Эксперты о рынке недвижимости: покупатель вернулся, ипотека просыпается, ставки снижаются
Осень обычно бывала началом золотого времени для продавцов жилья. Прилетевшие из жарких стран покупатели, набравшись сил, выходили на рынок недвижимости. Увы, кризис спутал все карты. Сезонный спрос уже не является решающим фактором, хотя покупателя на рынке ждут. Что же тогда будет с ценами?
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил побеседовать о перспективах рынка со знающими людьми. Первый наш собеседник – руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Metrinfo.Ru: - Как бы Вы охарактеризовали нынешний момент? Останавливается ли падение цен, ждет ли нас впереди стабилизация?
Олег Репченко: - По сути дела, основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее – на зиму и весну 2009-го года. Как мы и прогнозировали, после майских праздников темпы снижения пошли на спад. В течение лета мы видели остаточное падение цен - в основном – долларовых. Особенно такая «дополнительная коррекция» проявляется в моменты долларовой нестабильности - когда курс подскакивает. Рублевые цены на недвижимость за счет вариаций курсов перешли в колебательный режим, практически с июня они «дергаются» вокруг показателя 125 тыс. руб. за кв. м. Ведь не все же продавцы сразу снижают цены, кто-то держится до конца, остается торг. Но в целом можно сказать, что основная волна падения прошла, и летом мы наблюдали ее «хвост».
- С чем это сегодня связано – с традиционным сезонным спросом, который обычно оживает осенью или с какими-то более глубинными процессами?
- На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет, на рынке действуют гораздо более сильные факторы.
Никакое падение не длится вечно. Нынешнее снижение оказалось точно таким же, как было после дефолта 1998 года - 35%. Для недвижимости это много, ведь недвижимость -это не ценные бумаги и не виртуальный капитал. Это актив, имеющий реальную стоимость, реальную ценность. И после такого снижения должна наступить передышка, по крайней мере, временная.
Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Покупателям нужно понимать, что объект не станет дешеветь дальше, и их доходы не упадут. Приходится слышать от обеспеченных людей - вот, планировал купить дом, деньги есть, но непонятная ситуация с бизнесом, и совершенно нет настроения приобретать недвижимость – она сегодня не радует. Еще более остро эта проблема стоит перед теми, кто не имеет свободных денег.
Так что уверенности у людей нет – с макроэкономикой пока все непонятно. То, кажется, что цены на нефть опустятся вниз до 40 долларов за баррель, и снова произойдет девальвация рубля. В этих условиях недвижимость продолжит дешеветь. В то же время, цены на нефть все пытаются выпрыгнуть за ценник «75 долларов за барелль». И, казалось бы, нарисуйся здесь какой-то постоянный тренд, сразу и фондовый рынок будет расти, и рубль укрепляться, и куда уж тут недвижимости еще дальше дешеветь…
Поэтому все будет зависеть от развития макроэкномической ситуации, и понимание здесь наступит не раньше середины-конца сентября. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне.
- Может ли повториться сюжет начала 2008 года, когда неожиданно случился всплеск инвестиционного спроса (настоящего покупателя по сути и не было), а потом рынок начал сдуваться?
- Могут ли цены начать расти? Быстро и резко - вряд ли. Все-таки в 2007-2008 гг., была временная стагнация рынка. В Россию продолжали идти инвестиции, у топ-менеджеров были бонусы, в этот период отмечались самые высокие зарплаты за последние 10 лет, многие заработали на фондовом рынке. Деньги лились рекой отовсюду, и недвижимость, постояв, скакнула еще раз.
Сейчас совершенно другая ситуация - денежных рек не наблюдается, бонусы топ-менеджеров испарились, как и сверхприбыль на фондовом рынке, зарплаты скорректировались вниз, немалая часть народа осталась без работы. То есть, нет инвестиционной эйфории и покупательского бума, который был раньше. Поэтому ждать, что произойдет какой-то резкий всплеск цен, как в январе 2008 года, я бы не стал.
