Здесь этот вопрос рассматривается именно применительно к ПСО, а не к Инвестиционно- финансовой оценке (ИФО) , хотя следует заметить, что многие российские авторы, смешивают роль, которую признана играть ИФО, с ролью ПСО, хотя эти роли различны [2]. В частности, есть и такие авторы, например  С.П. Коростелев[5],  которые привязывают цели и теории ПСО исключительно к  целям и теории ИФО, и считают необходимым сознательное закрепление теории ПСО в русле ИФО. Тем не менее, такое воззрение, хотя его пытаются привить в России,  не является доминирующим не в Европейской практике ПСО [17] , ни даже теперь в новой американской практике [24] .  

Представляется, что многие из проблем ПСО в установлении целесообразных баз оценки и их формулировке можно было бы разрешить, если бы  удалось договориться о том, какие функции должен выполнять профессиональный оценщик. Разным лицам нужны разные услуги от оценщика. Для многих третьих лиц (бухгалтерский учет)  и государства (налогообложение) роль оценщика в ПСО видимо представляется как роль независимого арбитра. По их мнению, оценщик должен определять объективную цену (стоимость) объекта оценки  без какой-либо привязки к конкретным лицам, которые совершили или готовятся совершить сделку с данным объектом оценки. В рамках такой объективной оценки (назовем ее «третейской оценкой») предполагается, что оценщик проводит отражение рынка и, в результате своей деятельности,  никак не влияет на цены на нем. Оценщик в данном смысле является наблюдателем, сообщающим результаты своего наблюдения.

Разумеется, такой взгляд на профессиональную оценку как на деятельность по отражению цен на рынке может быть применен лишь по отношению к объектам оценки, торгуемым в рамках массового процесса торговли, т.е. на неком наблюдаемом достаточно широком рынке. Именно с данного угла зрения на профессиональную стоимостную оценку как на объективную третейскую оценку результат деятельности профессионального оценщика можно было бы охарактеризовать как установление Рыночной стоимости практически в соответствии с ее российским определением, т.е. «как наиболее вероятной цены» на рынке без привязки к какой-либо конкретной сделке или ее участникам. В данном смысле подразумевается, что цены объективно существуют на (массовом) рынке и агрегируются оценщиком в результате наблюдения данного рынка в некий показатель стоимости -- рыночной стоимости, приписываемой объекту оценки в качестве объективной его характеристики, где бы и в каких бы то ни было руках объект не находился. Видимо, такой взгляд на профессиональную оценку существует в умах большинства сторонних наблюдателей профессиональной оценки, и в особенности у государства (неслучайно, что профессиональную оценку еще иногда обозначают с добавлением эпитета «независимая»), но не все оценщики или их индивидуальные заказчики склоны разделять такую точку зрения[6].

Многие оценщики, особенно те, которые имеют дело с объектами оценки, не торгуемыми на массовых рынках, наверное, согласятся с тем, что характер их деятельности часто заключается не в «отражении рынка», а в ценообразовании. Эта роль оценщика -- не как пассивного наблюдателя цен, а как активной стороны в процессе, приводящем к заключению сделок, и, в конечном счете, к оформлению обменных процессов и рынков -- редко признается на сознательном уровне самими оценщиками. Между тем, именно эту роль они часто призваны выполнять. Ни недвижимость, ни акции закрытых компаний, ни неосязаемые активы не являются однородными массовыми объектами, в отличие от объектов, которые рассматриваются в экономической неоклассике. Если рынок квартир возможно еще в какой-то мере соотнести с массовым рынком однородных товаров, то это едва ли можно сделать для офисных комплексов или промышленной недвижимости, на которые, соответственно,  заключены арендные договоры с конкретными арендаторами или которые приспособлены под определенный производственный процесс. То же самое и в отношении непубличных бизнесов, специализированного торгового имущества и нематериальных активов. Данные объекты слишком индивидуализированы, чтобы дать возможность говорить  об объективном отражении цен на них, ведь они или идентичные им объекты выставляются для обмена всего пару раз на протяжении их жизненного цикла (кроме того, на дату оценки, вовсе, может не имеется актуальных или текущих цен), и, если мы все же и занимаемся отражением цен, то эти цены относятся не к данному объекту, а к каким-либо другим неидентичным объектам.

