Теперь снова переместимся в плоскость практики ИФО.  Широкий активный рынок – это рынок «атомистических участников», влияние каждого из которых на процесс ценообразования, рассматриваемый «в общем»,  пренебрежимо мало. Такие участники фактически не устанавливают, а  только «принимают цены» (price-takers). Массовость торгового процесса на таком рынке и стандартизованность товара на нем наделяет процесс ценообразования активов  эмерджентными свойствами, связанными с понятием о равновесности таких рынков как устойчивой формой их функционирования. Свободные действия «заинтересованного продавца» заменяются действием закона (кривой) предложения, а свободные действия «заинтересованного покупателя» -- законом (кривой) спроса. Учитывая множественность участников рынка и массовость  стандартизованного актива, обмениваемого на таком рынке, естественным результатом является взаимодействие спроса и предложения в направлении установления эквивалентности (равновесия) между ними. В такой точке равновесия и, казалось бы,  наблюдается стационарность массового обменного процесса, приводящая к «очистке рынка».   Предпосылка равновесия – «очистки рынка»-- поэтому закладывается в основу ценообразования и определения стоимости активов на массовом рынке. Если же равновесие нарушается по тем или иным причинам, то предполагается, что рациональная заинтересованность участников рынка (которые аксиоматически считаются в неоклассической теории полностью информированными о состоянии рынка, а рынок, поэтому, признается естественным образом эффективным и определенным (детерминированным)), способна восстановить его.  Важная особенность в таком мышлении в том, что,  рассматривая рынок «сверху» -- с позиции действия общерыночных законов спроса и предложения,  – все равно приходится прибегать к введению определенных достаточно жестких допущений о действиях на «низовом уровне» -- на  уровне конкретных рыночных участников, а именно допущений об их мотивации в качестве рациональных производительных агентов (с полным знанием информации, в т.ч. о форме кривых спроса и предложения). Если проводить аналогию, это  все равно, что рассматривать теорию газа и при этом требовать соблюдения определенного механизма поведения всеми молекулами этого газа. А проблема еще усложняется тем, что поведение «молекул» на самом деле разное, и принадлежат они разным «веществам»:  ведь реальный массовый активный рынок имеет игроков с различными целями их участия на нем: одним игрокам (производительным агентам) рынок нужен, чтобы проводить сбыт и реализацию своих товаров и получать дальнейшие сигналы для их производственных усилий, другим (спекулянтам) он нужен как средство обогащения за счет колебаний цен.  К примеру, рациональным действием последнего класса участников является стремление, противоположное стремлениям производителей,— стремление уводить рынок от состояния равновесия («подкачивать тренд»), а не стремление уравновешивать рынок за счет выгод от чистого производства/потребления.

Таким образом, характером мотивации и поведенческим интересом индивидуальных сторон сделок–теперь «атомов» в рамках массового обменного процесса— невозможно пренебрегать. Этот характер по-прежнему накладывает отпечаток на характер всего рынка и массового обменного процесса на нем. Поэтому, массовый обменный процесс в реальности  редко когда бывает равновесным и детерминированным.  Классическая и неоклассическая экономическая теория решает эту проблему о комплексности мотиваций, вменяя ограничения на характер поведения экономических агентов, чтобы обеспечить действие взаимоуравновешивающих сил спроса и предложения— они рассматриваются как безгранично  рациональные экономические максимизаторы,  старающиеся получить наибольшую выгоду (отдачу) от любой сделки. В этом, например, некоторые авторы видят происхождение принципа наиболее эффективного использования, заявляя также, что данный принцип не реалистичен, поскольку на самом деле с поведенческой точки зрения большинство участников стремятся не найти наилучшее инвестиционное решение и не максимизировать свою выгоду (ведь это, помимо прочего, требует осведомленности о бесконечных альтернативах),  а принять приемлемое решение, которое удовлетворяет их запросам с учетом их уровня знания и предпочтений инвестирования (т.н. «доктрина удовлетворения» - «satisficing») [5].

Между тем взгляд на активные массовые рынки с позиций экономических агентов- максимизаторов, в результате действий которых рынок всегда возвращается в состояние равновесия,  настолько прочно вошел в понятия и практику всех типов экономических измерений-оценок (а также инвестиционного анализа), что даже лежит в основе многих догм -  например, догмы о трех подходах к оценке  и т.п.

Проясним это на примере.

