Торговля в стране оживилась, но это практически не принесло улучшений сегменту складской недвижимости. На рынке остались единичные девелоперы, готовые завершить начатые или построить новые логистические комплексы. Но пока и анонсированных операторами небольших объемов хватит, чтобы сдерживать рост цен и развитие рынка.
Новый сезон
К середине 2010 г. товарооборот в украинских ритейл-сетях увеличился, открылось несколько крупных торговых центров (их вакантность при этом составила всего 1-3%), пришли новые торговые операторы. Но такие улучшения практически не отразились на смежном рынке логистической недвижимости. По наблюдениям директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, открытие новых магазинов сетевыми операторами лишь помогло поддержать стабильную ситуацию в сегменте складов. Отчасти стабильность она связывает и с небольшим снижением арендных ставок, что позволило занять арендаторам более крупные площади.
Стабилизация проявилась и в незначительном уменьшении уровня вакантности – с 24-25% до 22%. «В некоторых складских комплексах 100%-ю заполняемость можно объяснить строительством их как built-to suit, когда арендатор уже определен заранее и подписывает арендные договора еще в процессе строительства», - говорит М. Рымаренко. Но, как предполагают эксперты Colliers International, ввиду реалистичного выхода на рынок во втором полугодии 115 тыс. кв. м новых помещений, к концу 2010 г. среднерыночная вакантность может вновь достигнуть 30%.
По подсчетам Colliers International, потребление складских помещений в первом полугодии 2010 г. составило порядка 45 тыс. кв. м (в 1,5 раза меньше АППГ), но уже во втором квартале стало заметно улучшение динамики, преимущественно за счет ротации уже существующих арендаторов. При этом, по наблюдениям экспертов, наибольшая активность исходит со стороны логистических операторов, которые либо расширяют занимаемую площадь в рамках арендуемого комплекса, либо осуществляют переезд (с возможным расширением) в более удобные по расположению складские комплексы.
Причем, благодаря снижению ставок миграция происходит по направлению к Киеву. «Спросом пользуются склады, которые находятся либо в пределах Киева, либо же очень близко от него – в направлениях Броваров, Житомира и Борисполя. Самые востребованные площади - от 500 до 1000 кв. м», - говорит М. Рымаренко.
Ставки стабильности
Если в 2009 г. владельцы складских комплексов вынуждены были активно снижать арендные ставки, то во втором квартале 2010 г., по наблюдениям компании Knight Frank (Украина), собственники логистических комплексов начали пересматривать существующие программы лояльности к арендаторам: в договорах снова появилась привязка арендной ставки к доллару, значительно сократилась продолжительность арендных каникул, появился пункт о возможном повышении арендной ставки по прошествии определенного времени.
Тем не менее, общерыночной тенденцией они называют продолжающийся ценовой демпинг собственников комплексов для привлечения новых клиентов. В отдельных случаях, отмечают в Knight Frank, собственники готовы идти на существенные скидки при условии заключения долгосрочного контракта, наличия значительных штрафных санкций при разрыве договора, и поэтапной индексации арендной ставки, начиная со 2-3 года аренды.
«Снизившись на 40% со своего пика (третий квартал 2008 г.), ставки достигли уровня западноевропейских городов, и сегодня находятся на уровне $78-84 за кв. м в год, Чтобы привлечь арендаторов, девелоперы предлагают скидки за счет снижения арендной платы за первые один или два года срока аренды», - говорит старший консультант отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина. Как считают эксперты, ожидаемый ввод в эксплуатацию нескольких логистических центров означает, что цены на аренду складов останутся на нынешнем уровне.
Лучшее – на потом
В 2010 г. на рынке логистики успело произойти несколько событий, которые эксперты называют значимыми. Так, в июне компания TNT Express (Киев) открыла в Киеве складской комплекс класса «А» по пр. Московский 28А на участке площадью 0,72 га, а в конце августа завершились строительные работы в логистическом комплексе «Терминал Бровары» (ввод в эксплуатацию ожидается до конца года), общей площадью порядка 49,3 тыс. кв. м. В сентябре, как сообщает М. Шкарпетина, состоялось заключение сделки между российским оператором бытовой техники и электроники «Эльдорадо» по аренде 11 400 кв. м в комплексе «Комодор».
Но в целом объемы рынка существенно не поменялись по сравнению с концом 2009 г. Но, как отмечают в Knight Frank, на рынке есть ряд построенных или имеющих высокую степень строительной готовности складских комплексов, ввод или достройка которых откладываются до подписания арендных договоров как минимум на 30-50% площадей. Правда, как отмечает М. Шкарпетина, ввод на рынок новых качественных складских площадей продолжает снижаться. «Большую часть новых складских комплексов будут составлять спекулятивные склады класса «А», основным направлением «новичков» станет Черниговское», - рассказывает она.
Среди анонсированных на будущий год объектов – крупный логистический терминал класса «А» общей площадью 110 тыс. кв. м, который расположится на территории 17,3 га около Боярки. По словам директора Amtel Properties (девелопер проекта) Алексея Пыжикова, участок находится в собственности компании, и строительство уже ведется. Первую очередь планируют сдать в августе 2011 г. (47 тыс. кв. м), вторую – в конце февраля 2012 г. Общий объем инвестиций в проект составит 475 млн. грн., из которых 104 млн. грн. уже освоено. Но в целом, как прогнозируют эксперты, и без того невысокая скорость появления новых складов будет сокращаться.
После ввода в эксплуатацию заявленных проектов, в ближайшей перспективе количество новых еще больше сократится, уверяют эксперты. «В данный момент на рынке можно приобрести готовые качественные склады, и необходимость строительства новых, если это не проекты с определенными и уже подписанными арендаторами, в большинстве случаев выгодна лишь в очень отдаленной перспективе», - говорит М. Рымаренко. Пока предложение будет превышать спрос с нынешним разрывом, существенных изменений рынка и его оживления эксперты не ожидают.
