Эпоха переселения из столицы в пригород кардинально изменила рынок загородной недвижимости за какие-нибудь 10-15 лет. Если раньше покупка «домика в деревне» была уделом состоятельных граждан, то с недавних пор такое приобретение стало вполне доступным и для среднего класса. Это произошло во многом потому, что жесткая конкуренция в перенасыщенных сегментах бизнес- и элит- заставила девелоперов в последние годы присмотреться к более демократической нише.
В связи с этим на загородном рынке наметилось бурное развитие «эконома», а эксперты и вовсе поговаривали о наступившей эре недорогих поселков. О движении загородного рынка в «экономичную» сторону говорят и результаты маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». В самом начале своего развития рынок был ориентирован на богатых покупателей и, в первую очередь, застройщиками осваивались территории, расположенные на традиционно «престижных» направлениях и, к тому же, недалеко от Москвы. Но со временем жить за городом пожелали и люди со средним достатком. Загородный рынок оказался более чуток к нуждам потребителям (по сравнению с городским, квартирным). Об этом говорят весьма интересные изменения, происходящие на нем за последние три года. Например - идет процесс активного освоения «дальних» земель (за 50 км от Москвы, к концу 2008 года доля загородного рынка здесь выросла почти в 3 раза). Это, в свою очередь, приводит к увеличению доли экономичного жилья, так как далеко от Москвы, строятся в основном, недорогие поселки. За последние 3 года среднее количество домов в коттеджных поселках увеличилось в 1,5 раза, что тоже свидетельствует о движении в сторону «эконома» («элитность», как правило подразумевает небольшое число домов в одном поселке). Наконец, как показывают исследования «IRN.RU», снизилась средняя площадь домовладений – в коттеджах – на 22 кв.м., в таунхаусах – на 16 кв. м. То есть, дома становятся по площади заметно скромнее.
Однако по рынку недвижимости пронеслась финансовая буря, внося свои коррективы, в том числе, и в мирную загородную жизнь. О том, какие изменения происходит за пределами столицы в условиях экономической нестабильности, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru выяснял у экспертов.
1. Как изменились ли покупательские предпочтения на загородном рынке?
Компания «Велес Капитал Девелопмент» Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов: Общее число потенциальных покупателей уменьшается. И если до кризиса в сегменте эконом-класса спрос превышал предложение почти в 2 раза, то сейчас картина будет иной. Пополнятся ли эти ряды покупателей эконом-класса за счет бизнес-класса? Сомнительно, но в силу того, что поселки бизнес-класса сами по себе неоднородны (введены понятия и бизнес-плюс, и бизнес-минус), то вполне возможно.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» Наталья Орлова, руководитель департамента элитного жилья: Покупательские предпочтения изменились радикально. До осени 2008 года основным критерием для покупателя был субъективный выбор («нравится – не нравится») в своем ценовом диапазоне. Так как в головах потребителей прочно засела мысль о том, что недвижимость всегда растет в цене, то покупки совершались сравнительно легко. Одной покупкой решались сразу две проблемы: приобретение загородного жилья/дачи и вложение денег. От просмотра до принятия решения проходило от нескольких часов до нескольких дней.
Как только грянул кризис, рынок загородной недвижимости прочно замер. Покупатель потерял второй плюс от покупки – вложение денег. Сегодня при большом количестве просмотров покупок практически нет – смотрящие осведомляются о цене и либо пытаются сбить цену вдвое, либо ждут такого заманчивого предложения от продавца. Часто даже при дисконте в 30-40% покупатель идет искать скидку еще больше.
Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства («НАМИКС») Елена Николаева, президент: В сегментах элит- и бизнес-класса произошла корректировка спроса, большинство таких проектов заморожены. Сегодня лидирует сегмент оснащенных необходимой инфраструктурой коммерческих поселков эконом-класса. Именно сегмент малоэтажного строительства будет сейчас поддерживаться государством. Конечно, развитие эконом-класса не отрицает развития элит- и бизнес-класса – эти сегменты будут всегда востребованы, но уже будут занимать меньшую долю рынка загородного малоэтажного жилья, чем в докризисное время. Точно так же обстоят дела и за рубежом, причем давно.