Рассмотрим действие экономических агентов - максимизаторов в условиях, когда массовый рынок не находится в состоянии равновесия. В каждом случае, следуя логике «маршаллианских ножниц» (рассмотрение принципа спроса во взаимодействии с принципом предложения),  будем анализировать как спрос, так и предложение. Для начала предположим обобщенный случай массового рынка: спрос на актив является эластичным по цене, предложение способно реагировать на изменение уровня спроса так, что продавцы, подстраивая свое производство под ожидаемые нужды рынка,  стремятся всегда достичь наибольшей выгоды для себя. Рассмотрим крайнее состояние рыночного неравновесия и проследим его исход в эволюционном плане. Такое состояние может, например, наблюдаться при образовании нового рынка. Представим себе образование рынка коммерческой недвижимости (например, развлекательных центров) в городе N , в котором до этого вовсе не было коммерческой недвижимости, при наличии спроса на нее. Первый проект строительства объекта такой недвижимости в городе N будет способен удовлетворить верхний эшелон спроса, представленный самыми богатыми жителями города. Естественно, отдача девелопера по такому проекту строительства будет весьма высокой и, возможно, многократно покроит затраты на него. В условиях такой ситуации крайнего неравновесия, когда имеющийся экономический спрос многократно покрывает объем предложения, затраты на строительство объекта имущества не могут являться критерием обменной стоимости этого имущества. Таким образом, на начальном этапе становления рынка имеется большой спрос на услуги, но незначительное предложение. Это является признаком рынка, далекого от равновесия, и движущегося по пути к наполнению спроса. Рентабельность деятельности первых девелоперов на такой стадии очень велика.

Последующее строительство новых объектов будет приводить к насыщению верхних самых выгодных эшелонов спроса и падению предельной выгодности (эффективности)  использования каждого объекта последующей постройки (например, как только будут насыщены потребности высших классов общества в развлекательных центрах, то центры для развлечения широкой публики будут реализовываться уже только по более низким расценкам). Рубль, вложенный в каждый последующий новый проект строительства развлекательных центров для насыщения спроса, будет давать меньшую отдачу. Например, рубль, вложенный в строительство первого центра в городе,  - 600% чистой отдачи; рубль, вложенный в строительство второго центра, – 300%, рубль, вложенный в строительство третьего центра – 150%; 5-ого – 40%  и т. д.  пока плотность покрытия развлекательными центрами города N не достигнет определенного критического уровня, когда рубль, вкладываемый в проект строительства дополнительного центра, не даст уже никой чистой отдачи и лишь возместит сам себя. Такое падение отдачи связано с насыщением спроса: при последующем увеличении количества центров будут способны удовлетворяться все менее эффективные или менее полезные новые использования. На данной стадии весь экономический спрос уже поэтому оказывается удовлетворенным, а точка равновесия достигнутой: дальнейшее увеличение предложения не найдет для себя соответствующего спроса.

Если бы соответствующий рынок недвижимости был близок к идеальному, а строительный цикл на таком рынке занимал мало времени, то такую точку равновесия экономическим агентам данного рынка – действующим как на стороне спроса (ключевой арендатор), так и на стороне предложения (девелопер)  -- можно было бы легко установить  (особенно рациональным всеобъемлюще информированным агентам, представляющим идеал неоклассической теории). Характерным признаком для такой точки будет стремление отдачи у девелоперов и арендаторов к нулю (или, если учитывать наличие кредитного рынка, то ее приближение к среднему ссудному проценту в экономике [11]) -- т.е. доходы от реализации каждого нового производственного проекта будут стремиться к затратам на него. Таким образом, мы наблюдаем, что в точке равновесия рынка стоимость, по которой актив, скорей всего, будет обмениваться, соответствует затратам на него. Затраты в таком контексте в каком-то смысле выступают принципиальным системо - регулирющим  «барьерным» показателем. Например, если по каким-то причинам на том или ином рынке возрастает устойчивый спрос, то может оказаться возможным проведение дальнейшего наращивания предложения, выгода от чего, в конечном счете,  перекроит требуемые текущие затраты или капитальные затраты, при этом в ходе реализации данных действий или проектов приводя рынок снова к равновесию. Таким образом, критерий затрат и их объем, согласно неоклассическим воззрениям,  являются принципиальным моментом при решении вопроса о принятии проекта или решении, какую минимальную сумму запрашивать при продаже объекта (имущественного комплекса, созданного в результате реализации проекта) или при оказании услуги на его базе. Именно в этом смысле затраты являются «барьером»: чтобы проект осуществлять или оказывать услугу (производить товар) на его базе, выгоды, притекающие за счет удовлетворения рыночного спроса на конечную услугу или товар, должны превысить соответственным образом распределенные капитальные и текущие затраты на этот конечный продукт, или (используя, аналогию А.Маршалла) давление в «рыночном котле» со стороны спроса, сверх равновесного спроса, должно быть больше «притягивающей силы» затрат, определяющей момент, в который производители откроют «клапан» котла, т.е. начнут выводить на рынок новые товары или услуги на базе прежнего производственного капитала или за счет новых инвестиционно - производственных проектов, компенсирующие избыточный спрос. Насколько велика должна быть разность между давлением избыточного спроса и прижимной силой пружины затрат, чтобы такой клапан открылся? Иными словами, насколько сильно рынок должен выйти из состояния равновесия, чтобы побудить к действию силы, которые могли бы привести его назад в это состояние (в котором, как показано (cм. также [11], [12]), извлекаемые выгоды становятся снова равными или лишь чуть-чуть превышающими затраты (отдача снова становиться неотрицательной, но не более величины равновесной процентной ставки ссудного рынка).  На этот вопрос в неоклассической экономической теории не дается никакого ответа кроме того, что  на идеальном («свободном и конкурентом»)  рынке в долгосрочном плане это обязательно произойдет, а «нормальная» (долгосрочная) обменная стоимость продукции рынка будет таковой, что, в конечном счете, она будет соответствовать  затратам на производство продукции на долгосрочной перспективе с учетом некоего уровня предпринимательского стимула [12].