В реальности, недвижимость и другие наиболее частые объекты профессиональной оценки обмениваются в рамках индивидуализированных двухсторонних сделок, и цена сделок таких объектов поэтому связана не с их третейской «объективно рыночной стоимостью - в - себе», а с обстоятельствами сделки с ними и с характеристиками конкретных обменивающихся в рамках нее сторон [2;6] . Можно столкнуться с ситуациями, когда государственные органы просят оценить какие-либо их специализированные активы, такие как неторгуемые пакеты акций в стратегических предприятиях или специализированное имущество, по «рыночной стоимости». Понятно, что рыночной стоимости у такого имущества как эмпирически выводимой «наиболее вероятной цены» нет, поскольку нет рынка, которого можно было бы отражать. Таким образом, оценщику под видом определения (независимого третейского отражения) рыночной стоимости приходится заниматься ценообразованием, например, рассматривать какую цену продажи можно было бы заявить на имущество, т.е. определять  т.н. «цену продавца», или, действуя на стороне покупателя, определять «цену покупателя». Это вводит нас в поле определения инвестиционной стоимости (ценности), но невозможно не согласиться, что цена сделки с определенным не стандартизованным имуществом является результатом соотношения между инвестиционными стоимостями покупателя и продавца. Это признается и в современных постнеоклассических теориях ценообразования и разработки механизмов обмена [9].

 Профессиональный оценщик в своей практике занимается не только отражением уровня цен на рынке, когда такой рынок для объекта оценки имеется, но и, консультируя конкретного покупателя или продавца, ценообразованием (формированием цен) объектов.  Очень убедительно артикулирует эту позицию С..А. Смоляк, отмечая [10], что цены покупателя и цены продавца, наравне с «объективно-третейской» рыночной стоимостью, должны признаваться полноправными и независимыми друг от друга базами профессиональной оценки. Ведь современная практика профессиональной стоимостной оценки наглядно свидетельствует, что как деятельность по отражению рынка (назовем ее «третейской оценкой»), так и деятельность по ценообразованию (назовем ее «прямой оценкой») являются характерными и законными приложениями оценочных усилий. Если бы законы и стандарты различали эти два вида оценочной деятельности, то понятийной и сущностной  путаницы стало бы во стократ меньше, чем сейчас, а направления развивались бы своими путями[7]. Результаты третейской оценки нужны для разрешения  судебных споров, налогообложения, бухгалтерского учета и т.п., т.е. там, где имеется или предполагается конфликт интересов сторон. Для третейской оценки в наибольшей степени применимы статистические методы обработки наблюдений, а также методы, использующие доказанные взаимосвязи между затратами на создание объекта, доходами от его использования и рыночной стоимостью – наиболее вероятной ценой, наблюдаемой на реальном рынке. Самое главное при третейском оценивании – противоестественность самой возможности влияния оценщика на процессы ценообразования. Оценщик лишь показывает сложившуюся независимо от него и конфликтующих сторон наиболее вероятную цену на наблюдаемом массовом рынке - цену максимума плотности распределения вероятностей этих самых цен. При этом он просто не имеет права оценивать объект «с позиции сделки» [2;6], т.е. с точки зрения конкретных условий, обстоятельств и, главное, людей.  Наоборот, занимаясь прямой оценкой (ценообразованием), оценщик как раз должен проводить не объективное отражение обезличенного массового процесса рыночного обмена, а учитывать все конкретные обстоятельства и инвестиционные критерии обменивающихся сторон (или, при установлении цены покупателя или продавца, одной из сторон). Разумеется, понятие о практике прямой оценки значительно более объемлюще, чем о третейской оценке. Третейской оценкой можно заниматься только по отношению к ликвидным активам, которые торгуются если не на активном, то, по крайней мере, на наблюдаемом рынке. Прямая оценка возможна для актива любой степени ликвидности, коль скоро для него существует или возможен продавец, готовый его продать, и покупатель, готовый его купить.

