Покупка земли: бизнес-участки улетали по цене эконома. Что будет в этом году?
Цена на землю актуальна для многих людей, планирующих в будущем обзавестись загородной недвижимостью. За кризисный год стоимость сотки в Подмосковье потеряла треть от ранее действующей цены. Сколько будет стоить земля в 2010 году? На этот вопрос отвечают ведущие участники загородного рынка – девелоперы и риэлторы.
Прежде чем мы передем непосредствено к опросу наших уважаемых экспертов, журнал Metrinfo.Ru вратце напомнит ситуацию на земельном рынке, которая сложилась к сегодняшнему дню. В 2009 году земля стала самым продаваемым товаром на рынке загородной недвижимости. Максимальный объем сделок прошел в поселках, продающих участки без подряда. По данным компании «Маршал эстейт», почти в 90% новых поселков эконом-класса продавались только земельные наделы по 50-60 тыс. рублей за сотку. Причем многие компании в этом ценовом сегменте продавали землю в рассрочку, что служило дополнительным стимулом для того, чтобы покупатели не откладывали сделки на потом.
В сегменте бизнес-класса проектов, где можно купить только землю, меньше. Но сложные экономические условия привели к тому, что застройщики были вынуждены продавать земельные участки с коммуникациями по цене вчерашнего эконома - 150-200 тыс. руб. за сотку.
В элитном сегменте продажа земли - исключительная редкость. Сделки проходили только в поселках, находящихся на начальной стадии реализации. Правда, цены в таких поселках в 2009 году были очень выгодными для покупателей. От 300 тыс. руб. за сотку двумя годами раньше можно было купить участки только в поселках бизнес-класса.
По данным компании «Земер», наиболее быстро продавались участки, где стоимость сотки минимальна (до 100 тыс. руб.) и проложены коммуникации. Но объем предложения в ценовом диапазоне 75-100 тыс. руб. за сотку с коммуникациями очень ограничен. Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По словам Ильи Терентьева, генерального директора Коммуникационная группа «Земер», в сложившейся ситуации хорошо будет, если хотя бы половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Поэтому есть причина опасаться того, что воспользовавшись ситуацией, активизируются мошенники и появятся «обманутые дольщики».
По итогам 2009 года Симферопольское шоссе вышло в лидеры по уровню спроса, динамике продаж и росту цен среди всех подмосковных направлений. Войдя в тройку по популярности вместе с Новорижским и Киевским шоссе, Симферопольское оказалось единственным направлением в Подмосковье, где стоимость сотки на первичном рынке по итогам года не упала, а выросла на 2,7% до 215 200 руб (данные портала «Земер»).
А самая популярная стоимость за участок в 2009 году - 1,5-2 млн. руб. (данные «Маршал эстейт»).
А теперь Metrinfo.ru предоставит слово экспертам. Имейте в виду, что относительно изменения цен на земельные участки по итогам 2009 года, мнения участников опроса разнятся. Это объясняется тем, что компании работают в разных ценовых сегментах где ситуация складывалась по своему сценарию. Ну, а главный наш вопрос касался прогнозов – мы попросили экспертов поразмыслить над тем, как изменится цена земли в Подмосковье в 2010 году.
«АИН-Девелопмент» Екатерина Орлова, директор по маркетингу:
В среднем в 2009 цена упала на 30%, в этом году мы ожидаем медленного восстановления цен, но не более чем на 5 – 10%. Симферопольское шоссе – это единственное направление, где цены медленно начали расти еще в прошлом году. Скорее всего, и в будущем рост цен здесь продолжится. Мы поднимаем цены пропорционально готовности поселков. Данные о темпах роста цен мы предоставляем нашим клиентам, и эта информация есть на сайтах наших поселков.
«ЗАГОРОДЪ» Евгений Иванов, управляющий партнер: Думаю, что в 2010 году среднерыночные цены на землю стабилизируются где-нибудь к лету. То есть, когда в весенний сезон земельных покупок пройдет целый ряд сделок. В том, что это состоится - на фоне сниженных в переговорном процессе цен и отложенного спроса - не сомневаюсь.
«Загородный проект» Алексей Гусев, коммерческий директор компании: Компания «Загородный проект» в прошлом году стартовала с двумя проектами – коттеджными поселками «Южные Горки» и «Клубничные Поля», в которых менее чем за год было продано более 450 участков. За это время рост стоимости земли в наших проектах составил около 20%. В настоящий момент мы повышаем цены в наших поселках систематически в среднем на 2% в месяц.