Возможно, при благоприятном раскладе исчезнут скидки и будет небольшой рост на отдельные качественные объекты. Это вызовет небольшое повышение средних показателей. И около 5% рынок сможет еще отыграть. Но не думаю, что сразу сформируется ажиотажная волна роста.
- Ваш прогноз о возможной просадке квадратного метра до 2000 долларов еще остается в силе?
- Это не прогноз, это один из сценариев, который можно рассматривать как наихудший. Если сама макроэкономика пойдет на второе дно, то недвижимость никуда не денется.
- Может ли рынок нас обмануть еще раз, как это случилось поздней весной, когда вроде бы появились признаки стабилизации, а потом все стало рушиться дальше?
- Может, но это не будет «инициативой» рынка недвижимости. Вот смотрите, как ведет себя макроэкономика… Когда основные показатели (цены на нефть, курс рубля, индексы фондовых рынков) активно росли, то можно было предположить, что рост либо закончится, либо все пойдет вниз – раньше или позже. Когда рост достиг пика, и началось падение, стало понятно, что оно какое-то время будет продолжаться. Затем наступила стабилизация и показатели вновь подскочили вверх, но на прежний уровень еще не вернулись.
Сейчас они находятся в самой непонятной точке, из которой можно либо свалиться во второй раз до ямы («первого дна»), в которой мы уже побывали и даже пойти еще глубже, либо вернуться назад – к докризисным позициям.
Соответственно, недвижимость либо упадет на уровень 2000 долларов за кв. м., либо в перспективе (не сразу!) вернется на уровень 5-6 тысяч долларов. Именно так происходило после кризиса 1998 года, когда цены упали сразу, а потом медленно, постепенно к 2002 году восстановились.
- Однако, несмотря на кризис, есть какие-то «точки спроса» - например, Марфино. Новостройки в этом районе с удовольствием раскупают. В чем же феномен Марфино?
- Феномен очень понятный, - на падении можно зарабатывать. (Мы об этом в свое время писали «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?» ) На фондовом рынке это умеют делать, а на рынке недвижимости все привыкли играть на росте.
Суть игры на падающем рынке состоит в том, чтобы продать первым - раньше других - снять оставшийся спрос, получить деньги, которых ни у кого нет и скупить всех остальных. В Марфино продавцы вышли изначально с невысокой ценой в привлекательном районе. Оставшийся спрос проявили люди, которые сохранили какие-то деньги - 100-200 тысяч долларов.
До кризиса на жилье в этом районе у них не хватало, потому что в районе ВДНХ и Ботанического сада метр стоил 5-6 тысяч долларов. И когда там появилась цена в районе 2 тысяч, то туда фактически устремился спрос со всей Москвы.
Марфино - единственный уникальный пример жилья эконом-класса в Москве и не на отшибе, а в хорошем месте, недалеко от центра. Застройщики отказались от сверхприбыли, на которую все настроены и собрали весь денежный спрос, оставшийся после кризиса. Они заработали деньги, а остальные компании сидят с кассовыми разрывами, не знают, чем закрывать кредиты и начинают продаваться. А «марфинские» застройщики теперь могут купить то, что прежде было дефицитом - площадки под застройку, которые теперь подешевели в разы. Таким образом, они, безусловно, выиграли.
Участники рынка также имеют свои точки зрения на происходящие перемены. Одни из них их радуют, другие – заставляют задуматься, третьи – позволяют строить оптимистичные прогнозы на будущее.
Покупатель вернулся в эконом-класс
Агенство недвижимости «Азбука Жилья»: Андрей Банников, исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья»:
Падение цен на первичном рынке близко к завершению. Возможно, еще месяц-другой, и статистика покажет отрицательную динамику, но в целом, те застройщики, которые могли снизить цены, уже сделали это.
Вторичный рынок характеризуется бОльшей амплитудой, и падение цен в этом сегменте может продлиться до 2010 года.
