Об оценке вклада арендуемого земельного участка в стоимость объекта недвижимости

Е.С.Озеров

профессор, д.т.н.

 

                Намечаемое в ближайшие годы создание кадастра недвижимости с переходом на налогообложение единого объекта по его кадастровой стоимости может быть реализовано на большей части территории России с непременным использованием затратного подхода к оценке (см. [1]). В связи с этим следует обратить внимание на проблему определения кадастровой (а также рыночной и справедливой) стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода в случае, если земля и улучшения в составе оцениваемого объекта принадлежат разным собственникам. В этом случае собственник улучшений арендует землю на рыночных условиях - у частного собственника земли (например, у приватизированного предприятия, выкупившего ранее землю у государства) или на контрактных условиях, близких к рыночным – у государства и у муниципального образования. Рассмотрим проблемы квалификации прав пользования и владения землей как объектов оценки, а также методы определения стоимости этих объектов.

               

1.Об оценке и налогообложении земли, принадлежащей частному собственнику и сдаваемой в аренду.

                Обратимся вначале к проблеме определения понятия объекта оценки при сдаче в аренду земельного участка, принадлежащего частному собственнику, используя аргументы [2]. Там указывается, что в соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды … арендодатель … обязуется предоставить арендатору … имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование…». Из этой формулировки следует, что аренда – это сделка по передаче на возмездной основе (аналогично купле-продаже) прав пользования и владения (или только пользования) от арендодателя (собственника земли) арендатору (приобретателю прав пользования и владения землей). При этом арендатор как временный обладатель права владения имуществом может осуществлять согласованные с арендодателем изменения материальной сущности арендуемого земельного участка, а собственник последнего оставляет за собою право распоряжения сданным в аренду участком (и правом его продажи) - с обременением этого права договором аренды.

Частные собственники сдают землю в аренду, как правило, на рыночных условиях, оговоренных в определении понятия рыночной стоимости. В этом случае по заказу участника сделки оценщик устанавливает рыночную стоимость «товара» (прав пользования и владения), передаваемого от «продавца» (арендодателя) «покупателю» (арендатору), выраженную в денежных суммах, выплачиваемых за периоды – годы или месяцы (в зависимости от условий договора) в течение всего времени действия договора. Это означает, что оценщик определяет рыночную ставку арендной платы (годовую или месячную) как рыночную стоимость права пользования и владения земельным участком (в течение года или месяца соответственно). Таким образом, в данном случае объектом оценки является пакет прав пользования и владения (или только право пользования) арендуемым участком, а результатом (целью) оценки (предметом оценочной деятельности) является ставка арендной платы.

                Следует обратить внимание на возражение [2] против предложения считать в этом случае объектом оценки услугу «предоставления имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». В самом деле, из определения понятия услуги, представленного в перечне понятий нематериальных активов как объектов оценки (см. [3]), следует, что «услуги – деятельность, результаты которой не имеют материального выражения и используются для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц в процессе осуществления данной деятельности». В действительности, договор аренды предусматривает не деятельность, а передачу материальной субстанции - земельного участка в пользование и владение. Этим договором может предусматриваться также и деятельность по оказанию сопутствующих услуг, но вклад платежей за результаты этой деятельности в величину арендной ставки пренебрежимо мал.

                Заметим, что в данном случае арендодатель получает арендные платежи, установленные договором аренды, и платит государству налог на землю, исчисляемый по кадастровой стоимости земельного участка. Это означает, что при переходе на систему налогообложения недвижимости по кадастровой стоимости единого объекта придется сохранить и земельный кадастр - с указанием кадастровой стоимости каждого земельного участка (большинство собственников улучшений пользуются и владеют арендованной землей).

 

2. Об объектах оценки при сдаче в аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

                Статьей 38 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) устанавливается, что приобретение в частную собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права на заключение договора аренды такого земельного участка должно осуществляться на торгах (конкурсах, аукционах). Продавцами означенных предметов торгов (земельного участка или права на заключение договора его аренды) выступают соответствующие органы государственной власти или местного самоуправления.