Представляется, что известный американский спор о том, что положить в основу определения рыночной стоимости, «наиболее вероятную цену» или «справедливую стоимость в рамках сделки, заключенной на условиях справедливой продажи» (т.е. стоимость не обязательно основанную на текущих ценах), который велся на страницах The Appraisal Journal в 70-ых и 80-ых годах [18;19] , можно отчасти уяснить с позиции конкурирующих практик прямой и третейской оценки.

Даже сейчас, когда в мире намечается активная эволюция практики профессиональной оценки, ее выход преимущественно из сферы третейской оценки и развитие в русле прямой оценки или, иначе говоря, движение от стоимости к ценности [17], вряд ли имеется полное понимание особенностей и сущности данного процесса. Например, в известных исследованиях о точности оценок, уже много лет проводимых RICS на рынках коммерческой недвижимости Великобритании и Европы [20], можно видеть отождествление сущностей, лежащих в основе практик прямой и третейской оценок, которое приводит к странным выводам. В указанном исследовании мерой точности оценки, выполненной оценщиком на основе анализа объективных рыночных данных (третейской оценки),[8] служит разность между фактической ценой продажи имущества впоследствии в рамках сделки конкретного продавца с конкретным покупателем (ценой фактической сделки)  и сертифицированной оценщиком рыночной стоимости этого имущества. Вывод исследования: «абсолютная погрешность» большинства оценок в целом для разных категорий имущества в пределах +/- 20% . Но каким образом оправдать такой подход к измерению «абсолютной погрешности»? Каждая конкретно реализованная цена являлась в таком исследовании результатом процесса ценообразования со стороны определенных продавцов и покупателей, в то время как вывод оценщика основывался на отражении массового процесса на всем рынке, т.е. без учета инвестиционной ценности имущества для этих самых продавцов/покупателей.

Таким образом, можно сказать, что осознание  постепенного поворота профессиональной оценки «от «стоимости к ценности» может иметь последствия для ее законодательного регулирования. Законодатель должен решить, для чего нужно государственное регулирование профессиональной оценки. Понятно, что, когда от профессионального оценщика требуется предоставления третейской оценки, весьма целесообразно обязывать оценщика достоверно отражать имеющейся рынок, т.к. в противном случае будет ущемлен интерес заинтересованных третьих лиц (пользователей бухгалтерской отчетности, сборщиков налогов, кредиторов), которые в таком контексте имеют веру в оценщика как беспристрастного арбитра-наблюдателя рынка. Но какой смысл регулировать на государственном уровне процессы ценообразования (прямой оценки), когда оценщик нанят для  предоставления консультации в интересах определенного покупателя или продавца или учитывает в своей оценке действия таких конкретных сторон? Ведь продавец и покупатель сами вольны устанавливать или заявлять на актив ту цену спроса или предложения, какую они захотят, а оценщик лишь помогает им с принципами того, как определить такую цену или лежащую в ее основе (инвестиционную)  ценность,  или, например, как обосновать ярлык, который продавец повесит на свой актив при попытках продать его.  Действительно, такое законодательное регулирование ценообразования (прямой оценки) даже будет противоречить представлениям о свободном рыночном функционировании и походить на директивную попытку контроля государства за  ценами. Таким образом, прямая оценка (ценообразование) не должна регулироваться со стороны государства. Например, предписывание государством формата отчета оценщика при проведении им прямой оценки с этих позиций выглядит абсурдом (но является необходимостью для третейской оценки). Общегосударственные стандарты оценки, такие как ФСО,  не могут заниматься регулированием или определениями таких баз оценки как инвестиционная стоимость или ликвидационная «стоимость» (т.е. регулированием установления цены при обстоятельствах вынужденной продажи). Таким образом говорить, что ФСО являются обязательными к применению во всех обстоятельствах профессиональной оценки, выполняемой на территории России, можно лишь на абстрагированном уровне. Такое требование может быть оправдано лишь в рамках обстоятельств, когда речь идет о третейской оценке неспециализированных (достаточно массовых) активов. Очевидно, что составители ФСО имели именно такой фокус своей деятельности при написании стандартов, однако, не позаботились сообщить об этом в самом тексте своего труда. В результате чего, вся профессиональная оценка во всех ее сферах приложения пока оказалось загнанной в очередное прокрустово ложе, выход из которого будет возможен только тогда, когда будут реально обозначены цели государственного регулирования оценочной деятельности, а стандарты начнут писаться не с «учетом» МСО, а с учетом всех существующих в профессиональной оценке современных теорий, практических процессов и общемирового понятийного языка.   

