Многие москвичи по привычке ждут в 2010 году очередного повышения цен – ведь совсем недавно мы даже и предположить не могли, что рынок может вести себя как-то по-другому. Но экономическая ситуация в стране и в мире изменилась. Сейчас на рынке недвижимости появились рычаги, которые заставляют его двигаться по измененной внешними обстоятельствами траектории.
Ситуация на вторичном рынке жилья Москвы в 2009 году мало порадовала и продавцов, и покупателей. Если первые были вынуждены снижать цены, что их, мягко говоря, мало радовало, то вторые ждали, что цены упадут еще больше, поэтому сделки заключать не спешили. С 2010 годом и у тех, и у других связаны серьезные ожидания. О том, насколько им суждено сбыться, журнал Metrinfo.ru беседует с ведущими экспертами рынка.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» построил свой прогноз о развитии ценовой ситуации на рынке недвижимости Москвы в 2010 году на базе исследований, проводимых IRN.RU по рынку аренды городского жилья. (см. статью «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать».)
Он считает, что если бы в стране началось улучшение общеэкономической ситуации, то рынок аренды, как более динамичный, среагировал бы на это первым, и ставки пошли бы вверх. Следом, через несколько месяцев, или примерно через полгода, пошли бы вверх и цены продаж.
Но нынешняя осень показала отсутствие роста ставок аренды. Более того, в ноябре 2009 года арендные ставки по Москве снизились еще на 10%. Такое обстоятельство позволяет сделать вывод, что если в нынешних условиях аренда не растет, с платежеспособностью населения ситуация складывается, мягко говоря, плачевная: люди не могут тратить больше, так как доходы у них упали. В сложившихся условиях говорить о том, что в 2010 году сохраняется потенциал для роста цен при сделках купли-продажи, не приходится. Это один из критериев, который показывает, что пока рынок недвижимости пойти вверх не сможет.
«Если бы мы предположили, что цены будут расти, то это означало бы, что коэффициент доходности аренды стал бы еще меньше, а он и сейчас довольно низкий - на уровне около 5% годовых, - говорит эксперт. - Для сравнения, в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 годах – порядка 7%-8%. Предположить, что квартиры начнут дорожать, это значит допустить, что доходность от аренды схлопнется до 3% годовых. Но это создаст совершенно неадекватную ситуацию на рынке недвижимости, что тоже маловероятно».
По прогнозу Олега Репченко, ждать очередного роста ставок аренды можно не раньше осени 2010 года. Причем аренда должна подорожать в преддверие повышения цен на квартиры, поэтому даже в течение 2010 года не следует ожидать заметного роста цен ни в одном из сегментов столичной недвижимости. Эксперт сравнил 2010 год с 2000-м, когда цены на недвижимость остановились в росте, лишь варьируясь в пределах + - 5%. Впрочем, аналитик допускает, что самые дешевые предложения – «однушки» в силу вымывания с рынка могут подорожать где-то на 5%. Удержаться в цене может, скорее всего, «золотая середина» – относительно недорогие дома эконом-класса или умеренный бизнес-класс - новые дома с параметрами оптимального соотношения цены и качества.
Олег Репченко также не исключал и дальнейшего снижения цен. Но этот процесс вряд ли будет таким масштабным, как это произошло за последний год, когда цены снизились на 30-40%. Скорее, снижение будет носить остаточный характер и только в отдельных сегментах. В частности, это относится к старому жилому фонду, цены на который перед кризисом не очень отличались от современного жилья, но значительно ему проигрывали по качеству. Вот такое жилье и может подешеветь в зависимости от состояния и места расположения на 5-15%. Но резкого удешевления не будет, а скорее ожидается постепенное сползание вниз, - резюмирует эксперт.
Одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос, эксперты называют возрождение ипотеки. Одновременно не исключают, что удешевление ипотечных кредитов и повышение их доступности для большего числа заемщиков может спровоцировать дальнейший рост цен. Правда, и сами-то они пока не очень верят, что такой сценарий возможет в ближайшей перспективе. Итак, дадим слово представителям компаний, работающих на рынке недвижимости.
