Перефразируя Уинстона Черчилля, эксперт должен уметь предсказать, что произойдет завтра, через неделю, через месяц и через год. А потом объяснить, почему этого не произошло.
В последнее время часто приходится читать так называемых экспертов в области недвижимости, которые предрекают то стремительный рост, то такое же стремительное падение цен на недвижимость. Также часто говорится о том, что нащупано какое-то дно в этой сфере.
Вопрос цен на недвижимость животрепещущий и, безусловно, требует обсуждения.
Итак, начнем с самих экспертов, высказывания которых тоже в какой-то мере влияют на цену обсуждаемого товара. Вот только влияние это было бы сильнее, если бы выступали они в унисон. А так, сегодня, как говорится, два эксперта – три мнения. И дело не только в том, что цена на недвижимость – материя довольно тонкая и многогранная, а и в том, что анализ развития цен на недвижимость предполагает анализ очень большого количества факторов, которые на эту цену и влияют.
Многие поспешат упрекнуть отечественных экспертов, мол, они у нас неопытные. Да и не владеют достаточной информацией. Смотрят, что в Америке и России происходит, и экстраполируют на украинскую действительность с коэффициентом в 2-5 лет. Или делают анализ исходя из клиентской базы: много сегодня покупателей пришло – значит расти цене в ближайшем будущем и точка.
Поспешу стать на защиту отечественного производителя экспертных анализов. Больше всего на экспертов в сфере недвижимости, как ни странно, тратили американские банки IndyMac и Colonial, которые специализировались на ипотечном кредитовании в Америке, а также банк Leman Brothers. Все трое, как и десятки других банков США, обанкротились во время первой волны так называемого мирового финансового кризиса. Как видим, американские эксперты не помогли увидеть руководству названых банков надвигающуюся трагедию, и те в свою очередь наращивали кредитный портфель на самых лояльных для заемщика условиях вплоть до самого начала кризиса.
Безусловно, недвижимость - товар уникальный. Его уникальность проявляется в том, что недвижимость – это не только товар для потребления (проживания в нем или эксплуатация), но и средство накопления и дополнительного дохода. Для многих недвижимость стала суррогатом денег – заработал, вложил и т.д. Те же эксперты указывают, что больше половины недвижимости в Украине в докризисный 2007 год покупалось с целью дальнейшей перепродажи.
И все же, в чем причина таких неточностей в анализе динамики цен на недвижимость. Повторимся – на цену недвижимости влияет очень большое количество факторов. Экономическая ситуация, а точнее уровень доходов населения, влияет? Влияет. Политическая ситуация, как «концентрированное выражения экономики», влияет? Влияет. Уровень коррупции в стране, как часть строительных затрат? Безусловно, влияет. И психологические факторы тоже влияют. Да что говорить, вспомним любимый трюк риелторов на понижение цены в доме N. Выставляется с десяток квартир в этом доме по цене гораздо ниже желаемой и продавец идет на условия, которые ему диктует «рынок». И неважно, что те другие квартиры никто купить не может. Это же другой вопрос. В то же время, еще ряд факторов имеет чисто человеческий аспект и четкому анализу не поддается.
Безусловно, есть общие тенденции, которые справедливы и для Украины, какой бы уникальной страной она не была. Эта тенденция заключается в следующем: цена на недвижимость колеблется, но все эти колебания идут по возрастающей. Это означает, что рано или поздно цены на недвижимость вырастут. Вопрос только в том, как рано или, соответственно, как поздно это произойдет. Почему это происходит? Отвечу, что вовсе не из-за каких-то законов развития экономики, как утверждают некоторые экономисты. Все проще. Это происходит из-за того, что количество денежной массы увеличивается быстрее, чем кол-во квадратных метров недвижимости. Иными словами деньги печатаются легче и проще, чем строительство недвижимости, плюс недвижимость продукт иссекаемый, так как привязан к земле, которая, как известно, не безгранична.
Ни одно государство не отказывало себе в удовольствии, при первом возможном случае, взять и напечатать денег, в результате чего растет инфляция, а инфляция наиболее явно проявляется на цене недвижимости.
