Согласно Европейским стандартам Оценки Недвижимости поврежденная недвижимость - это недвижимость, пострадавшая от внешних воздействий (пожар, наводнение, землетрясение и пр.).

При оценке такой недвижимости в полной мере применен принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Исходя из него, стоимость поврежденной недвижимости равна стоимости земельного участка минус финансовые затраты по демонтажу плюс стоимость материалов, возникающих при разборке здания.

Оценка такой недвижимости предусматривает следующие этапы.

1.     Оценка технического состояния объекта.

2.     Определение мероприятий, обеспечивающих возможность безопасной эксплуатации зданий.

3.     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

4.     Оценка стоимости объекта недвижимости.

Особенности отечественной практики, в первую очередь,  связаны с неопределенностью оценки стоимости земельного участка.

Рассмотрим несколько примеров.

В одном из южных городов оценивается двухэтажное административное здание, находящееся в коммунальной собственности города. Стены - кирпичные, перекрытие и покрытие - деревянные, поврежденные дереворазрушителями.

По заключению специалистов здание находится в аварийном состоянии.

Цель оценки - выкуп здания.

Эксперт-оценщик определил физический износ здания равным 85%, т.е. годность равна 15%. Действуя по стандартной процедуре с применением УПВС, эксперт рассчитал восстановительную стоимость и, умножив ее на 0,15, определил рыночную стоимость. Заказчик не согласился с такой оценкой, посчитав ее заниженной. На самом деле, речь не идет о том много или мало стоит объект. Речь идет о иной процедуре оценки.

85% износа означают, что здание находится в аварийном состоянии, непригодном к эксплуатации. В этих условиях надо решать задачу, что целесообразнее - реконструкция либо снос, т.е. рассматривать комплекс технических и экономических задач.

В случае реконструкции следует оценить рыночную стоимость возведенного здания минус затраты на его возведение. В остатке получите стоимость существующего здания плюс стоимость земельного участка. По существу, при таком подходе определяется инвестиционная стоимость объекта.

При разборке, в зависимости от состояния здания, могут возникать различные ситуации:

·       с последующем использованием фундаментов;

·       с последующем использованием фундаментов и стен;

·       без использования существующих несущих конструкций (исходя из их состояния).

При оценке к стоимости земельного участка (либо права пользования земельным участком) будут добавляться стоимости различных сохраненных элементов (например, стен с учетом их состояния), а также стоимость материалов, возникающих при разборе и демонтаже.

Важным фактором при оценке является соотношение рыночной стоимости и стоимости возведения зданий в данном регионе (районе, городе). Если это не крупный областной центр, то разница между ними может отсутствовать либо быть отрицательной.

Маленький городок в Львовской области. Оценивается стоимость стеклянного павильона в центре города. Павильон не эксплуатируется; множество панелей разбито; крыша разрушена, течет. Стоимость поврежденного павильона - стоимость металлического каркаса. Будущему владельцу придется утеплить стены, заменив стеклянные холодные панели, демонтировать и создать новую крышу, не говоря уже об отделке помещений. В этих условиях стоимость права пользования земельным участком будет равняться нулю.

Еще один пример. Брошенный металлический ангар. Отвод земельного участка не оформлен надлежащим образом. Стоимость поврежденного ангара - стоимость утилизации металлических конструкций. Рассмотренные в примерах объекты не отягощены какими-либо ограничениями. Иное дело, если поврежденная недвижимость относится к зданиям - памятникам архитектуры.

Как правило, такие здания, расположенные в крупных городах (Киев, Одесса, Львов), не имеют эффективного собственника; находятся в неудовлетворительном состоянии.

При этом возможны варианты:

·       здание подлежит разборке с последующим восстановлением фасада;

·       сохраняются существующие стены (фасад), остальное реконструируется;

·       требуется текущий ремонт.

Подход к оценке таких зданий единый:

·       определение рыночной стоимости реконструированного здания с учетом его архитектурной (исторической) ценности: при этом применим модернизированный метод затрат;

·       определение затрат на реконструкцию с учетом восстановления фасадов;

·       определение разницы между полученными значениями, что соответствует рыночной стоимости объекта с учетом его текущего состояния.

Может ли при таком подходе вычисляемая рыночная стоимость быть отрицательной? Теоретически такой вариант вполне возможен. Практически же от эксперта требуется тщательный подход к процедуре оценки, включающий:

·       маркетинговый анализ уровня арендных ставок на аналогичную недвижимость;

·       учет дополнительной привлекательности, создаваемый статусом "памятника”;

·       правильное формирование сметы на реконструкцию здания (исключение избыточных улучшений).

Структурам, управляющим охранной недвижимостью, следует помнить, что строительство нового здания, копии существующего (по габаритам и фасаду), как правило, дешевле его реконструкции.

Решение о выборе варианта должно приниматься на базе анализа технического состояния и мероприятий по восстановлению объекта. 

Я. Маркус, член Правления УТО