, когда возможно реальное изменение первоначального проекта.