Сейчас на рынке эконом-класса (особенно новостроек) очень оживленно. Возможно, влияет «отложенный» летний спрос, либо продавцы и потенциальные покупатели уже психологически адаптировались к новым правилам игры. Конечно, отсутствие ипотеки сильно сказывается на количестве сделок. Тем не менее, количество обращений в августе значительно выросло, даже по сравнению с показателями мая-июня. Так, что, судя по результатам, покупатель уже вернулся в эконом-класс.
Жизнь заставляет строить в столице жилье эконом-класса. Тот перегиб с бизнес-классом, который наблюдался в 2006-2008 годах аукнулся девелоперам - у населения нет столько денег на этот сегмент. Крупные девелоперы уже снизили цены, но следует учесть, что самые существенные снижения произошли на еще непостроенные объекты.
Лично мое мнение - резкого падения вниз этой осенью ожидать не стоит
Ипотека просыпается
Холдинг «МГСН»: Елена Максименкова, директор по маркетингу холдинга МГСН:
Спрос на рынке новостроек сместился в сторону близкого к завершению или готового жилья. Около 70% спроса приходится именно на этот сегмент. Раньше основные продажи приходились на объекты начальной стадии строительства. Сегодня новых проектов компании не заявляют. На рынке новостроек формируется дефицит предложения. Кроме того, 60% москвичей, выбирающих новостройки, предпочитают Подмосковье. В отличие от столицы, именно сейчас там можно найти проекты высокого уровня и качества по приемлемым ценам.
На рынке вторичной недвижимости стабилизируется соотношение спроса и предложения. Ранее аналитики фиксировали «рынок покупателя». В летние месяцы впервые за год было зафиксировано уменьшение количества предложения. Количественный объем предложения в июле сократился более чем на 10%. Кроме того, на рынке вторичной недвижимости впервые в этом году сократились сроки экспозиции. И еще: со второй недели августа мы наблюдаем резкий всплеск активности покупателей, вызванный в первую очередь колебаниями курса рубля по отношению доллару и евро. Второй возможный фактор: приток граждан из других городов РФ, желающих купить квартиру в Москве. Кроме того, окончательно определились правила игры на изменившемся рынке недвижимости, клиенты перестали занимать выжидательную позицию.
Что касается ипотечного кредитования, то в последний месяц на рынке появились покупатели с маленькими кредитами, от 1 до 3 млн руб. от таких банков, как Сбербанк и КБ «ДельтаКредит». Пока же клиенты, получившие одобренные банками покупают самые недорогие квартиры.
Но в целом, можно говорить, что ипотечное кредитование набирает обороты. По сравнению с началом 2009 года, в июне количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза.
Продаж больше, чем в начале года
Компания «Лидер»: Григорий Алтухов, советник Президента ФСК «Лидер»:
В течение лета «давление» кризиса ослабло.
Выразилось оно в отсутствии негативных признаков: ценового демпинга, «околонулевых» продажах и т.п. После зимнее-весеннего периода «непоняток» мы довольно четко определили уровень реальных цен, по которым можно успешно продавать квартиры в сложившихся условиях.
В своих прогнозах мы опираемся на сохранение сложившегося уровня рублевых цен до зимы этого года. Покупатель возвращается на рынок, ведь, несмотря на сезонное затишье, объемы продаж даже выше, чем в начале года. Неприятных «сюрпризов» осенью можно ждать скорее не от строительного рынка, а из других, сырьевых и финансовых отраслей российской экономики.
Что касается будущего эконом-класса, то в Москве есть достаточное количество площадок, в перспективе годных к застройке недорогим жильем. Это микрорайоны ветхого жилого фонда и территории под выводимыми промышленными объектами. Примерно в половине случаев такие участки годятся именно для домов эконом-класса: по соседству с коммунальными или промышленными объектами, крупными магистралями, на удалении от метро или в непрестижных районах с соответствующей окружающей застройкой.
Строить в Москве «эконом» в 2005-2007 гг. было менее выгодно, чем «бизнес»: затраты на строительные расходы, согласования и инженерные сети различались на 20-25%, а выручка – в полтора раза. Поэтому бизнес-класс строился без оглядки на местоположение и окружение проекта. Сейчас же сместившийся в сторону более дешевого жилья спрос отводит от такой не совсем правильной практики.
