Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением. Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы: 1. Продажа каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина? 2. Каким может быть оборот магазина? 3. Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином? 4. Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина? 5. Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги? 6. Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца? Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком. По результатам этого исследования он должен ответить на следующие вопросы: 1. Какова привлекательность района расположения магазина? 2. Каков тип улицы, на которой расположен магазин? 3. Каков демографический состав населения, живущего и работающего на этой улице? 4. Каково положение магазина на этой улице? 5. Имеются ли рядом объекты, привлекающие большое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермаркеты и др? 6. Как местоположение магазина соотносится с наилучшей позицией на улице и в городе? При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, переселения жителей в другие районы и т. д. При выборе места деятельности торгового предприятия почти всегда учитываются предоставленные правительством или местными властями субсидии и налоговые льготы. Государственные органы пытаются таким путем уменьшить недостатки отдельных территорий и повысить их привлекательность в качестве места деятельности предприятий. Если производство требует значительных затрат труда, то большую роль играет различие тарифных договоров, заключенных в разных регионах. Некоторые известные предприятия, например, по производству одежды и обуви, вывели свое производство за границу, несмотря на то, что они вынуждены теперь платить пошлины и нести транспортные затраты. Определенный эффект для маркетинга связан с тем, что в силу существующих традиций многие регионы имеют преимущества в глазах потребителей. Это характерно как для расположения промышленных предприятий (швейцарские часы, баварское пиво и т. д.), так и для расположения предприятий торговли (определенные улицы, городские кварталы, известные как торговые центры). Так, очень часто мебельные магазины располагаются очень близко друг от друга. Именно концентрация этих объектов привлекает публику, заинтересованную в покупке мебели. Особое значение для сбыта имеет расположение тех предприятий, которые направляют свой продукт непосредственно массовому потребителю. Это в первую очередь розничная торговля, затем ремесленники, ориентированные на конечного потребителя (мясники, пекари и т. д.), затем предприятия сферы услуг (гостиницы, кредитные предприятия, банки, туристические бюро). Эти предприятия должны придерживаться существующего потребительского потока, если им не под силу, как, например, крупным потребительским рынкам, создать новый торговый ареал. В последнее время на строительство торговых предприятий требуется затрачивать гораздо больше средств, чем ранее, так как земля и торговые площади существенно подорожали. Оборудование также требует больших инвестиций. Для достижения оборота, гарантирующего рентабельность, проходит длительное время. Поэтому выбор месторасположения предприятия играет часто решающую роль для успеха или неудачи. Важнейшим индикатором качества месторасположения торгового предприятия служит покупательная способность района, находящегося в сфере влияния. Величина этого района зависит от характера товара, привлекательности ассортимента, положения конкурентов и других предприятий. Частота покупок продовольствия, особенно свежих товаров, весьма высока. Поэтому покупатели согласны совершать лишь небольшой путь. Напротив, электротовары, мебель покупаются не так часто, и покупатель готов преодолеть сравнительно большее расстояние. Применение инструментов маркетинга также позволяет достичь некоторого расширения сферы влияния. Оборудование пешеходных зон позволило создать во многих городах взаимозависимые торговые комплексы, которые значительно повысили привлекательность городских центров как мест покупок и тем самым увеличили сферу притяжения. Анализ можно провести и с точки зрения характеристик покупателей. Было доказано, в частности, что посетители магазинов в центре города и посетители магазинов, расположенных изолированно, в стороне от центра, придают различное значение атмосфере в магазине, месту расположения, наличию стоянок и поведению персонала. При выборе места деятельности необходимо обязательно учитывать ожидания потребителей и возможность их удовлетворения. На практике применяются методы выбора альтернативных мест расположения, основанные на каталогах важнейших характеристик. Общая оценка альтернативы определяется как сумма оценок частных характеристик или сумма мест, которые данная альтернатива имеет по различным параметрам. Пример такого метода приведен в табл. необходимость освещения, потребность в площадях и опасность краж. Кроме местоположения, на стоимость магазина оказывают влияние и многие другое факторы, например тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др. При оценке магазинов оценщик может использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный. Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которые имеет арендатор, и учесть финансовую стабильность арендаторов. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей. На процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка на продаваемые товары и объем ожидаемых продаж. Когда границы дохода низки и высок уровень конкуренции, например в случае овощных магазинов, доля дохода может составлять всего 1,5% с оборота (хотя большой объем продаж может компенсировать низкий процент). При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка. Приводимые ниже замечания, основывающиеся на тенденциях экономики Великобритании, могут быть приняты в качестве общего руководства при классификации объектов частной собственности. Однако на практике их следует постоянно уточнять на основе данных последних продаж в конкретном районе. Объекты с наилучшим положением могут иметь норму капитализации (приносить чистую прибыль) в размере 4-5%. Тот же самый объект в руках мелкого местного торговца, оперирующего дюжиной отделов, может приносить собственнику 6-8% чистой прибыли, если предполагать нормальные арендные ставки. Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным частным торговцем за нормальную плату, может давать 9—10% в зависимости от вида торговли и устойчивости держателя. Частные магазины с не самым благоприятным местоположением, например в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, могут приносить 11-13%. Доходность магазинов в России в условиях переходной экономики должна в общем следовать указанным тенденциям с очевидными поправками на иное соотношение инвестиционных альтернатив, инфляцию и ценовой порог для возможных покупателей.