При этом  порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду для жилищного строительства (при соблюдении условий разрешенного использования земельного участка, обеспечения параметров разрешенного капитального строительства, наличия технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) определяется статьей 38.1.

Для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (по-видимому, при отсутствии на земельном участке инженерной подготовки и развитой инфраструктуры, имеющихся в случаях, предусмотренных статьей 38.1) проведение аукционов регламентируется статьей 38.2 ЗК РФ.

                В случаях, предусмотренных статьей 38.1 ЗК РФ, продавец определяет начальную цену предмета аукциона, в качестве которой выбирается: при продаже права собственности на земельный участок - начальная цена этого участка, а при продаже права на заключение договора его аренды - начальный размер арендной платы. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

                В аукционах, регламентируемых статьей 38.2, продавец (организатор аукциона) определяет: начальную цену земельного участка или начальную цену права на заключение договора аренды земельного участка - вместе с размером арендной платы за земельный участок на весь период действия договора аренды. Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения - при заданной ставке арендной платы на весь период действия договора аренды.

                Таким образом, мерой стоимости права на заключение договора аренды земельного участка является денежная сумма, равная: в статье 38.1 –размеру арендной платы, а в статье 38.2 – цене права на заключение договора аренды - при заданной ставке арендной платы на весь период действия договора аренды. Однако, как указывалось в [2], размер (ставка) арендной платы соотносится с правом пользования и владения имуществом, в то время как цена права на заключение договора аренды – это цена права совершения сделки по приобретению прав пользования и владения имуществом. Налицо несовершенство понятийного инструментария разработчиков ЗК РФ: в названии статье 38.1 ставится задача организации продажи права на заключение договора аренды, в то время как при описании процедур проведения аукциона возникает задача определения размера арендной платы.

                Отметим интересный феномен несогласованности подзаконного акта [7] с законом (ЗК РФ): в постановлении правительства вопросы организации торгов для всех случаев передачи государственной и муниципальной земли под застройку предлагается только алгоритм, изложенный в статье 38.1 ЗК РФ, по которому цена права на заключение договора аренды определяется максимальным размером (ставкой) арендной платы за землю. В то же время, как следует из [6], государству и муниципалитетам приходится продавать и право на заключение договоров аренды земельных участков под комплексное освоение (ст. 38.2 ЗК РФ)….

Примечательно, что ссылкой на необходимость определения начального размера арендной платы как предмета аукциона в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности разработчики ЗК РФ сняли с себя ответственность за соответствующее данному случаю определение понятия объекта оценки. При этом оказывается не объясненным, каким образом упомянутый в ЗК РФ начальный размер арендной платы связан с величиной ставки арендной платы в период строительства, с правилами изменения ставки в период эксплуатации улучшений. Ответа на эти вопросы нет и в подзаконных актах (стандартах и рекомендациях), касающихся оценочной деятельности. Представляется очевидным то, что назначать в качестве предмета аукциона арендную плату на весь период действия договора аренды (49 лет и более!) нецелесообразно, т.к. оценщику придется обосновывать, а собственнику земли - и торговаться по начальной величине арендной платы с обоснованием и гарантиями характера и темпов изменений арендной ставки в будущем.

                В отличие от статьи 38.1 в статье 38.2 от ее заголовка до обозначения результата аукциона речь идет о праве на заключение договора аренды земельного участка - при условии задания ставки арендной платы на весь период действия договора аренды. Предполагается, что предусмотренная для этого случая (есть надежда, что в будущем - и для случаев, рассмотренных в статье 38.1) методика расчета нормативной арендной ставки будет согласовываться с результатами определения кадастровой стоимости земли (например, по одной из схем, представленных в [4]). В соответствии с практикой оценки земли для целей налогообложения, кадастровая стоимость (и соответствующая ей контрактная арендная плата) будет устанавливаться (и периодически корректироваться при изменении рыночной ситуации) на нижней границе интервала доверия для рыночной стоимости земли (и рыночной ставки арендной платы для земельного участка), найденной методами массовой оценки.