Ни для кого не секрет, что украинская недвижимость продается преимущественно за американский доллар, точнее цена на нее выражена в долларе США, да и большинство сделок в нем и совершается. В итоге, что получается? Американский доллар, как мировая валюта, давно не обеспечивается активами государства США. Их попросту не хватит. Да и печатает доллар США как известно не государство США, а частная структура под названием ФРС. Таким образом, этот самый доллар, как ни странно, обеспечивается, в том числе, недвижимостью Украины, так как большая часть сделок в ней и происходит. Америка заинтересована в таком обеспечении, так как доллар «связывается» украинским рынком недвижимости и на родину не возвращается, не создавая внутреннюю инфляцию в самих США.
Но это отдельный вопрос, а нас волнует то, что количество долларовой массы в мире, да и стабильность мировой валюты, напрямую влияет на цену украинской недвижимости, которая в этом долларе и выражена.
Вплоть до 2007 года мировая экономика «надувалась» ничем не обеспеченным долларом, в том числе, за счет банковских операций с частичным покрытием. Это стало причиной роста цен на недвижимость во всем мире, и Украина тут не стала исключением. Более того, украинский рынок недвижимости имел свои особенности, которые проявляются в том, что как нигде он имел спекулятивный характер. Вспомним еще раз, что большая часть украинской недвижимости покупалась именно с целью ее дальнейшей перепродажи. Еще более ускорял рост цен на недвижимость тот факт, что коррупционный капитал, то есть деньги украинских чиновников, преимущественно оседал также в сфере недвижимости, что, по сути, было выгоднее банковских вкладов и лишало необходимости объяснять источник их происхождения.
Что же мы имеем в сухом остатке? Падение внутреннего валового продукта, политическая нестабильность, отсутствие ипотечного кредитования, отток инвестиций, рост государственной и корпоративной задолженности, которая на сегодня составляет порядка 100 млрд долларов, явно свидетельствуют о том, что ожидать роста цен на украинскую недвижимость в ближайшее время не приходится. Не сможет остановить падение цены на недвижимость даже сокращение строительства первичной недвижимости. В то же время, падение стоимости в регионах будет безусловно больше, нежели в столице и ряде других областных центров, из-за специфики ценообразования в разных регионах Украины.
В этом смысле умиляют рассуждения экспертов о том, что мы достигли ценового дна, так как сегодняшние цены на недвижимость достигли себестоимости строительства. Во-первых, себестоимость украинской первичной недвижимости процентов на 50 состоит из коррупционной составляющей, а именно платы за всяческие разрешительные и прочие документы, с которыми сопряжено это строительство. Во-вторых, никакие законы рынка не запрещают эту самую недвижимость реализовывать по цене ниже себестоимости, тем более что для Украины это понятие весьма относительное.
Самое время опять вспомнить про внешние факторы ценообразования в сфере украинской недвижимости. А если мировой рынок опять наводнится дешевым долларом? Вот на этом моменте приходится внимательно следить за инициаторами, так называемого мирового финансового кризиса, позиция которых часто озвучивается через председателя Федеральной резервной системы США. Так вот, Алан Гринспен, хотя и бывший председатель ФРС, но человек весьма осведомленный. По его мнению, разрекламированное восстановление американской экономики – это ничто иное, как вливание в экономику миллиардов долларов. Как только эти деньги закончатся, рост прекратится. Еще более пессимистичен Алан Гринспен насчет рынка жилья. По его мнению, стабилизация, которая сейчас наблюдается, имеет временный характер, и, судя по всему, приближается вторая волна понижения цен в сфере недвижимости. Разумно предположить, что в такой ситуации ожидать дешевый доллар в Украине не приходится, а роста цен на недвижимость и подавно. И если рядовой немец или француз на время кризиса предпочтет продажу своей квартиры и покупку новой, более лучшей, попросту отложить, то украинский инвестор в недвижимость будет стремиться эту недвижимость непременно продать.
Каким бы неблагодарным было это занятие, позволю себе предположить дальнейшее постепенное падение и стагнацию цен на недвижимость на протяжении как минимум ближайшего года, так как это минимально возможное время для возникновения факторов, способных изменить ситуацию. В то же время не стоит забывать про дорогостоящих экспертов IndyMac и Colonial, точнее про то, что многие прогнозы так никогда и не сбываются. В любом случае, существенное изменение общих тенденций на рынке украинской недвижимости в более ранний срок может быть сопряжено только с появлением каких-то новых факторов, которые уж точно не выйдут из внимания экспертов и аналитиков.