Возврат ипотеки на докризисный уровень займет не один год «Пересвет-Инвест»
Ольга Маркова, маркетолог компании:
Снижение ипотечных ставок, безусловно, простимулирует спрос, но вряд ли спровоцирует быстрый и значимый рост цен. До кризиса ипотечные ставки равнялись в среднем 10-11%, и на долю сделок с использованием кредитования приходилось около 50% от всех продаж. Повышение ипотечных ставок осенью 2008 года лишило рынок недвижимости половины покупателей. Сейчас, например, Сбербанк предлагает довольно приемлемые условия (14 % годовых) и покупатели вновь стали пользоваться данной услугой.
Для возрождения ипотеки на рынке жилья необходима и экономическая стабильность. Покупателям нужно несколько миллионов рублей на 15-25 лет, но лишь при условии уверенности в завтрашнем дне подобная услуга будет востребована. И, видимо, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не один год.
Вероятней всего снижение цен на недвижимость будет продолжаться небольшими темпами в течение первого полугодия 2010 года. Далее с улучшением экономической ситуации и ростом доходов россиян, спрос на недвижимость также возрастет, а, следовательно, и рынок жилья пойдет в рост. В свою очередь возвращению покупателей на вторичный рынок будет способствовать снижение цен на жилье, снижение ипотечных ставок до 10-11% годовых, стабильная экономика, рост доходов.
Просадки не ожидается, но и быстрый рост - маловероятен ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов, советник президента:
Мы не ожидаем бурного развития ипотечного кредитования до осени 2010 года. Ставки по ипотечным кредитам очень высоки и вряд будут снижены до приемлемого уровня в 12% раньше конца следующего года. Поэтому повлиять на количество сделок на вторичном рынке ипотека вряд ли сможет. «Вторичка» во многом будет держаться за счет «альтернативных» сделок. К тому же московская недвижимость по-прежнему очень дорогая, а уровень доходов населения сократился по сравнению с цифрами годовой-двухгодовой давности.
Дальнейшая «просадка» вторичного рынка маловероятна, однако и скорого роста цен ждать не стоит. Считаю, что до осени 2010 года на «вторичке» цены будут держаться примерно на одном уровне, а с осени 2010 года возможен уже их рост.
Спрос не превысит предложения
«БЕСТ-Недвижимость»
Эва Левченко, руководитель отдела жилых помещений, коммерческой, загородной недвижимости отделение на Бронной:
Цена квадратного метра в следующем году не сильно изменится. Это объясняется тем, что спрос не превысит предложение, как в 2006 -2008 годах. Вместе с тем, чем доступнее станет ипотека на фоне сокращения строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов в Москве и Московской области, тем быстрее начнется рост стоимости жилья.
Рынку в любом случае нужна пауза Century 21 Prime Time Realty
Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании:
Прогноз на ближайшие несколько месяцев вполне очевиден: заметных подвижек в цене за квадратный метр не предвидится. Если увеличение спроса в более активный осенний период не дало результата, и цены остались прежними, то конец года и посленовогодние месяцы вряд ли резко изменят ситуацию. Масштабная волна падения стоимости столичного квадратного метра, вызванная общим финансовым кризисом, постепенно сошла на нет. Но ожидать возвращения на рынок устойчивого восходящего тренда пока тоже не приходится.
Чтобы цены на недвижимость стали расти, требуется возобновление прежнего ивестиционного ажиотажа. Это возможно, когда в Россию придут большие инвестиции, резко подешевеет ипотека, поднимется новая волна развития крупного и среднего бизнеса, вырастут цены на нефть, котировки на фондовом рынке, а также зарплаты, бонусы и т.д. Такой сценарий сейчас нереален. Соответственно, и скачка цен не ожидается. Остается или стабилизация рынка, или продолжение снижения цен.
Динамика цен на недвижимость, будет зависеть от объемов предложения. Если будет дефицит, то рынок стабилизируется, а цены останутся на текущем уровне. При увеличении объемов строительства и количества предложений, может произойти снижение цен.
В ближайшие год- два рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет реальной при разумной цене. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, в результате чего недвижимость может подешеветь. Так или иначе, заметное движение цен может начаться не ранее следующего года – после удешевления на треть за последний год, рынку, в любом случае, нужна пауза.