Финансово-строительная корпорация «Лидер» Григорий Алтухов, советник президента: Из равноценных коттеджей зачастую выбирается тот, где земельный участок меньше. Плохо продаются поселки на начальной стадии строительства (со сроком сдачи 2010 год или позже). Но появился устойчивый интерес к участкам без подряда, в том числе, и в «бизнес-классе» (что раньше было редкостью) и на раскрученных направлениях - одновременно во многих поселках появились подобные предложения. Произошла также небольшая переориентация покупателя: с дорогого бизнеса - к дешевому, с дешевого бизнеса – в эконом. Сократилось число реальных покупателей, хотя количество «приценивающихся» и «интересующихся» осталось неизменным.
Группа компаний «Новая Рига» Вячеслав Яшин, директор по развитию: Заметна возросшая активность в сегменте эконом - класса. Сократившиеся доходы «среднего класса», отсутствие реальных возможностей получить ипотечный кредит под разумный процент, страх перед прогнозируемым снижением цен на городскую недвижимость и коттеджные поселки бизнес-класса, а так же многие другие макроэкономические факторы заставляют покупателей, рассчитывавших на покупку загородного дома в сегменте «бизнес», обратить свое внимание на «эконом-класс».
Компания АИН-девелопмент Никита Абрамов, директор по развитию: На данный момент в связи с резким сокращением покупательской способности и фактическим исчезновением ипотеки, потребители начали интересоваться поселками эконом класса с удаленностью 50 км.от Москвы. Если раньше основные продажи приходились на поселки, находящиеся на 28 – 33 км, то сегодня это 50 – 55 км, где уровень цен на 30 – 40 % ниже.
2. В какие сроки сегодня раскупаются дома в поселках эконом-класса?
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» Наталья Орлова, руководитель департамента элитного жилья: Разовые продажи нельзя назвать словом «раскупаются». Для коттеджного поселка нормальный срок реализации - от 1 года до 5 лет. Готовые жилые дома в сформированном коттеджном поселке при условии адекватной цены продаются в течение 1-2 месяцев. Сезон продаж домов «под отделку» - весна. Это наша первая кризисная весна! Спрос и активность этого рынка, как и цыплят, считают по осени.
Финансово-строительная корпорация «Лидер» Григорий Алтухов, советник президента: Сроки экспонирования, несомненно, увеличатся. Для поселков, которые сейчас находятся на начальной стадии строительства, увеличение срока реализации составит от 15 до 40 процентов. В среднем вместо трех лет – четыре и т.п. Этот срок очень сильно зависит от текущих действий застройщика. Если строительство поселка замораживается (в основном – неофициально), то через 2-4 месяца заметно падают продажи. А для того, чтобы «поднять» продажи после завершения кризиса, потребуется полгода после возобновления строительства.
Группа компаний «Новая Рига» Вячеслав Яшин, директор по развитию: Если поселок эконом-класса уже большей частью построен и имеет готовые дома на продажу, то вероятность реализации такого поселка достаточно высока (до 10 домов в месяц, возможно и более). В поселках на начальной стадии застройки, при условии наличия документов на землю и возможности оформления земли в собственность непосредственно после оплаты, наблюдается значительная активность покупателей желающих приобрести земельные участки без подряда или с отсрочкой подряда на 3 - 6 месяцев. Сроки экспонирования объектов категории «эконом» заметно не поменялись.
Компания АИН-девелопмент Никита Абрамов, директор по развитию: Еще рано говорить об увеличении или уменьшении сроков раскупаемости. Так как сейчас наблюдается эффект отложенного спроса (в связи с непонятной ситуацией на рынке большое количество людей отложило принятие решения о покупки на неопределенный срок), но это может вылиться в резкий рост продаж в будущем. Мы в своих проектах и расчетах увеличили срок реализации на 50% по сравнению с прошлыми проектами
3. Каково сегодня соотношение спроса и предложения в сегменте эконом-класса? На какие скидки могут рассчитывать покупатели?
