В современных условиях рынок офисных помещений находится в стадии развития. В основном на рынке доминирует аренда офисных помещений. Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания. Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в наших условиях нечеткой законодательной базы и высоких ставок налога. Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров строения, главного входа, вспомогательных помещений и т. п. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно и покрывать расходы за счет специальных фондов. Прочие затраты владельцы строения обычно стремятся переложить на арендаторов. Как правило, арендаторов обязывают покрывать местные налоги. Даже в тех случаях, когда владелец оплачивает эти расходы сам, в договоре аренды может присутствовать пункт о налогах на имущество. Владелец недвижимости соглашается платить налоги на имущество только до определенного предела, все платежи сверх этого предела перекладываются на арендатора. Зачастую владелец в дополнение к арендной плате собирает с арендаторов плату за коммунальные услуги для оплаты водоснабжения, отопления, лифта, а также капитального ремонта, охраны и управления. Стабильность дохода владельца недвижимой собственности достигается устранением из арендной платы как можно большего числа переменных расходов и возложением их на арендатора. При передаче здания целиком одному арендатору со связанными с этим обязательствами и выгодами процесс оценки будет достаточно простым. Однако если здание «разбивается» на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения (т. е. главным входом, коридорами, лестницами, лифтом и туалетами) и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы либо вычисляется отдельно, например в расчете на 1 кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие: валовая выручка, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставки капитализации. Валовая выручка состоит из: — поступлений от существующих арендаторов; — потенциальной выручки от неиспользуемых помещений, занимаемых домовладельцем; — потенциальной выручки от намечаемых арендных контрактов. Эксплутационные расходы включают: — ремонт; — водоснабжение; — горячая вода и отопление; — освещение; — лифты; — затраты на оплату обслуживающего персонала; — затраты на уборку помещений и территории; — страхование; — управление; — налоги; — прочие расходы. Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах. Проведение строительной экспертизы покажет, насколько это утверждение справедливо для данного строения. Если имеются ошибки в архитектурном решении, Большие или индивидуальные офисные строения следует оценивать методом капитализации на основе чистого дохода и коэффициента капитализации. Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.
