Кадастровая оценка. Как далека она от оценщиков?!
Свершилась многолетняя мечта всех оценщиков о
создании единой, универсальной, саморазвивающейся и постоянно актуализирующейся
базы данных, поглощающей весь спектр рынка недвижимости нашей огромной страны. Увы,
это не успех СРОО или НСОД. Новая редакция ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в
РФ» в статье 24.22. «Фонд данных государственной кадастровой оценки» ее статус:
«Сведения,
использованные при проведении государственной кадастровой оценки и
сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных
государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных
государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по
государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой
оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения
фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из
этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
То есть, вот он, главный орган, осуществляющий функции
по государственной кадастровой оценке - «Росреестр» (Федеральная служба
государственной регистрации и картографии), который имеет все:
- геоинформационную подоснову виде электронных карт всей
территории РФ (универсальная среда для
аккумулирования любой информации с последующей обработкой в рамках ГИС
технологий. Для кадастровой оценки в слоях электронных карт зашивается огромное
количество информации, характеризующей десятки факторов ценообразования – статистические,
демографические, социально –политические, экологические, логистические,
технические, инженерные….. );
-
разработанное Специализированное программное обеспечение (СПО) по мониторингу
рынка недвижимости РФ, внедренное и успешно апробированное;
-
разработанное и апробированное СПО по массовой оценке пока в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и
Татарстане;
- планы
оценить объекты капитального строительства на территории всей страны до
01.01.2013 г.;
- доступ
ко всем данным по сделкам с любой недвижимостью в РФ (объекты аналоги по ценам сделок);
-
оцифрованные архивы Ростехинвентаризации
(все данные о любом объекте
недвижимости РФ, описывающие количественные и качественные параметры объектов
оценки и объектов аналогов);
-
организованный мониторинг рынка недвижимости РФ (данные по предложениям)
Не трудно догадаться, что имея такой
фонд данных, не представляет ни какого труда дописать СПО, позволяющее
выполнять как массовые, так и индивидуальные оценки с высокой степенью
достоверности. Это не голословно. «Поволжский центр развития» разработал и
внедрил предлагаемую систему на примере Самарской области.
У нас,
оценщиков, такой мощной, современной и универсальной базы данных, как фонд
данных ГКО, нет и, наверное, при имеющейся разобщенности СРО и бездействии
НСОД, не будет. Правовой
режим доступа оценщиков и СРО к фонду данных определяется уполномоченным
федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, однако, до сих пор в этом направлении
подвижек нет, несмотря на настойчивые предложения оценщиков о необходимости
такого доступа. Сомневаюсь, что данный вопрос в скором времени решится благоприятным
для оценщиков недвижимости образом.
Думаю, что
профессор Коростелев С.П в своих комментариях об изменениях в ФЗ 135 сделал
правильный вывод: «Ознакомившись с
внесенными поправками в ФЗ-135 можно сделать вывод о том, что Закон направлен
на реализацию интересов определенной группы лиц, давно занимающейся кадастровой
оценкой на федеральном уровне…»
Монополизация
исходной информации и данных мониторинга рынка в рамках данного фонда,
основанного на ГИС технологиях, создает конкурентные преимущества структурам,
ангажированным РОСРЕЕСТРОМ в части проведения не только кадастровой, но и
индивидуальной оценки. Будучи знакомым с современными технологиями оценки с
использованием ГИС технологий, могу предположить о ближайшем использовании
этого СПО и для целей индивидуальной оценки рыночной стоимости любого объекта
недвижимости на территории РФ из единого «ЦЕНТРА УПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКОЙ», и не
только для целей налогообложения;
Получено
огромное конкурентное преимущество перед нами, независимыми оценщиками, после
включения в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» статьи 24.22. «Фонд данных государственной
кадастровой оценки»
Мы
понимаем, что будущее оценки за высокими технологиями, а они невозможны без
современных методов сбора информации, ее аккумулированию и обработки. Чем
технологичнее способы оценивания, тем теснее корреляция между массовой и
индивидуальной оценкой, тем вероятнее подмена терминов «рыночная стоимость» и
«кадастровая стоимость»
Не
закончится ли дальнейшее лоббирование интересов авторов изменения в ФЗ- 135 в
части, касающейся кадастровой оценки, крахом рынка оценки недвижимости?
«Рореестр» имеет все, в т.ч. возможность сбора исходных данных, проведения онлайн
мониторинга рынка недвижимости на территории всей РФ, информацию о
количественных и качественных показателях всей недвижимости, СПО для проведения
оценки и… и возможность развивать эту
систему. Есть ли в ней место оценщику? Не пополнят ли они ряды безработных в
ближайшее время? Не станет ли профессия, созданная государством в трудные годы
реформ, вычеркнутой из нашей жизни?
Многие
вопросы будут определены в ФСО, посвященному кадастровой оценке. Сегодня проект
этого стандарта обсуждается в НСОД, но не является доступным для оценочного
сообщества. А жаль! Помнится, когда принимались изменения в 135-ФЗ оценщики
могли активно их обсуждать и высказывать свое мнение, то есть действовали в
рамках демократии, провозглашенной в нашем государстве.
- Не понятно,
кто будет субъектом оценочной деятельности при проведении КО и не появятся ли
дополнительные требования к оценщику?;
- каковы
требования к отчету оценщика в рамках оспаривания результатов КО?;
-
останется ли независимость оценщика при выборе методов оценки в подходах оценки
в рамках математического моделирования?;
-
останется ли независимость оценщика при выборе и обосновании достоверной
информации по объектам аналогам при оспаривания результатов КО?;
- как
избежать конфликт оценщика, составившего отчет в процессе оспаривания КО с СРО,
проводившей экспертизу отчета по КО?;
- будет ли
ограничено предполагаемое использование результата оценки (задача оценки)
только для целей налогообложения недвижимости?;
К сожалению
вопросов больше, чем ответов.
Для получения ответов, которые
по-настоящему волнуют всех российских оценщиков, необходимо объединить усилия
всех СРО, активнее поднимать общие вопросы в НСОД и проявлять настойчивость в
их решении.
Хочется надеяться на то, что выполнение
КО все-таки поручат профессиональным российским оценщикам, институт которых
сложился в нашей стране, и которые присутствуют во всех регионах, имея
представление о ситуации на местном рынке недвижимости лучше любого
центрального «органа». При этом хочется верить, что дальнейшее развитие КО не
отразится на рынке индивидуальной оценки, а наоборот стимулирует возможность
оценки для целей оспаривания результатов КО, а результаты КО не заместят
потребности Заказчиков оценки в определении рыночной стоимости объектов
недвижимости.