Остается вопрос – каков будет уровень расходов девелопера, какие расходы по строительству сетей и инфраструктуры сможет взять на себя город, а какие – переложатся на девелопера, сколько будет стоить «вхождение» в проект.
Ипотечные проценты снизятся
Группа Компаний «Домостроитель»: Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:
Вот уже год, как мы живет в кризисе. Нельзя сказать, что все это время покупатель на первичном рынке отсутствовал. Сделки совершали покупатели, перед которыми жилищный вопрос стоит остро. На рынок вышли инвестиционные покупатели и люди, для которых квартира стала доступна только после снижения цен.
В проектах на завершающей стадии строительства предложение сегодня сильно вымыто, и настоящего снижения цен там уже не будет. В то же время в проектах на начальном и среднем этапах реализации снижение цен еще наблюдается, ведь застройщики рассчитывают отыграть этот дисконт в будущем. Но экономика и жизнеспособность таких проектов покупателю неизвестна, поэтому и риски при покупке здесь выше.
Хотелось бы отметить возврат ипотеки, целый ряд банков проявляет интерес к первичному рынку жилья. На днях в одном из наших объектов – жилом комплексе «Юго-Западный» в городе Московский – была открыта ипотека Газпромбанка на довольно комфортных условиях. Уже есть первые «одобренные» клиенты.
Возврат банков – это начало, следующим этапом станет постепенное снижение ипотечных ставок. Но с возвратом ипотеки и снижением ставок дефицит ликвидного жилья только обострится.
По поводу жилья эконом-класса: в Москве оно может строиться сегодня только в районах за пределами МКАД, и государственная градостроительная политика это подтверждает. Другие же московские проекты в этом сегменте балансируют на грани нерентабельности. Сильную конкуренцию московскому эконом-классу составляют новостройки в ближнем Подмосковье – на несколько километров от МКАД дальше, но и дешевле – в среднем на 25-30%. Это хорошая альтернатива для тех покупателей, которым сэкономленные средства важнее московской прописки.
Падение цен остановилось
Группа Компаний «Пионер»: Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»:
Текущий момент ничем принципиально не отличается от весны 2009 г., потому что основная масса застройщиков снизила цены в течение осени-зимы. По нашим оценкам, около 80% объектов-новостроек в Москве уже нашли свое «дно», обоснованное экономикой данного конкретного проекта, и в целом по рынку падение цен остановилось давно.
В Москве этот минимум находится на уровне 75-80 тыс. руб. за кв. м., если это квартиры без отделки, а дом без изысков. Это и есть «дно» – не первое и не второе, а единственное. В качестве антикризисной меры некоторые компании сейчас продают на уровне себестоимости и даже немногим ниже. Но так будет недолго и только при условии, что компанией ранее накоплен запас прочности и большая часть квартир объекта продана с хорошей рентабельностью - это компенсирует сегодняшние потери. В Подмосковье цены ниже, но там и себестоимость ниже, в первую очередь потому, что земля дешевле и суммы отчислений меньше.
Хотя на рынке есть объекты, которые востребованы и где метражи постепенно «вымываются» и даже дорожают. Как пример можем привести наш объект - дом на Коровинском шоссе: продажи на нем были открыты весной 2008 г., а завершились в начале этого лета. В основном реализация пришлась на кризисный год, тем не менее, цену по нему мы не понижали, а летом даже повысили на 5-7% в сравнении с весной. На другом объекте – в ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово - мы в качестве антикризисной меры снизили цены в ноябре 2008 г., когда на рынке началась паника и на многих объектах продажи остановились. Мы нашли цену, которая одновременно и устроила покупателей, и обеспечила нам стабильный спрос, а также позволила активно вести строительство. Однако с 1 сентября мы уже второй раз повышаем цены, что обусловлено спросом и состоянием стройки: сегодня готовность объекта более 50%.