Стабилизация поспособствует спросу Группа компаний Sawatzky в России
Марк Гройсман, исполнительный директор:
В I полугодии 2010 года рост потребительской активности в ипотечном кредитовании является маловероятным. Высокие ставки по кредитам, а так же жесткие требования банков становятся причинами отказа покупателей от ипотеки.
Основные факторы, способствующие возвращению покупателей на рынок – психологический и финансовый. Первый сглаживается при наступлении стабилизации на рынке, второй - характеризует платежеспособность покупателей. В условиях кризиса люди не могут найти стабильный ресурс для вложения средств. Тем не менее, стабилизация, возникшая на рынке недвижимости, может стать отправной точкой для возвращения спроса. Сейчас для этого есть все предпосылки: значительный объем предложения, скорректированные цены.
Цены будут снижаться на невостребованное или переоцененное жилье, а на качественное цены с большей степенью вероятности сохранятся на прежнем уровне. Впрочем, возможен некоторый рост на отдельные объекты.
Элитка: возможен очень плавный рост WELHOME
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости:
Вторичный рынок элитного городского жилья, в силу объективных причин, пострадал от кризиса в меньшей степени, чем первичный. На протяжении всего года спрос на вторичные квартиры держался на относительно стабильном уровне, хотя неблагополучная экономическая ситуация, безусловно, сказалась на ценах. Однако осенью этого года падение цен прекратилось, наметилась тенденция стабилизации, которая, вероятно, будет главенствовать и в 2010 году. В целом, мы ожидаем плавную положительную динамику цен и соотношения спроса и предложения.
Для развития ипотеки нужно много времени «Загородный проект»
Алексей Гусев, коммерческий директор компании:
Будущее вторичного рынка в 2010 году я напрямую не связываю с развитием ипотечного кредитования. Для качественного развития ипотеки нужно гораздо больше времени! При благоприятном стечении обстоятельств только возвращение рынка ипотеки на докризисный уровень произойдет к 2012 году. О его развитии можно будет говорить после 2012 года.
Для роста цен также необходимо значительное увеличение числа ипотечных сделок. Вряд ли качественный рост произойдет в 2010 году.
Рынок новостроек подбросит клиентов «вторичке» УК «Домостроитель»
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:
В следующем году на первичном рынке региона мы ожидаем резкое сокращение предложения в результате роста платежеспособного спроса, подогреваемого ипотекой, и практически полное отсутствие новых проектов. Это означает, что на вторичный рынок Подмосковья и Москвы частично перейдут те потребители, которые не смогли найти для себя достаточно привлекательное предложение в новостройках. Потребители одного рынка частично компенсируют недостаток потребителей на другом.
Покупателей порадуют инвестиционные квартиры Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка:
В 2010 году создать доступную ипотеку в массовом масштабе будет довольно сложно. Та ипотека, которая будет, даст незначительное прибавление к спросу и на уровень цен не повлияет.
Уменьшение количества новостроек будет сужать выбор на первичном рынке и влиять на решения клиентов в пользу «вторички». Снижение доходов населения также вынудит часть клиентов «переходить» в нижний сегмент «вторички» и приобретать старое жилье с низкими потребительскими характеристиками в силу того, что качественные новостройки по причине их увеличивающегося дефицита начнут через некоторое время дорожать. Порадует аудиторию «вторичного» рынка лишь некоторое увеличение «инвестиционных» квартир, которое расширит возможности для покупателей.
Ценовая ситуация на столичном рынке жилья стабилизируется. Несмотря на то, что спрос вырос незначительно, а фундаментальных причин для существенного роста и нет, большинство девелоперов так или иначе решают свои проблемы. А это позитивно влияет на весь рынок недвижимости. Проблема спроса в следующем году будет самой важной. И рыночными методами без экономического подъема в стране эту проблему не решить.
Так что говорить о бурном развитии рынка пока не приходится - нет тех инвестиций, которыми оно было вызвано 2-3 года назад. Однако имеется много косвенных примеров эволюционного роста. И на первичном, и на вторичном рынке наибольшим спросом будет пользоваться жилье эконом-класса, поскольку оно существенно снизилось в цене. В 2010 году возможно некоторое удорожание квартир в этом сегменте.