                Указанная постановка вопроса практически полностью исключает судебные иски и разборки (с альтернативными оценками) по поводу завышения величины налога на землю или завышения нормативных ставок арендной платы за землю. Дополнительно отметим, что, как отмечалось в [8], при применении методов массовой оценки государственных и муниципальных земель определяется рыночная стоимость (и рыночная ставка аренной платы) в текущем использовании (без выбора варианта ННЭИ), что снимает потенциально спорные проблемы по необходимости изменения ставок арендной платы в связи с «отставанием» улучшений от изменения рыночных предпочтений по использованию земли.   

Сказанное выше означает, что нормативными методиками будет предусматриваться некоторое (до 30%) занижение контрактной арендной ставки в сравнении с рыночной. Однако, при оговоренном в ЗК РФ условии проведения аукционов по продаже права на заключение такого льготного договора аренды, продажа указанного права (можно именовать его правом аренды или правом застройки земли) позволит государству как минимум компенсировать потерю дохода, вызванную объективно оправданным несовершенством системы установления стоимости прав пользования и владения землей, но нередко (при проявлении у застройщиков инвестиционных интересов) - еще и получать дополнительную выгоду.

Одновременно со сказанным выше нужно иметь в виду, что право на заключение договора аренды («право аренды») земельного участка принадлежит собственнику улучшений. При продаже объекта недвижимости с арендованной землей вместе с улучшениями «продается» и «право аренды» (которое со временем может расти в цене!). Из этого следует, что при  определении рыночной стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода в объект оценки следует включать право собственности на улучшения и право на заключение договора аренды («право аренды») земельного участка. При этом в налогооблагаемую базу объекта недвижимости не следует вместе с кадастровой стоимостью улучшений включать и рыночную стоимость «права аренды» земельного участка. В самом деле, налог на землю выплачивает арендодатель из сумм, полученных им за продажу собственнику улучшений права на заключение договора аренды земельного участка (как части платежа за право пользования и владения землей), и арендных платежей, обусловленных заданной методикой определения контрактной ставки арендной платы на весь период действия договора аренды (второй части платежа за право пользования и владения землей).

 

3. Определение рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка

                Выше было предположено, что уже в ближайшей перспективе в задачу оценщиков будет входить определение рыночной ставки арендной платы за землю - для частных собственников, и рыночной или инвестиционной стоимости права на заключение договора аренды земли - для государства и муниципалитетов. Обсудим проблемы оценки прав на земельный участок, представленный в объекте недвижимости или предназначенный для строительства, опираясь на рассмотренный в [5] метод дисконтирования издержек и доходов.

Прежде всего, обратим внимание на сказанное выше о том, что сумма, уплачиваемая за право заключения договора аренды, составляет лишь часть полагающегося платежа за право пользования и владения землей – вторая часть суммы поступает собственнику частями в виде арендных платежей в течение срока действия договора аренды. В связи с этим следует обратить внимание на неточность утверждения [6] о том, что «…под правом застройки понимается устанавливаемое договором, срочное, вещное, неотменимое и возмездное право использования «чужого» земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта». В действительности в период эксплуатации и содержания объекта планируются регулярные арендные платежи за землю, в то время как методика расчета стоимости, предложенная в [6], предусматривает определение только суммы начального платежа, равного стоимости права на заключение договора аренды, которое и имеет смысл называть правом застройки земельного участка.

