|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Недвижимость для конечного покупателя
В недавней гонке цен на недвижимость рынок частных домов занимал особое положение. Дом в черте города редко являлся предметом спекуляции. Вопрос о ликвидности такого объекта оставался открытым. В большинстве случаев покупатель частного дома как был, так и остался конечным. И очень разным.
Частный сектор в Одессе представляет собой разнообразные по статусу районы, в которых сосредоточены дома всевозможных проектов, разного времени постройки и отличающейся стоимости. Место расположения, инфраструктура, транспортная доступность, юридический статус земли оказывают большое влияние на формирование цены частного дома. Впрочем, одесский покупатель в большинстве случаев нацелен на определенный район, и даже при нехватке средств не променяет Фонтан на Слободку. Тем и интересен рынок одесских домов, что имеет своего, конкретного любителя не только обособленной жизни, но и определенного места жительства.
Затишье на Фонтанах
Стагнация рынка недвижимости в первую очередь затронула наиболее дорогостоящие жилые объекты. В районах формально существующих дачных кооперативов, к которым относятся Аркадия и Большой Фонтан, предложение надолго превысило спрос. И год назад покупатели частных домов средней стоимостью в один миллион долларов встречались нечасто, а сегодня это уникальные экземпляры.
— Конечно, цены в секторе упали, — говорит специалист по недвижимости АН «Премьер недвижимость» Татьяна Терлецкая, — но это не значит, что они стали доступнее. Дома в элитном частном районе, к которому, к примеру, относится большинство станций Большого Фонтана, подешевели максимум на 20%. Дом, стоивший год назад порядка 1 млн долл., теперь продается за 700–800 тыс. долл. Объясняется это в первую очередь очень высокой себестоимостью земли и дорогими строительными материалами. Люди вложили большие средства в постройку самого дома. И те, кто понижает сейчас цену, имеют серьезные материальные трудности. Продавец частного дома только на таком этапе может реально опустить цену. И я бы не сказала, что она неоправданно дорогая. Земельных участков под продажу в городе осталось очень мало. И если говорить о побережье Одессы, земля там была, есть и будет дорогой. Так что резкое снижение цены дома в таком районе — дело случая.
Наиболее приближенные к центру города частные дома на снижение цены и вовсе не пошли. Поскольку расположение и вид на море остаются главными достоинствами жилой недвижимости, цена редких частных домов, расположенных на ул. Черноморской и в Лермонтовском переулке, на Морской и Вице-адмирала Азарова, не является предметом торга. Земля на Французском бульваре остается раритетом и оценивается по докризисным меркам — в среднем по 150 тыс. долл. за сотку.
При отсутствии банковских кредитов продать такой объект не представляется возможным — впрочем, как и тот, который стоит 400–500 тыс. долл. Поэтому большинство продавцов сейчас прекращают продажи до времени увеличения спроса. А когда это может произойти — никто пока не знает.
Наиболее активными продавцами остаются люди, неспособные выплатить кредит или лишенные из-за кризиса доходов. В большинстве случаев они идут в агентство и пытаются решить вопросы продажи. Далеко не все банки готовы продавать имущество, ставшее залогом при выдаче кредита.
— Думаю, банкам невыгодно сейчас забирать у людей залоговое имущество, потому что им тоже нужно его продавать и возвращать свои деньги с процентами, — комментирует Татьяна Терлецкая. — А это сейчас очень сложно. Банк будет продавать залоговое имущество только в том случае, если его владелец — злостный неплательщик. В основном банки лояльны к своим клиентам. И даже при этом людям приходится продавать себе в убыток и еще докладывать средства для того, чтобы расплатиться за кредит.
Для того чтобы продать свой дом, не ставший, в общем, намного дешевле, покупатели и продавцы разрабатывают схемы продаж, договариваются о рассрочке. Таким образом, выплатить всю сумму за дом можно не сразу, а в течение нескольких лет. Но, напоминает Татьяна Терлецкая, это дело сугубо индивидуальное, решаемое на уровне продавца.
Однако на какие бы уступки ни пошел продавец, все будет зависеть от главного игрока рынка — покупателя. Сегодня это знаковая фигура, имеющая редкую возможность купить частный дом в элитном районе. Покупателей, по мнению Татьяны Терлецкой, можно разделить на две категории: одесситы, для которых покупка частного дома в престижном секторе является ступенькой вверх, и иностранные граждане. Если для первых приоритетным является вопрос качественного обмена квартиры на дом, то последних интересуют сугубо одесские ценности, которые не может предложить другой город. Обычно такая категория покупателей приобретает дома под временную резиденцию, где можно и отдыхать, и заниматься бизнесом.
К лету 2009 г. требования покупателей частных домов уже сформировались.
— В этом году, — полагает Татьяна Терлецкая, — редко, но будут приобретать дома новой постройки или с хорошим ремонтом. Люди не хотят дополнительных затрат, покупают, чтобы жить. Землю же для строительства дома как объект покупки сейчас рассматривают очень редко. Конечно, находятся люди, которые хотели бы своими руками или под собственным руководством построить дом на свой вкус, потому что слишком часто представления покупателя расходятся с реальными объектами. Если молодые — хотят более современный, если в возрасте — более удобный и т. д. Но все-таки варианты, когда покупатели находят дом своей мечты, существуют.
Сегодня рынок частных домов в наиболее престижных районах города остается самым тихим. Его участники — и продавцы, и покупатели — выжидают. Одни — поднятия цен, другие — появления кредитов, без которых осуществить дорогую покупку проблематично.