Что касается перспективности направлений, то здесь тенденции в основном остаются неизменными: Рублевка, Рига, Киевка, Пятницкое, Дмитровское, Калужское.
Гросс Инвест Сергей Ковалев директор по маркетингу (комплекс коттеджных поселков «Долина Имений»):
Дальнейшее снижение цен в 2010 году возможно в сегменте «участки без подряда и без коммуникаций», ведь именно здесь сосредоточено максимальное предложение. Соответственно, снижение цен будет происходить на тех направлениях, где и сконцентрировано наибольшее число выставленных на продажу проектов.
ООО «Ваш Агент» Владимир Прощенко, директор компании, президент Чеховской гильдии риэлторов:
В 2009 году цену на земельные участки мы не снижали, а напротив, - повышали. Наш поселок «Южные Озера» активно развивается, построены дороги, ведется строительство домовладений, получены технические условия на электричество и газ. В планах на 2010 год - поднять стоимость земли на 10%.
«Велес Капитал Девелопмент» Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга:
В 2009 году цены на недвижимость упали до 40% от докризисной стоимости. Незначительное падение может продолжаться до лета 2010 года, что связано с ожиданием второй волны кризиса. Если ее не будет, после лета цены скорректируются и появится перспектива их роста.
Penny Lane Realty Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости:
Если брать среднюю стоимость сотки по всем предложениям в Подмосковье, то цена на землю снизилась примерно на 50%. Объясняется это тем, что во-первых, цены в существующих поселках снизились. Во-вторых, вышло много новых очень дешевых предложений без указанной дополнительной стоимости коммуникаций.
В 2010 году земля, скорее всего, будет дешеветь. Если учесть такие факторы как низкое качество земель, слабая обеспеченность дорогами, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций, то можно предположить в среднем по рынку падение цен составит 15%.
Если смотреть на цены в аспекте направлений, то все будет зависеть от того, как будут развиваться сами направления и конкретные проекты. Например, если построят новую скоростную «Ленинградку», то привлекательность направления сразу увеличится. Дальние районы станут доступнее, а ближние немного разгрузятся. Пока можно же констатировать наибольшее статистическое падение цен на Новорижском шоссе, связанного с огромным количеством предложений.
«Терра-Недвижимость» Людмила Ежова, исполнительный директор компании:
Изменение цен на землю в 2009 году составило порядка 30-60%, в отдельных случаях цены снизились в 2 раза.
В 1 квартале 2010 года рынок земельных участков вероятнее всего будет стабилен, значительных темпов роста или снижения цен не предвидется. Но с наступлением весеннего периода, когда на рынке загородной недвижимости повышается сезонная активность, можно ожидать увеличения спроса, а также некоторого роста цен на отдельные предложения. В бОльшей степени это касается западных направлений с хорошей экологией, красивым природным ландшафтом, близостью лесных территорий, а также, что немаловажно, наличием коммуникаций.
«Foresight Group» Александр Копылов, член правления компании:
Вероятность дальнейшего снижения средней цены на землю в 2010 году невелика. Конечно, возможно снижение цен в отдельных переоцененных поселках. Более вероятным представляется стабилизация цен и даже небольшая (5-10%) коррекция цен вверх. В развиваемом нами поселке «Альпийские луга», несмотря на сравнительно низкие цены, изменений цен в 1 полугодии 2010 года не предполагается. Повышение цен в нашем поселке, кроме объективных рыночных условий, зависит от общего количества проданных участков и от этапа строительства основных коммуникаций.
НЛК «Домостроение» Антон Маталыгин, заместитель генерального директора:
Я бы сказал, что рублевая цена «хорошей» земли с коммуникациями не изменилась или почти не изменилась. Сверхдешевые предложения, которые можно встретить в рекламе, относятся к участкам либо сомнительного расположения, либо с сомнительными коммуникациями (электричество и газ «в перспективе»).
Резюме журнала Metrinfo.ru В целом эксперты высказались за стабилизацию цен. Однако в их рассуждениях можно заметить две главные мысли: цены на качественные предложения, где поселок соответствует заявленному статусу могут немного расти (в пределах инфляции), а вот в поселках, где возможен «неликвид» и непонятна ситуация с коммуникациями, - возможно дальнейшее снижение.
