Те, кто сталкивался с куплей-продажей земельного участка, жилого дома и иного недвижимого имущества, согласятся, что это мероприятие не из простых. Чего только стоят походы по всевозможным инстанциям! Чтобы упростить задачу для желающих продать (купить) недвижимость, позволим дать некоторые советы и разъяснения.
Итак, основными актами (разумеется, после ГК), которым должны подчиняться все сделки с недвижимостью, служат ЗУ "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" (с последующими изменениями) и Приказ Минюста от 28 июля 2010 г. №1692/5, которым внесены изменения в приказ от 7 июля 2002 г. №7/5 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество" (далее - Приказ).
Кто-то может сказать, зачем, мол, подобная регистрация - участок или дом отдал, деньги под расписку получил - и все. Так вот, согласно ГК, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, а их форма должна отвечать требованиям нотариального оформления. В свою очередь п. 1.2. Приказа государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Иными словами, продавец недвижимости перестанет быть собственником, а покупатель станет полноправным собственником приобретенной недвижимости лишь с момента государственной регистрации его прав.
Какие объекты недвижимости подлежат регистрации
Согласно ЗУ "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", обязательной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, право владения, пользования (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, право застройки земельного участка, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и право аренды земельного участка, право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением, их отдельными частями, ипотека, доверительное управление имуществом. Обязательной государственной регистрации требуют также налоговый залог, предметом которого является недвижимости и иные обременения.
При этом регистрации подлежит право собственности на законченное строительство недвижимого имущества, принятое в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. А вот незавершенные строительством объекты, вернее права на них, подлежат обязательной госрегистрации только в случаях сделок, предметом которых они же и выступают. Это означает, что не принятый в эксплуатацию дом вы не сможете продать (купить) как дом, придется оформлять право собственности на незавершенный объект, затем новому собственнику придется его "достраивать", сдавать в эксплуатацию и т. д., что на практике приравнивается к лишним затратам времени, денег и нервов. Да, временные сооружения (к примеру, сезонная теплица) и права на них не подлежат регистрации.
Сбор документов
Итак, для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество собственник подает регистратору БТИ заявление установленной формы о госрегистрации (форма установлена Приказом). Вместе с заявлением о госрегистрации прав подаются правоустанавливающие документы, их нотариально заверенные копии, документы, подтверждающие оплату за проведение регистрации прав и выдачу выписки о госрегистрации прав, а также иные документы, определенные Приказом. Следует знать, что поданное заявление регистрируется специальной записью в журнале учета заявлений с присвоением порядкового номера. Чтобы избежать всевозможных "приходите завтра", не забудьте о норме п. 3.7. Приказа, согласно которой регистрация прав или предоставление отказа в ней проводится в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента принятия регистратором БТИ заявления, правда, без учета времени проведения технической инвентаризации объекта, права на которой подлежат регистрации. Поэтому заявителю предоставлено право в момент подачи заявления (т. е. его регистрации в журнале учета) потребовать от регистратора расписку, которая возвращается регистратору после принятия решения по заявлению (п. 2.11 Приказа).
Теперь немного о формальной стороне вопроса. Так, во время подачи заявления физическое лицо обязано предъявить паспорт или иной документ (паспорт гражданина Украины для выезда за границу, дипломатический или служебный паспорт, свидетельство на проживание лица, проживающего в Украине, национальный паспорт иностранца), который устраняет возникновение каких-либо сомнений относительно личности заявителя, а если сделку оформляет представитель стороны, то ему необходимо предъявить и нотариальную доверенность. Конечно, в зависимости от вида заключаемой сделки, по которой переходят права на недвижимое имущество, пакет документов будет разным. К примеру, в случае наличия обременения недвижимого имущества ипотекой регистратору БТИ представляется документ, подтверждающий предоставление ипотекодержателем (как правило, это банк) согласия на передачу ипотекодателем предмета ипотеки в пользование (аренду). Или, к примеру, в случае проведения регистрации прав на объект незавершенного строительства дополнительно к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на ведение строительных работ, их копии.
Текст документов, поданных для проведения госрегистрации прав, должен быть написан разборчиво. Фамилия, имя, отчество физических лиц и их место проживания, а также наименование юрлиц должны быть написаны полностью. Не принимаются на госрегистрацию документы с подчистками, зачеркнутыми словами или иными не обусловленными исправлениями, заполненные карандашом (п. 2.10 Приказа).
С чем уходим из БТИ?
Результатом всех мучений и походов в БТИ должна стать выписка из Реестра о государственной регистрации прав, которая является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа, а в случае проведения госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество БТИ должно сделать отметку (поставить штамп) о госрегистрации на правоустанавливающем документе.
Что касается выписки, то в соответствии с п. 3.11 Приказа, она должна содержать дату выдачи и номер выписки; регистрационный номер объекта, права на который подлежат госрегистрации; тип (назначение) объекта, права на который подлежат госрегистрации (жилой дом, квартира, помещение, объект незавершенного строительства и т.п.); адрес объекта; сведения о собственнике; основания возникновения, перехода или прекращения права собственности; форму собственности; вид общей собственности и размер долей, если имущество принадлежит на праве общей долевой собственности; сведения о правоприобретателе; основания возникновения, перехода или прекращения вещного права; содержание и характеристика вещного права; срок действия вещного права; дату принятия решения о регистрации прав; особые отметки регистратора БТИ (в случае наличия данных о самовольной постройке, наложения запрета и/или ареста и т. п.); ФИО и подпись регистратора БТИ, а также руководителя БТИ. Такая выписка скрепляется печатью БТИ и вместе с правоустанавливающим документом или документами, на основании которых проводилась госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства, выдаются на руки заявителю или уполномоченному им лицу. Конечно, это далеко не все требования, необходимые для заключения договоров, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Об остальных нюансах продажи, покупки, дарения объектов недвижимости и особенностях оформления права собственности на недвижимость в Киеве поговорим в другой раз.
Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество:
• Договор, на основании которого предусматривается переход права собственности (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание, наследственный договор, договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей собственности и т. д.);
• Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом;
• Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из них, выдаваемое нотариусом;
• Свидетельство о приобретении имущества на публичных торгах (аукционах), выданное нотариусом;
• Свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации нанимателям жилых помещений государственного и коммунального жилищного фонда;
• Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное органом местного самоуправления;
• Решение суда о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества;
и некоторые другие.
Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество:
• Договор, по которому предусматривается установление сервитута на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, договор найма (аренды) здания или иного капитального сооружения;
• Решение суда об установлении сервитута на объект недвижимого имущества, размещенный на земельном участке;
• Завещание, в котором установлен сервитут на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке;
• Закон, которым предусматривается установление сервитута на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
