Консалтинговая компания "Vitis"

 

Наш опыт работает на Вас

Главная

О компании

Новости

Деятельность

Публикации

Контакты

Звоните нам по телефону (063) 379-1363

Меню сайта
Вход на сайт
Логин:
Пароль:
Категория
Аналитика
Обучение
Недвижимость
Земля
Общие вопросы оценки
Оценка судов
оценка месторождений
Финансовый анализ
Законодательство
Оценка НМА
Реклама


Главная » Статьи » Оценка » Общие вопросы оценки

Кадастровая оценка. Как далека она от оценщиков?!

Кадастровая оценка. Как далека она от оценщиков?!

 

Свершилась многолетняя мечта всех оценщиков о создании единой, универсальной, саморазвивающейся и постоянно актуализирующейся базы данных, поглощающей весь спектр рынка недвижимости нашей огромной страны. Увы, это не успех СРОО или НСОД. Новая редакция ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» в статье 24.22. «Фонд данных государственной кадастровой оценки» ее статус:

«Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

То есть, вот он, главный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - «Росреестр» (Федеральная служба государственной регистрации и картографии), который имеет все:

-  геоинформационную  подоснову виде электронных карт всей территории РФ (универсальная среда для аккумулирования любой информации с последующей обработкой в рамках ГИС технологий. Для кадастровой оценки в слоях электронных карт зашивается огромное количество информации, характеризующей десятки факторов  ценообразования – статистические, демографические, социально –политические, экологические, логистические, технические, инженерные…..  );

- разработанное Специализированное программное обеспечение (СПО) по мониторингу рынка недвижимости РФ, внедренное и успешно апробированное;

- разработанное и апробированное СПО по массовой оценке пока в  Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане;

- планы оценить объекты капитального строительства на территории всей страны до 01.01.2013 г.;

- доступ ко всем данным по сделкам с любой недвижимостью в РФ (объекты аналоги по ценам сделок);

- оцифрованные архивы Ростехинвентаризации  (все данные о любом объекте недвижимости РФ, описывающие количественные и качественные параметры объектов оценки и объектов аналогов);

- организованный мониторинг рынка недвижимости РФ (данные по предложениям)

Не трудно догадаться, что имея такой фонд данных, не представляет ни какого труда дописать СПО, позволяющее выполнять как массовые, так и индивидуальные оценки с высокой степенью достоверности. Это не голословно. «Поволжский центр развития» разработал и внедрил предлагаемую систему на примере Самарской области.                                                                    

У нас, оценщиков, такой мощной, современной и универсальной базы данных, как фонд данных ГКО, нет и, наверное, при имеющейся разобщенности СРО и бездействии НСОД, не будет.                                     Правовой режим доступа оценщиков и СРО к фонду данных определяется уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, однако, до сих пор в этом направлении подвижек нет, несмотря на настойчивые предложения оценщиков о необходимости такого доступа. Сомневаюсь, что данный вопрос в скором времени решится благоприятным для оценщиков недвижимости образом.

Думаю, что профессор Коростелев С.П в своих комментариях об изменениях в ФЗ 135 сделал правильный вывод: «Ознакомившись с внесенными поправками в ФЗ-135 можно сделать вывод о том, что Закон направлен на реализацию интересов определенной группы лиц, давно занимающейся кадастровой оценкой на федеральном уровне…»

Монополизация исходной информации и данных мониторинга рынка в рамках данного фонда, основанного на ГИС технологиях, создает конкурентные преимущества структурам, ангажированным РОСРЕЕСТРОМ в части проведения не только кадастровой, но и индивидуальной оценки. Будучи знакомым с современными технологиями оценки с использованием ГИС технологий, могу предположить о ближайшем использовании этого СПО и для целей индивидуальной оценки рыночной стоимости любого объекта недвижимости на территории РФ из единого «ЦЕНТРА УПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКОЙ», и не только для целей налогообложения;

Получено огромное конкурентное преимущество перед нами, независимыми оценщиками, после включения в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» статьи  24.22. «Фонд данных государственной кадастровой оценки»

Мы понимаем, что будущее оценки за высокими технологиями, а они невозможны без современных методов сбора информации, ее аккумулированию и обработки. Чем технологичнее способы оценивания, тем теснее корреляция между массовой и индивидуальной оценкой, тем вероятнее подмена терминов «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость»

Не закончится ли дальнейшее лоббирование интересов авторов изменения в ФЗ- 135 в части, касающейся кадастровой оценки, крахом рынка оценки недвижимости?

 «Рореестр» имеет все, в т.ч. возможность сбора исходных данных, проведения онлайн мониторинга рынка недвижимости на территории всей РФ, информацию о количественных и качественных показателях всей недвижимости, СПО для проведения оценки  и… и возможность развивать эту систему. Есть ли в ней место оценщику? Не пополнят ли они ряды безработных в ближайшее время? Не станет ли профессия, созданная государством в трудные годы реформ, вычеркнутой из нашей жизни?

Многие вопросы будут определены в ФСО, посвященному кадастровой оценке. Сегодня проект этого стандарта обсуждается в НСОД, но не является доступным для оценочного сообщества. А жаль! Помнится, когда принимались изменения в 135-ФЗ оценщики могли активно их обсуждать и высказывать свое мнение, то есть действовали в рамках демократии, провозглашенной в нашем государстве.

- Не понятно, кто будет субъектом оценочной деятельности при проведении КО и не появятся ли дополнительные требования к оценщику?;

- каковы требования к отчету оценщика в рамках оспаривания результатов КО?;

- останется ли независимость оценщика при выборе методов оценки в подходах оценки в рамках математического моделирования?;

- останется ли независимость оценщика при выборе и обосновании достоверной информации по объектам аналогам при оспаривания результатов КО?;

- как избежать конфликт оценщика, составившего отчет в процессе оспаривания КО с СРО, проводившей экспертизу отчета по КО?;

- будет ли ограничено предполагаемое использование результата оценки (задача оценки) только для целей налогообложения недвижимости?;

К сожалению вопросов больше, чем ответов.

Для получения ответов, которые по-настоящему волнуют всех российских оценщиков, необходимо объединить усилия всех СРО, активнее поднимать общие вопросы в НСОД и проявлять настойчивость в их решении.  

Хочется надеяться на то, что выполнение КО все-таки поручат профессиональным российским оценщикам, институт которых сложился в нашей стране, и которые присутствуют во всех регионах, имея представление о ситуации на местном рынке недвижимости лучше любого центрального «органа». При этом хочется верить, что дальнейшее развитие КО не отразится на рынке индивидуальной оценки, а наоборот стимулирует возможность оценки для целей оспаривания результатов КО, а результаты КО не заместят потребности Заказчиков оценки в определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

 

Категория: Общие вопросы оценки | Добавил: Roger (13.12.2010)
Просмотров: 902 | Рейтинг: 0.0/0

Детальную информацию и консультацию можно получить по тел. (063) 379-1363
Мы можем оценить ВСЁ!

 
Copyright vitis-ocenka © 2008 - 2022
 
http://bibiggon.com/

оценка программ,оценка стоимости программ, оценка стоимости по,оценка стоимости сайта, оценка эффективности, методы оценки, оценка предприятия, оценка 2010, критерии оценки, оценка качества, оценка стоимости, оценка деятельности, финансовая оценка, экономическая оценка, оценка рисков, оценка риска, система оценки, оценка проекта, оценка недвижимости, оценка, vitis-ocenka, vitis-ocenka vinifera, виноград vitis-ocenka, vaccinium vitis-ocenka idaea, blanco vitis-ocenka,