А покупатель никуда не уходил с рынка – он стал более обдуманно относиться к покупке. Часть наших клиентов рассказывает, что собирались покупать квартиру примерно с января - все присматривались, думали, может, подешевеет, в итоге решились только сейчас. Вероятно, после сезона отпусков таких людей станет больше. Многие не совершают покупку по объективным причинам: продают квартиры на вторичке, а они сейчас продаются долго. Но вторичный рынок с приходом осени должен оживиться – люди не могут вечно откладывать решение квартирного вопроса и «ждать у моря погоды». Несмотря на все это, должен заметить, что этим летом по количеству сделок мы обогнали прошлое докризисное лето. Да, стоимость метра сейчас ниже, но покупателей, вы удивитесь, стало даже больше.
Конечно, нет ипотечников, например, до кризиса доля ипотечных сделок на наших объектах составляла порядка 30%, но мы надеемся, что со стабилизацией общеэкономической ситуации эта категория покупателей также вернется.
Все последние недели в СМИ прослеживается позитив. Банки сообщают, что возобновляют ипотечное кредитование новостроек, президент и премьер дают положительные прогнозы. Мы не видим предпосылок к ухудшению ситуации.
Все возможные аргументы за «второе дно» находятся в виртуальной плоскости. Их можно назвать опасениями, желаниями. Многие еще помнят, как в начале 2000-х квадратный метр в Москве стоил дешевле 500 долларов и ждут возвращения к таким ценам. Но с той поры, как говорится, поезд уехал и рельсы убрали. То есть все цены поменялись, и себестоимость складывается из других сумм. А дно, как мы уже говорили, обусловлено себестоимостью.
Я считаю, что жилье эконом-класса всегда востребовано. Но сегодня строить его в административных пределах Москвы экономически невыгодно. Многие сейчас ждут сказочных цен – кто 45 тыс. руб. за кв.м., а кто и 30 тыс. руб. за кв.м. Это возможно только в том случае, если правительство Москвы изменит порядок предоставления земель. Допустим, завтра в Москве вдруг подешевеет земля, или будет принято волевое решение, и Лужков начнет бесплатно раздавать инвесторам участки, да еще и со всей инженерией. Так происходит в Китае, где государство вкладывает колоссальные средства в межевание и инженерную подготовку земель, а затем передает участки условно бесплатно инвесторам под строительство. Тогда и в Москве девелоперы с радостью будут строить и продавать жилье по 45 тыс. руб. за кв.м.
Цена квадратного метра снизится, если город и область подготовят землю под застройку
Компания «Яртт Девелопмент»: Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:
Сейчас можно сказать, что рынок постепенно начинает приходить в себя. Клиенты, ожидавшие «второго дна», робко и неуверенно начинают вести переговоры о приобретении квартир в наиболее привлекательных объектах не только в готовых домах, но и в строящихся, близких к завершающей стадии.
Покупатель на рынке недвижимости был и останется, вопрос в том, что это за покупатель. Сейчас на рынке почти не осталось инвестиционных покупателей, зато есть люди, которым необходимо решать свои жилищные проблемы, и сейчас самое время заняться решением этих вопросов.
О «втором дне» можно будет говорить только в том случае, если произойдет вторая волна общемирового кризиса с новым резким падением цен на нефть, металлы и т.п. Такое развитие ситуации большинством аналитиков сейчас признается маловероятным.
Снижение цен на строящееся жилье возможно лишь в том случае, если муниципальные и региональные власти будут выставлять на аукционы уже подготовленные и оформленные земельные участки с готовой инженерной инфраструктурой, свободные от административных и социальных обременений. Только в этом случае можно будет говорить о снижении себестоимости строительства до уровня 30-35 тыс. руб. за кв. м в Подмосковье. Подобный опыт уже есть в Омске, где цены на новостройки в настоящее время уже составляют 28,5-30 тыс. руб. за кв. м.