Сектор второго эшелона
Традиционные районы частной застройки, отделенные от центра города улицами Балковской, железнодорожными станциями «Одесса-Товарная», «Застава-1», «Застава-2» и Вторым христианским кладбищем, по мере роста Одессы утратили многолетний статус предместий. Теперь до любого спального района города добраться значительно сложней, чем, к примеру, до Слободки или Ближних Мельниц.
Среди агломераций частной застройки традиционное второе место по привлекательности жизни отводится наименее отдаленной от центра Одессы Слободке. Периодически заливаемая дождями Балковская улица — естественная граница Слободки — сегодня менее подвержена наводнениям, однако инфраструктура этого частного сектора за последние 20 лет изменилась мало.
— Централизованные сети Слободки — это водопровод и электроснабжение, — говорит Глеб Ерыпалов, заместитель директора АН «Молдаванка».
— Водоотвод и канализацию, а также в большинстве случаев — газификацию, жители осуществляют за свой счет. Есть, конечно, центральные магистрали на главных улицах Слободки (Академика Воробьева, Краснослободской, Маловского), но в основном местное население обходится выгребными ямами и ассенизационными машинами. Интересно, что отсутствие центральной канализации мало влияет на стоимость дома: сумму коммунальных платежей этот недостаток не увеличивает, к тому же на Слободке живут местные умельцы, которые для решения своих проблем могут пробурить и скважину в катакомбы. Но делать это не рекомендуется — можно подтопить соседей.
По отношению к дорогостоящему частному сектору Аркадии-Фонтана частные дома Слободки можно назвать экономклассом. Хотя встречаются здесь объекты и даже целые кварталы, претендующие на уровень бизнес-класса. Владельцы домов на Слободке предпочитают находиться в единой социальной среде, и нередко покупка осуществляется по такому же принципу — соседи должны быть на должном уровне. Вообще соседи на Слободке имеют огромное значение. Начнем с того, что в подавляющем большинстве случаев без их согласия нельзя проводить сделку купли- продажи.
— Наиболее популярная форма продажи недвижимости на Слободке — полдома с частью участка, — объясняет Глеб Ерыпалов. — Это полностью обособленное строение, имеющее только общую стену и границу с соседним участком. Но при продаже одной половины дома первоочередное право на покупку имеют владельцы второй половины, соседи за стеной. И только если они отказываются от этого права, можно искать другого покупателя. Поэтому при заключении договора купли-продажи должны обязательно присутствовать соседи. Их согласие необходимо и при новом строительстве.
Новое строительство тоже популярно в этом районе. Однако купить полностью пустой приватизированный участок на Слободке почти нереально. Госакт на владение землей здесь — большая редкость. Оформить землю в собственность было сложно и пять лет назад. Сейчас же, по словам Глеба Ерыпалова, для владельцев домов в частном секторе созданы такие условия приватизации своих участков, выполнить которые практически невозможно: «Скажем так: не каждый собственник может обладать такими средствами, чтобы оформить госакт. Поэтому продаются строения. Можно купить ветхий дом с арендой участка на 49 лет, а потом узаконить новое строительство. В большинстве случаев это сделать проще».
В остальном Слободка и престижный район Фонтанов имеют много общего. Наличие инфраструктуры, достойного окружения, хороших магистралей повышают стоимость дома. Общим для всех районов частной застройки является и отсутствие внутреннего транспортного сообщения. Общественный транспорт ходит только по центральным улицам, внутри массива можно передвигаться либо на собственном авто, либо идти пешком. А при поголовном отсутствии тротуаров — как в Аркадии, так и на Слободке — это достаточно неприятно.
Что же касается вида на море — есть он и на Слободке. Не стоит забывать о ландшафтных особенностях района — многие улицы Слободки по отношению к городу находятся на высокой точке, и со второго-третьего этажа дома на ул. Бадаева или Островского виден не только Одесский порт, но и Хаджибеевский лиман.
Сегодня стоимость домов в менее престижных секторах уменьшилась не менее чем в три раза. Самый ходовой до недавнего времени объект — полдома с хорошим ремонтом и тремя сотками земли — продается за 50 тыс. долл. Полтора-два года назад его цена была бы 130–150 тыс. долл.
Более низкая ценовая шкала у частных домов районов Ближних и Дальних Мельниц. Состояние жилого фонда, инфраструктуру, дороги в этих секторах чаще всего можно оценивать со знаком «минус». К тому же район Дальних Мельниц захватывает часть промышленной зоны и железную дорогу, что также не увеличивает его престижность. Покупатели лучше пойдут жить на Слободку, хотя, по мнению Глеба Ерыпалова, есть и адепты Мельниц. Но это скорее голос корней, чем финансов.
При разной стоимости и престижности частных секторов Одессы, специалисты по недвижимости делают общий для всех частных домов вывод: сезон их продаж только начинается, а методы работы с участниками рынка недвижимости меняются коренным образом. Агентства начинают работать на конечного покупателя.
— В этой ситуации, — считает Глеб Ерыпалов, — пора пересмотреть и финансовые взаимоотношения покупателя и продавца недвижимости. При полном отсутствии спроса, сборы, комиссионные и пошлины должна платить более заинтересованная сторона, то есть продавец. Особенно в таком непростом сегменте, как частные дома. Тогда все станет на свои места и будет соответствовать букве закона и пожеланиям конечных покупателей, которые, хоть и в небольшом количестве, все же остаются на рынке частных домов.
Людмила Заболотная
Источник: http://dom.com.ua |
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (09.03.2010)
|
| Просмотров: 996
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
