Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки. При стабильной прибыльной экономике в государстве, регионе и поселении земля не может иметь отрицательной стоимости. Как только издержки на поддержание нормального функционирования и развития поселения начинают превышать получаемые или ожидаемые доходы (нет производства, нет рабочих мест, «ушел» капитал, не платится земельный налог, т. е. нет источников получения ренты), поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Поэтому при массовой оценке стоимости земельных участков в населенном пункте, осуществляемой экспертным путем, первым предположением должно быть следующее: затраты на создание инфраструктур города и поддержание их жизнеспособности не должны быть меньше суммарной годовой ренты за установленный срок окупаемости этих затрат. Опираясь далее на принцип остаточной продуктивности, можно определить нормативную (директивную, административную) стоимость, которая и станет базой для определения ставок налога, арендной платы, нормативной цены земли. Как уже отмечалось выше, для большинства российских поселений такой подход на современном этапе развития земельного рынка представляется едва ли не единственным и останется таковым, по нашему мнению, на ближайшие 3—5 лет. Ниже предлагается возможный подход к выполнению ценового зонирования поселения городского типа, основанный на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, действующих средних ставках земельного налога (Закон РФ «О плате за землю»), размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующем градостроительном СНиПе, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных проектом Земельного кодекса РФ. Данный подход позволит комитетам по земельным ресурсам и землеустройству готовить предложения для органов исполнительной власти субъектов РФ об оценочном зонировании поселений, что предписано им постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319. На основании закона «О плате за землю» установленная средняя ставка налога на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, находящиеся в городской (поселковой) черте, дифференцируется по зонам различной градостроительной ценности территории. Зоной градостроительной ценности территории является часть земель поселения с фиксированными границами, на которую распространяют действие повышающего или понижающего коэффициента (коэффициента дифференциации) к средней ставке земельного налога. Все землевладельцы, землепользователи и арендаторы участков земель в границах зоны градостроительной ценности используют этот коэффициент при расчете налоговых платежей за свой участок земли. Указанный коэффициент используют также при установлении нормативной (стартовой) цены земли в пределах зоны градостроительной ценности. Ценовое зонирование начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки). Затем на топоплан поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в зависимости от крупности населенного пункта) наносится утвержденная городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются земли (территории) различного функционального использования или назначения, различной этажности и плотности застройки: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и другими землепользователями сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства; земли охранных, исторических зон, зон регулирования застройки; земли санитарно-защитных зон и т. д. Территория поселения покрывается, как мозаикой, оценочными (планировочными) участками. Принципами определения границ оценочных участков может быть следующее положение Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89, Приложение 4): «...границы... определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей». Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и прочего производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых территорий, застроенных однотипными домами малоэтажной усадебной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участками, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5,6-9,10-12 этажей) и т. п. жилой застройки. Выделяются также садоводческие товарищества и кооперативы, территории их дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности. Производственные территории (зоны) дифференцируются на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов. Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории рекомендуется определять с учетом следующих групп факторов: 1) доступности места приложения труда, центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения для населения; 2) обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройства территории; 3) уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-планировочного образования; 4) исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории; 5) состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий; 6) инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы; 7) рекреационной ценности территории. Помимо названных групп факторов можно использовать и другие. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их следует подразделить на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты. Рекомендуется использовать следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и суммарные численные значения их влияния на относительную ценность территории.