В связи с тем, что наша компания в основном занимается строительством жилья в Подмосковье, нам интересен именно этот сегмент рынка. Здесь еще не освоены большие и удобные для застройки территории и, если администрации городов Подмосковья возьмут на себя затраты по инфраструктуре, то в Москве строить жилье эконом-класса будет просто незачем. Впрочем, строить жилье эконом-класса в Москве можно будет только из политических соображений, если мэрия Москвы выделит почти бесплатно землю под застройку и возьмет на себя строительство внешних инженерных сетей. С точки зрения рыночной экономики земля в Москве дорогая и рациональнее на ней строить более дорогое жилье.
Девелоперы возьмут паузу
Компания «Квартал Эстейт»: Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»:
Цены остаются стабильными на протяжении уже нескольких месяцев. Как показывает опыт, активность покупателей возрастает лишь к октябрю. Однако если сравнивать текущее положение дел с ситуацией на рынке в декабре-феврале, нельзя не отметить позитивные сдвиги в продажах. Прошлой зимой все клиенты ждали разрекламированного в СМИ обвала цен, и сделки были единичными. Сегодня, когда долларовые цены действительно снизились, а объем предложения стал постепенно сокращаться – клиенты возвращаются.
Постепенно покупатели, отложившие покупку в начале года, возвращаются к вопросу приобретения недвижимости. Вероятность снижения цен на квартиры осенью, в период традиционной активизации спроса, низкая, в то время как отсутствие новых проектов уже сейчас привело к дефициту предложения в новостройках, строительство которых завершено.
Когда условия по ипотечным кредитам улучшатся, а требования к заемщикам станут менее жесткими – рынок ожидает всплеск спроса со стороны покупателей. Правда, не думаю, что ипотека вернется ближайшее время.
Все говорят о второй волне экономического кризиса в стране, хотя до сих пор нет уверенности, что преодолена первая.
Ситуация в экономике не самая радужная: промышленное производство сокращается, стабилизационный фонд уменьшается, внутренний спрос находится на низком уровне, предприятия не имеют доступа к кредитам, одна за одной крупные корпорации допускают технические дефолты.
Что касается проектов эконом-класса, то маловероятно, что девелоперы начнут массово выводить на рынок такие объекты. Начинать новую стройку сегодня крайне рискованно, ведь банковские кредиты практически недоступны, а спрос на жилье сильно зависит от настроений потребителей и экономической ситуации в стране в целом. Мне кажется, большинство девелоперов предпочтут выждать паузу, и как только рынок восстановится – начнут строительство.
Наступило лучшее время для принятия решений
Компания «Мосстройреконструкция»: Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция»:
Рынок недвижимости сегодня замер в зыбком ожидании изменений. В сегменте жилья эконом-класса эти изменения уже начались: значительно возросла покупательская активность, которая перерастает в реальные сделки. В бизнес-классе и элитном сегменте эти тенденции пока не столь ощутимы, однако в целом по рынку падение цен прекратилось.
Девелоперы сейчас боятся пропустить момент, когда нужно поднять цены. А покупатели, ссылаясь на пессимистичные прогнозы развития рынков, все еще предполагают, что снижение цен может возобновиться. В то же время уже сформировалась значительная часть потребителей, которые верят в подъем экономики и располагают информацией о локальных позитивных тенденциях из опыта собственного бизнеса: размораживание производства, появление новых заказов и пр. Покупатели этой категории спешат сделать свой выбор и в вопросах семейного бюджета - пользуясь все еще хорошей ценовой ситуацией, принимают решение о приобретении жилья.
Сегодняшняя ситуация – действительно лучшая для того, чтобы принимать решения относительно собственных инвестиций. С одной стороны, уже очевидны спокойствие и уверенность покупателей, нашедших свою нишу в новой экономике, а с другой, - еще имеет место сговорчивость девелоперов, все еще готовых продавать квартиры по доступной цене. И важно в этот момент не упустить свой шанс.
Покупатель на рынок недвижимости уже возвращается. А уверенности нет, прежде всего, у банков, которые сегодня всех заемщиков воспринимают как потенциально некредитоспособных. У покупателей же, хорошо понимающих свое место в бизнесе компании, сохранивших свои рабочие места в результате всех сокращений, видящих новые заказы, наоборот появляется уверенность в себе. Безусловно, уверены в себе не 100% населения, однако и в докризисные времена жилье покупали только наиболее успешные люди, сумевшие накопить средства на эту недешевую покупку.
