Складская недвижимость: активность на рынке остается низкой
Активность на рынке аренды складской недвижимости Киева и Киевской области остается самой низкой по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Темпы роста макроэкономических показателей пока недостаточно высоки для того, чтобы активизировать рынок. Об этом свидетельствуют данные исследования "CB Richard Ellis" рынка складских помещений Киева и Киевской области за I полугодие 2010 года.
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в компании, в I полугодии наблюдались положительные тенденции в основных макроэкономических драйверах спроса на складские помещения: розничный товарооборот вырос на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, а объем промышленного производства вырос на 12%. Тем не менее, учитывая низкую базу сравнения, темп роста данных показателей является недостаточным для существенной активизации арендной активности. Большинство компаний еще не окрепли после кризиса и при текущем уровне спроса на свои услуги и продукцию не видят необходимости в расширении деятельности.
В структуре спроса наблюдаются тенденции 2009 года. Так, на рынке активны компании, которые сохранили свои позиции в период кризиса. "В первую очередь спрос оживляется с их стороны в связи с расширением деятельности либо улучшением уже имеющихся условий. Среди логистических операторов в обзоре рынка отмечены компании "Raben" и "Kuehne und Nagel", на рынке розничной торговли развиваются такие ритейлеры, как "Auchan", "АТБ", "Novus", "Эльдорадо", "Новая Линия" и другие", - говорится в исследовании.
С 2009 года наблюдается существенное замедление темпов ввода логистических объектов в эксплуатацию, т.к. одновременно с выходом рекордного количества новых профессиональных помещений в 2008 году (около 400 тыс. кв. м), произошел сильный спад в экономике. "В 2010 году, по нашим оценкам, новое предложение профессиональных складских помещений на спекулятивный рынок составит немногим более 100 тыс. кв. м (на 30% меньше, чем в 2009 году и практически в 3 раза меньше, чем в 2008 году)", - отмечают аналитики.
Согласно обзору, падения арендных ставок в I полугодии 2010 года не наблюдалось (см. Диаграмму 1). С III квартала 2008 года арендные ставки на наилучшие помещения упали на 43% в долларовом выражении и на 7% - в гривневом. На сегодняшний день арендные ставки стабилизировались и находятся в среднем на уровне $5,5–6,5 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Размер арендной ставки может варьироваться существенно в зависимости от месторасположения, качества и уровня вакантности конкретного склада.
Уровень вакантных площадей в складских помещениях Киева и Киевской области в среднем по рынку составляет около 25%, увеличившись на 3 процентных пункта за II квартал на фоне нового предложения. "В действительности, доля незанятых площадей в новых комплексах может равняться и 100%, - отмечает Людмила Глущенко, консультант департамента промышленной и складской недвижимости "CB Richard Ellis". - Также негативно на уровень вакантности влияют и создают дополнительную конкуренцию на рынке складские помещения в объектах, которые изначально были предназначены для собственного пользования".
В целом, по словам эксперта, владельцы логистических комплексов продолжают идти на компромиссы, удерживая якорных арендаторов гибкими коммерческими условиями и распределением арендной площади в ущерб себе. Например, если раньше арендодатель мог навязывать арендатору офисную площадь и мезонин, которая относится к складской секции, независимо от потребностей арендатора, то сегодня позволяет отказываться от нее. Кроме того, арендодатели готовы сдавать помещения более мелким арендаторам.
По прогнозам аналитиков, арендные ставки в ближайшем будущем не изменятся, так как их рост будет сдерживать существующее вакантное предложение, а также ввод в эксплуатацию до конца 2010 года еще не менее 70 тыс. кв. м новых складских площадей.
"Для начала роста арендных ставок необходимо, чтобы рынок находился в состоянии равновесия, при котором доля вакантных площадей составляет 8-10%. При сегодняшнем уровне вакантности в 25% рост арендных ставок невозможен. По нашим оценкам, до конца 2010 года доля вакантных площадей останется приблизительно на сегодняшнем уровне либо сократится незначительно", - объяснила Л.Глущенко.
В компании прогнозируют, что объем нового предложения в 2011 году может оказаться самым низким за последние 5 лет, что поможет значительно опустить вакантность. Реальное повышение арендных ставок на профессиональные складские помещения станет возможным не ранее II половины 2012 года.
"CB Richard Ellis" (CBRE) является одной из крупнейшей консалтинговых компаний в области недвижимости в мире. Украинский офис компании был открыт в январе 2008 года.