Хочется быть оптимистами, но останемся реалистами Корпорация риэлторов «МЕГАПОЛИС-СЕРВИС»
Сергей Власенко, президент компании, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
Объем сделок с привлечением ипотечных займов сегодня настолько упал по сравнению с докризисным уровнем, что даже гиперактивность банковского сектора не позволит их значительно увеличить в 2010 году. Причина проста – ипотека все еще экономически невыгодна заемщикам. Поэтому если даже гипотетически предположить, что в 2010-м банковский сектор снизит проценты по ипотечным займам до докризисного уровня, это не станет серьезным толчком к росту цен на «вторичке».
Чтобы покупатель вернулся на вторичный рынок недвижимости, в первую очередь должен сыграть свою роль, так называемый отложенный спрос. Однако в данный момент потенциальные покупатели вторичного жилья еще не нащупали дна на рынке недвижимости, поэтому этот фактор пока не срабатывает. Неким сигналом в такой ситуации могло бы стать снижение ставок по ипотечным кредитам до уровня в 10-13% годовых.
В преддверии Нового года всегда хочется быть оптимистом. Но меня не покидают внутренние ощущения, что из-за инертности рынка недвижимости примерно до середины будущего года мы будем свидетелями дальнейшего, пусть и небольшого, снижения цен на жилье. Да, уже просматриваются некоторые предпосылки, способные в дальнейшем повернуть эти цены вспять – это и стабильно высокие цены на нефть, и попытки возродить ипотеку, и некоторые другие факторы. Но все же я в своих прогнозах буду осторожен. Поэтому предположу, что в 2010 году на рынке недвижимости нас ожидает либо незначительное снижение цен и их последующая стабилизация, либо стабилизация в середине года и небольшой рост цен ближе к ноябрю-декабрю.
Цены приблизились к справедливым АН «Кредит-Центр»
Юлия Белова, заместитель директора компании, член Гильдии риэлторов Московской области:
О реальном оживлении рынка ипотеки говорить пока не приходится. Сложно получить кредит на максимальный срок и с минимальным первоначальным взносом. Да и у заемщиков психологический барьер: неуверенность в завтрашнем дне.
Сложно сказать о росте цен на «вторичку», потому что цена на старое жилье была искусственно вздута. Сейчас она практически приблизилась к так называемой «справедливой цене» (по крайней мере, в Жуковском и Раменском районе). Адекватными стали и цены на квартиры в домах-новостройках. Учитывая, что о «возвращении» ипотеки на прежний уровень говорить не приходится, поэтому, скорее всего в ближайшие два года рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет осуществляться по справедливой цене.
Могу высказать предположение о ситуации на рынке недвижимости в Раменском районе: снижение цен на «вторичке» в 2010-м году произойдет совсем незначительное. Большое влияние на рынок вторичного жилья оказывает рынок новостроек. В Раменском районе ведется бурное строительство новых домов. Цена за квадратный метр нового жилья весьма адекватна и находится в пределах 35-55 тысяч рублей за кв.м. Ниже она вряд ли будет опускаться. Сегодня однокомнатную квартиру в новом доме с кухней 11 метров можно приобрести за 2 миллиона рублей и даже дешевле (на начальных стадиях строительства).
Сейчас рынок стабилен, цены сделок (а они проходят в основном по самым дешевым предложениям) практически не меняются. Для вторички среднего Подмосковья – это примерно 55-65 тыс.рублей за кв.м. (для дальнего – 35-50 тыс.руб.кв.м., для ближнего – 65-80 тыс.руб.кв.м.). Поэтому продолжат дешеветь только переоцененные варианты и за счет этого будет немного снижаться средняя цена предложения.
Резюме журнала Metrinfo.ru Эксперты на удивление оказались единодушными в своих прогнозах: стабилизация или небольшое снижение. Роста не будет. Он возможен, но не скоро. Ну что же для тех, кто задумывается о покупке жилья, это неплохая новость. Хотя покупатели у нас очень часто выступают в двух ипостасях – продавца и «купца». Поэтому проблемы с продажей жилья, видимо будут, так что стратегию сделки надо будет тщательно продумывать.
