Потепления на рынке недвижимости Украины в 2011 году ждать можно и нужно. Правда, не в привычном понимании слова. Все игроки, от крупнейших застройщиков, серьезных агентств недвижимости и до покупателей хотят простых и понятных правил. Рынок должен работать, квартиры должны продаваться и покупаться, в общем, процесс должен быть виден. Пока же он буксует, запутавшись в реальных и придуманных ценах и не в силах разглядеть перспективы. Это продолжается достаточно долго, но в ближайшие несколько месяцев закончится.

Причина неизбежных изменений на рынке в том, что стагнация никого не устраивает. С одной стороны потенциальные покупатели уже есть, но они предпочитают выждать. И правильно делают – анализ показывает, что в перспективе возможно не только снижение цен процентов на тридцать, но и резкий разрыв между стоимостью нового и старого жилья. Он существует и сейчас, но в условиях, когда новой недвижимости мало, те же хрущевки на вторичном рынке удерживают позиции, близко не стоявшие с реальными. И эта ситуация будет разрушена двумя ударами.

Первый – в 2011 году будет введено в эксплуатацию приличное количество нового жилья. Преимущественно в Киеве и областных центрах, но это законодатели цен на всем украинском рынке недвижимости. И если цены в Киеве, Одессе, Донецке и Харькове падают на тридцать (к примеру) процентов, Фастов, Вышгород, Котовск, Чугуев и Мариуполь просто вынуждены следовать в русле общей тенденции. На данный момент в Украине строится более 4 тыс. объектов высотного жилого строительства и их таки сдадут. В этом заинтересованы застройщики и государство планирует помочь. Как скажется на рынке появление четырех тысяч новых высоток? В условиях и без того черезмерного предложения и минимального спроса? Скажем так, это пополнение подтолкнет рынок к серьезным решениям.

Второй удар по слабому нынешнему балансу – изменение правил застройки, резкое упрощение и сокращение всех бюрократических процедур (а значит и взяток чиновникам и депутатам). Что мы имели до сегодняшнего дня? Кто строил? Избранные. Предпочитая не заваливать рынок количеством недвижимости на продажу (технически в 21 веке это просто), а придерживая вброс квадратов, сохранять высокие цены. Есть лобби в городском совете или областной администрации – есть участки и разрешения. Понятно, что от приличных «благодарностей» это не освобождает, но конкуренции практически нет.

Кто строит в Киеве? Николай Мартыненко, Киевгорстрой, прочие, ассимилированные с властью люди и компании. В Донецке – Дирекция административных зданий – принадлежит Александру Адамову, сыну замгубернатора Бориса Адамова, ДИСК – структура Бориса Колесникова и прочие – похожие. Жилищное строительство – привилегия власти. Частного инвестора туда не пускали и близко. Официального запрета не существовало, но на практике «чужак» просто не имел шансов получить участок и разрешение. В отличие, например, от сына важного чиновника, который плевал на любые правила и нормы, застраивая зеленую зону. И узкий круг серьезных людей мог удерживать цены на высоком уровне. Кризис сломал эту цепочку, а теперь она умирает совсем.

Кабмин направил в Верховную Раду законопроект «О регулировании градостроительной деятельности». Авторы надеются, что его принятие существенно снизит непроизводительные затраты строителей — расходы на оформление многочисленных разрешений и взятки чиновникам за «решение вопроса». ? Цены на жилую недвижимость категории «обычная», то есть не эксклюзивный участок на Печерске или Подоле, скоро снизится и снизится значительно. Да и премиум-класс будет вынужден корректировать свои аппетиты.

Двух этих ударов вполне хватит, чтобы окончательно похоронить былые цены, устаревшие правила игры и сложившиеся альянсы. Но есть еще и третий фактор – философский. Стороны устали от неопределенности. Потенциальные покупатели хотят видеть работающий рынок и свои реальные возможности. Счастливые обладатели недостроев хотят их продавать. Очень, потому что долги. Владельцы вторичной недвижимости и сотрудники агентств недвижимости вынуждены подстраиваться под крупных строителей и покупателей. Плюс те, кто хочет войти в рынок и строить – благо теперь это будет проще. Им тоже нужен реальный рынок, чтобы подсчитать стоимость работ, материалов и реальную прибыль. В общем, верхи не хотят, низы не хотят и рынок не может жить по старым правилам. Как нам выйти из этой затянувшейся патовой ситуации – вопрос ближайшего времени.

Фантазировать можно много, особенно, если тешить себя иллюзиями про отложенный спрос, грядущий кредитный бум и прочими историями про аиста и Деда Мороза. Реальный выход один и мы к нему придем – коррекция цен. К этому решения придут два самых активных участника рынка недвижимости – потенциальные покупатели и крупные строительные компании. Остальные либо сразу поддержат большую общую тенденцию, либо будут позже догонять. Как это будет выглядеть? Скорее всего, не будет каких-либо собраний, меморандумов и решений. Рынку этот бред не нужен. Будет что-то вроде аукциона наоборот – его еще называют редукционном. То есть серьезные продавцы будут опускать ценовую планку до того уровня, когда рынок оживет. Первые попытки уже делаются.

В октябре одна из крупных (то есть законодатель правил и цен) строительных компаний провела первый в Украине редукцион недвижимости. Это как бы аукцион наоборот, когда квартира выставляется по максимальной цене за квадратный метр, но заявляется и минимальная цена, ниже которой торга не будет. Потом цена опускается от максимальной на 50 грн. за каждый шаг. Первый согласившийся с названной ценой становится покупателем. Если же желающий на квартиру один, он получает ее по минимальной цене. По словам организаторов торгов, ментально для покупателей привычнее «сбивать» цену и таким образом влиять на процесс. Поэтому новый формат должен привлечь покупателей и поможет в продаже объектов компании. На первом редукционе были выставлены 10 объектов, шесть продались: один — после 20-минутного торга, а остальные — по объявленной минимальной цене. Я специально сейчас тут не привожу цены и районы Киева, где это происходило. Позже будут подробности, а сейчас интересна лишь экономическая универсальная формула. Цифры – из 10 выставленных объектов продали 6! И если бы не ограничивали минимальную цену – продали бы еще оставшиеся 4!

Так что – все просто. Есть потенциальная реальная цена, которая сейчас ниже средней цены предложения на рынке. Есть механизм, позволяющий эту цену нащупать. И есть желание практически все участников рынка эту цену найти, чтобы выставленный на продажу объект не висел в базе год и больше, а продавался в течение двух недель. Вопрос полугода – и мы к этому придем. Недвижимость снова станет ликвидной, купить и продать квартиру можно будет легко и быстро. А цена конкретной недвижимости – ее определит рынок.

Источник: Застрой