Выплачивать кредиты и платить налоги надо всегда, наступающая осень не станет исключением, поэтому не стоит с наступлением этого периода связывать с вероятностью каких-либо неприятных сюрпризов. Потенциальная опасность, на мой взгляд, таится в том, что еще не полностью прошла волна банкротств в сфере крупного бизнеса. Если потребительские неплатежи, вызванные сокращениями, уже очевидны для банков, то ситуация со многими бизнес-структурами для них пока не понятна. Локальный кризис в сфере крупного бизнеса, который коснется, прежде всего, банков, как следствие, может затронуть и рынок недвижимости. Однако, на мой взгляд, профессионально работающие банки, благодаря дополнительной помощи государства, найдут выход из сложившейся ситуации, подобно тому, как уже сегодня решают проблемы неплатежеспособности своих клиентов.
О «втором дне» на рынке недвижимости сегодня стали говорить меньше, по-моему интуитивному ощущению, его действительно не будет. Другое дело, что рост рынка может быть вялым, в нем возможны задержки.
Не очередное «дно», а новые экономические условия
Компания «Сити-XXI век»: Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Ситуация относительно спокойная. Рынок постепенно выравнивается. Период паники, всеобщего ощущения кризиса и неминуемого обвала прошел. Наступило время трезвой оценки, переосмысления и перераспределения сил и возможностей, понимания, что на самом деле все продолжает работать, но в ином, обновленном качестве.
Ограничение возможностей ипотеки сказалось на спросе, но это не единственная причина оттока покупателей с рынка. Среди причин – и ситуация на рынке труда, и психологический дискомфорт от неопределенности завтрашнего дня, и общее информационное поле рынка, которое зачастую либо несет негатив, либо настраивает на ожидание несбыточно низких цен… Но спрос никуда не делся: жилья как не хватало раньше, так его и не хватает.
В ситуации отсутствия свободных денежных средств и банковского кредитования нет возможности у застройщиков осваивать площадки и начинать новое строительство. Значит, существует риск столкнуться через два - три года с дефицитом предложения, что отнюдь не даст толчок к падению цен. Скорее, наоборот. Поэтому оживление рынка должно представлять собой комплекс мер, направленных на помощь как покупателю (возможности ипотеки, дополнительная защита вложений в недвижимость и т.д.), так и застройщику (гос. поддержка, банковское кредитование и т.п.) Что касается существующего спроса на рыке, то сегодня многое зависит от умения работать и договариваться с покупателем, привлечь его и заинтересовать, создать привлекательные условия для покупки.
Еще одно наблюдение: покупатели все меньше интересуются возможностями ипотеки или рассрочки – все чаще покупатель хочет сразу закрыть вопрос оплаты, чтобы не попадать под долговые обязательства.
Общая тенденция рынка новостроек такова, что количество предложений по готовым домам и домам высокой степени готовности уменьшается. Поэтому утверждать, что падение рынка будет продолжаться, не совсем корректно.
Также не слишком корректно говорить о «дне» кризиса: первом, втором, третьем и т.д. Есть новые экономические условия, в которых нужно продолжать работать, а не сидеть, ждать и размышлять, достигнуто очередное «дно» или нет.
Кроме того, к оживлению рынка недвижимости и покупательского спроса может подтолкнуть, как ни парадоксально это звучит, нестабильная ситуация в финансовом секторе экономике. Недвижимость была и остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Если сделать краткие выводы из калейдоскопа мнений экспертов, то у нас получится, что впереди нас, скорее всего, ждет стабилизация цен, приход покупателя, и как следствие – рост сделок. Эксперты также говорят о том, что на рынке новостроек, несмотря на кризис, заканчиваются самые привлекательные предложения. Еще одно обнадеживающее наблюдение наших экспертов – ипотека, похоже, обещает «взбодриться».