                Для определения рыночной стоимости V_l права на заключение договора аренды («права аренды» или «права застройки»), принимаемой на торгах в качестве стартовой цены, в [5] предлагается схема расчета, свободная от некоторых (отмеченных в [5]) недостатков методики [6]. В этой схеме используются соотношения, полученные в рамках метода дисконтирования издержек и доходов, связанных со строительством и последующей эксплуатацией объекта:

                                               ;                                                               (5.24)

                                      ;                                           (5.25)

                                             .                                                                (5.26)

Соотношения (5.24-5.26 - в обозначениях [5]) получены в предположении, что в конце к-го периода реализации предполагаемого проекта строительства улучшений из рыночной стоимости V_oi, обусловленной доходной эксплуатацией созданного объекта, вычитаются капитализированные (наращенные) издержки V_bk* периода строительства (V_bk* несколько меньше рыночной стоимости улучшений V_bk на ту же дату, поскольку в начальных затратах E₀ не представлены издержки на приобретение права застройки земельного участка).

                Для расчета искомой стоимости V_l необходимо определить соответствующие принципу ННЭИ издержки E_j и график платежей на создание нового здания со всеми дополнительными улучшениями (насаждениями, парковками, оградой и т.п.). Затем необходимо рассчитать величины чистого операционного дохода от эксплуатации созданного объекта (здесь рассматривается доход, получаемый за квартал I_oqj), и стоимость реверсии V_on. Заметим, что квартальная норма отдачи Y_ocq для периода строительства отличается от аналогичной нормы отдачи Y_oq для периода доходной эксплуатации большим набором источников рисков и большей величиной премий за риски (Y_ocq > Y_oq).

                Полученная в числителе (5.24) разность представляет собою стоимость земли на дату завершения строительства - на границе между к-м и (к+1)-м периодами. Пересчитывая (дисконтируя) эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка V_l. При этом разница между величинами рыночной стоимости права застройки (права на заключение договора аренды) V_l и рыночной стоимости полного права собственности на участок V_lo будет определяться различием величин операционных расходов при расчете I_oqj. В составе указанных расходов при расчете V_l учитывается арендная плата A_l·S за землю вместо налога T_l·S на землю (A_l>T_l), представленного в составе этих расходов при расчете V_lo. При этом нужно учесть, что V_l¹0, если под A_l понимается величина контрактной ставки арендной платы A_lc, не равная величине рыночной ставки A_lm (обычно A_lc<A_lm).

                        В связи с изложенным обратим внимание на приведенное выше утверждение о том, что только стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяет вклад этого участка в стоимость всего объекта недвижимости с арендуемой землей: этот вклад может быть больше нуля, если арендуется государственная или муниципальная земля, и равен нулю, если земля арендуется на рыночных условиях (при A_lc≈A_lm имеем V_l≈0). Последнее условие используется для расчета - с помощью соотношений (5.24)-(5.26) - рыночной ставки арендной платы: подбираются такие значения ставки (при прогнозируемом характере и темпах изменения соотношения спроса и предложения на землю под застройку), при которых V_l=0.  

                Заметим, что все указанные выше расчеты надлежит выполнять с учетом рисков – с привлечением метода имитационного моделирования ([9]).

 

Цитируемые источники.

1. Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости», Вып.1, СПб., 1999.

 http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/arhiv/index.php .

                2. Озеров Е.С. Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду.  http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/arenda.pdf

3. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. ( http://www.spbgpu-dreem.ru/about/news/detail.php?ID=1076 ).

            4. Зельдин М.А., Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком. Имущественные отношения в РФ. №6 (93). 2009. http://www.avg.ru/pressa/pdf/barinov.pdf

                5. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

                6. Грибовский С.В., Цымбалов В.В. Особенности оценки рыночной стоимости права застройки земельных участков в Санкт-Петербурге. 

http://www.ocenka.net/news/arhiv/109/files/gribovskiy.doc

                7. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. N 808.

                8. Озеров Е.С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости. М. Имущественные отношения в РФ. №3, 2010.

                9. Пупенцова С.В. Управление рисками при оценке активов и бизнеса в современных условиях. М. Имущественные отношения в РФ. №9, 2009

( http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/pupencova_iorf.pdf  ).