 Выводы:

1)      В настоящее время единая теория оценки, исторически сформировавшаяся на основе экономической неоклассики, переживает революционный этап пересмотра понятий и сегментируется на отдельные (постнеоклассические) теории и направления, каждое из которых является пригодным для описания обменных процессов на соответствующем типе рынков. Но для ряда оценочных практик, которые имеют дело с эффективными условно-равновесными рынками (например, для ИФО), неоклассические воззрения на оценку по- прежнему остаются еще пригодными. Этого нельзя сказать об общей практике ПСО…

2)       В неоклассике главный принцип оценки — это ожидание будущих чистых выгод (доходный подход). Этот вывод соответствует выводу И. Фишера [11]. Затраты играют роль критерия оценки только в одной точке траектории «рыночного маятника» (рис. 1)- точке равновесия. Определение стоимости по сравнительному подходу ни есть ценообразование – а представляет собой отражение цен. Если бы все оценивалось по сравнительному подходу, рынок был бы статичным и ретроспективным, в то же время рынок меняет свои цены и наделен определенной динамикой – что можно объяснить действием принципа ожидания и теорией поведения нелинейных систем [16].  Представление о том, что все три подхода должны приводить к одному или близкому результату – является справедливым только в случае, когда рынок прибывает в состоянии равновесия. Во всех остальных случаях это представление не пригодно.

3)      На равновесном массовом конкурентном рынке, лежащем в основе неоклассики,  наиболее эффективное использование в целом соответствует наблюдаемому среднерыночному использованию. На иных типах рынков и при других механизмах обмена проведение сделки зависит от относительной разности в  предполагаемой эффективности использования имущества со стороны  покупателя и продавца, в связи с этим НЭИ является не абсолютной, а относительной концепцией.    

4)      Законодательное регулирование Профессиональной Стоимостной Оценки (ПСО) в России и воззрение авторов ФСО на ПСО будет сдерживать проникновение современного постнеоклассического воззрения на ценообразование и процесс оценки в практику ПСО. Имеющиеся Стандарты и проекты ФСО  не только не стимулируют учет особенностей поведения национальных рынков при проведении оценки на них (этого можно будет добиться только если базовые теоретические стандарты ФСО будет основываться как на неоклассической, так и на постнеоклассической теории оценки стоимости), но и скрытым образом приводят к все большему укоренению устаревшей американской практики оценки на российских национальных рынках, с которыми связана ПСО, и функционирование которых даже отдаленно не описывается неоклассическими принципами функционирования открытых конкурентных рынков, характерных для США. В результате применение неоклассических принципов оценки для национальных рынков, поведение которых чаще всего возможно адекватно отразить  лишь в рамках оценочной постнеоклассики, чревато разрывом между процессами оценки, которые должен будет применять оценщик, чтобы его отчет удовлетворил требованиям российского оценочного законодательства, и процессами ценообразования, которыми будут руководствоваться реальные рыночные участники на соответствующих рынках. В глазах таких участников отчет оценщика, выполненный в соответствии с ФСО, не будет рассматриваться как адекватный реальным целям и задачам оценки. В результате на оценку в соответствии с ФСО не будет иметься никакого спроса. Более того, в определенных  ситуациях ФСО могут превратиться в еще одну «бесполезную» бюрократическую пустышку, некоторые теоретические положения которой, связанные с идеальным рынком, можно будет использовать в качестве оправдания для того, чтобы сертифицировать любую стоимость. Безусловно,  организация написания ФСО заслуживают того, чтобы были созданы действительно качественные теоретически обоснованные оценочные стандарты, пригодные, с одной стороны, для отражения особенностей функционирования национальных рынков и ,с другой стороны, для предотвращения недобросовестной практики. Ведь самым лучшим способом оправдания недобросовестной практики является недобросовестная теория…              