Компания «Велес Капитал Девелопмент» Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов: Если 2 года назад соотношение между спросом и предложением в сегменте эконом-класса составляло 82% к 18%, то сейчас оно изменилось. Наступающий сезон продаж немного прояснит эту ситуацию. Цены, указанные на сайтах, ни о чем не говорят. Везде есть скрытый дисконт, который обсуждается в офисе после просмотра.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» Наталья Орлова, руководитель департамента элитного жилья: Спрос увеличился. Предложение – тоже. Но пока нет гармоничного баланса между ценой спроса и ценой предложения. Не имеет возможности инвестор продавать с убытком. Поэтому реальные скидки – не более 20-30%. Покупательский спрос пока настроен на большее.
Компания «Пересвет-Инвест» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Наталья Бланкова, маркетолог: До осени 2008 года более востребованы были коттеджи площадью 300-500 кв.м – около 45% (в 2007 году на такую площадь приходилось 15% запросов). Сократился спрос на коттеджи площадью до 300 кв.м – с 70% в 2007 году до 15% в 2008 году. Одновременно возросла доля коттеджей площадью более 700 кв.м – с 8% в 2007 году до 12% в 2008 году. Однако, в 4-м квартале данные показатели начали корректироваться и по значениям приближаться к уровню 2007 года. Дома площадью 300-500 кв.м сохранили лидирующую позицию – около 30%. Коттеджи площадью менее 300 кв.м увеличили свою долю до 27%.
В 2007 году наибольшим спросом пользовались поселки, расположенные на расстоянии 50 км от Москвы – 56%. Также значительным был спрос на поселки до 30 км – 28%. В 2008 году наиболее предпочтительными остались проекты на расстоянии от 50 км – около 60%, увеличился спрос на поселки 30-50 км – до 25%, и, соответственно, снизился на поселки вблизи Москвы до 30 км – 15%.
Стоимость домов в поселках эконом-класса в 4-м квартале снизилась в среднем на 10-20%. По некоторым проектам снижение цен могло доходить и до 45%, но это только по проектам, имеющим существенные изъяны в концепции и месторасположении.
Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства («НАМИКС») Елена Николаева, президент: В вопросе скидок на жилье эконом-класса, необходимо учесть, что оптимальные скидки неразрывно связаны со справедливой ценой на квадратный метр. В настоящих экономических условиях скидка может быть существенной, но не выходить за рамки здравого смысла. Для жилья эконом-класса самый безопасный вариант скидки составляет около 10%. Слишком большая скидка может говорить о затруднениях продавца.
Группа компаний «Новая Рига» Вячеслав Яшин, директор по развитию: Загородные проекты категории «эконом» подверглись разной ценовой коррекции в зависимости от степени готовности. Девелоперы, реализующие проекты на завершающей стадии или в стадии высокой готовности, неохотно идут на скидки или снижение цены, однако могут предлагать различные акции для создания покупательского ажиотажа и привлечения внимания к поселку в период относительно растущего спроса. С другой стороны в проектах на начальном этапе, девелоперы, успевшие получить кредиты на реализацию проекта и вынужденные сейчас думать об их возврате могут снижать цену до 50%, но стоит помнить что, «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» и задуматься о том, на какие средства этот проект будет реализовываться.
Компания АИН-девелопмент Никита Абрамов, директор по развитию: Мы специализируемся на южном направлении Подмосковья. Новых проектов на данный момент практически нет и не планируется, поэтому спрос и предложение приблизительно равновесны. Однако сегодня приходится идти на уступки покупателю и вводить различные стимулы в виде скидок (5-10%), либо льготных курсов.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Подведем итог нашему опросу. Как подтверждают наши эксперты, кризис еще больше подталкивает загородный рынок в нишу эконом-класса. Но и «эконому» сейчас нелегко. Люди хоть и интересуются более отдаленными поселками, и скромными домами с небольшими земельными участками, но именно интересуются, прицениваются, и не особенно-то что и покупают. При этом, как утверждают наши комментаторы, сегодня можно получить хорошую скидку. Но – в пределах разумного.