            Литература

1. R. Marchitelli «Market value: the elusive standard»,  Appraisal Journal , July 1992.  
2. Г.И. Микерин, А.И. Артеменков «О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего «пересмотра понятий», «Вопросы Оценки» № 2, 2007
3. J. Shlaes, “Value: more than ever, in your eye”, The Appraisal Journal, January 1993. 
4. P. Thompson “Market Value: does one size really fit all?” , The Appraisal Journal, October 1993. 
5. W. Kinnard, “New thinking in Appraisal theory (real estate Appraisal), The Appraisal Journal, July 2001.  
6. V.Michaletz, A. Artemenkov, I. Artemenkov «Valuing income producing illiquid assets: revisiting the concepts of income approach and developing the model of transactional assets pricing» , Forthcoming in the ICFAI Journal of Applied Finance, Dec. 2007 edition. Also: ENG: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=996016;  RUS: http://ssrn.com/abstract=1008875.
7.  C. Mercer “The Integrated theory of business valuation” , Peabody publishing, 2004, ch.7  
8. Энциклопедическая статья «Real estate appraisal (Оценка недвижимости)» в «Википедии» (http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_appraisal)
9. Prize Committee of the Royal Swedish Academy of Sciences, «Scientific background on the Sveriges Riskbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel 2007: Mechanism design theory» (http://nobelprize.org/nobel_prizes/economics/laureates/2007/adv.html)

10.     C.A. Cмоляк «Дисконтирование денежных потоков в задачах оценки эффективности инвестиционных проектов и стоимости имущества», М.: «Наука», 2006г.

11. I. Fisher «The Theory of Interest» 1930 http://www.econlib.org/library/YPDBooks/Fisher/fshToI.html
12. Alfred Marshall , «Principles of Economics» 8^th edition, 1920 (http://www.econlib.org/library/Marshall/marP.html) , Book Five. 
13. The RICS Valuation Information Paper 10  «DRC method for financial reporting», 2007
14. J. Frey, R. Roddewig, «Testing the reliability of contingent valuation in the real estate marketplace.», The Appraisal Journal, June 2006

15.     Hodges, McCloud B., Jr. «Three Approaches», The Appraisal Journal, Jan 2007

16.     Ларс Твид «Психология финансов» М.: Аналитика, 2002 

17.     Sarah Sayce et al., Property Appraisal: From Value to Worth, Blackwell Publishing, 2006 (Ch. 12).

18.     Robert H/ Plattner «Value and price» , The Appraisal Journal, October 1985

19.     Terry V. Grissom «Value debates: The argument forms and Market structure» , The Appraisal Journal, January 1986

20.     «Valuation and Sale Price Report 2007» ,  RICS RESEARCH,  IPD DATABANK., 2007 \

21.     «Оценка недвижимости», учебник Института Оценки США, 11 издание, пер. на русский язык Российского общества оценщиков, 2007

22. “The Foundations of Modern Austrian Economics” Edited by  Edwin G. Dolan Institute for Humane Studies; Sheed and Ward, Inc. Kansas City, 1976. Stable URL: http://www.econlib.org/library/NPDBooks/Dolan/dlnFMAtoc.html
23. Андрей И. Артеменков «Постнеоклассический синтез в теории и практике профессиональной стоимостной оценки: движение «от стоимости к ценности» и Международные Стандарты Оценки», «Вопросы Оценки» № 4, 2007
24. Роберт Т. Сли “Рынки публичного капитала и рынки частного капитала не являются взаимными заменителями” , Вопросы Оценки № 2, 2007