В действительности же можно сказать, что реальный массовый рынок не является детерминированным или описываемым механическими аналогиями, как это склонна делать экономическая неоклассика. На реальном рынке всегда есть место господству неопределенности и поэтому все понятия о спросе, предложении, равновесии  и т.д. вряд ли имеют конкретное объективизируемое воплощение. Чем более сложен, длителен и капиталоемок  производственный процесс актива, обменивающегося  на соответствующем рынке, и чем к большему числу различных видов использования пригоден данный актив, тем более сложно производителям и потенциальным инвесторам будет рассчитать равновесный уровень насыщения рынка, да и вовсе определить границы самого этого рынка. Их действия могут привести к тому, что рынок может перейти из состояния дефицита (спрос, сверх спроса, который ранее был равновесным) не к точке равновесия, а перескачить ее и  войти в стадию избытка. Фактически поведение рынка в таком случае будет характеризоваться не возвращением в состояние равновесия, а проявлять себя подобно маятнику в настенных часах. Как известно, для маятника в таких часах точка равновесия имеет некий смысл гармонии и симметрии, но описывать поведение маятника в предположении, что он в основном пребывает в нижнем положении (точке равновесия) вряд ли является в какой-либо мере целесообразным, поскольку заведенный маятник как раз большее время пребывает вне точки равновесия. То же самое и с реальными рынками и объектами, с которыми отчасти связана ПСО (производственные активы, машины и оборудование, недвижимость) (см. Рис.1). Хотя по мере того, как мы начинаем говорить о рынках «финансовых титулов» или о рынках продукции, объем производства которой можно с легкостью контролировать и подлаживать под спрос (рынки ряда потребительских товаров,  соль, спички  и т.п. -- назовем их стационарными или  «условно-равновесными рынками»), для них неоклассическая теория рыночного поведения, подразумевающая открытый рынок,конкуренцию, тесное взаимодействие между спросом и предложением детерминированность законов ценообразования, и, в конечном счете и в результате всего этого, равновесие как центральное устойчивое состояние, может быть вполне приемлемой, по крайнем мере, в первом приближении.

 Итак, как следует представлять процесс оценки на открытых конкурентных рынках наподобие тех, которые подразумеваются в неоклассике и с которыми в основном связана практика ИФО (Рис.1)?  

 Ради строгости нам сразу надо оговориться, что в неоклассике (и ее приложениях, даже таких как модель САРM) оценка стоимости рассматривается только как оценка долгосрочной стоимости (Маршалл называет ее «нормальной стоимостью»), т.е. обменной стоимости, которую актив будет иметь не в какой-то момент времени, а в среднем большее число периодов на определенном долгосрочном интервале времени. Иначе говоря, речь идет об обменной стоимости в условиях рыночного равновесия. Речь вовсе не идет о Рыночной стоимости «на дату оценки».

Тем не менее, коль скоро рынок является в достаточной степени массовым,  рыночную стоимость – как наиболее вероятную цену на дату оценки, основывающуюся на наблюдаемых недавних ценах -- можно, если имеются сопоставимые свидетельства, определять по сравнительному подходу. Согласно неоклассике, сравнительный подход не является независимым подходом (процессом) при ценообразовании активов, а данные, лежащие в его основе, представляют собой результат взаимодействия  принципов оценки, лежащих в основе других подходов, - принципов («ножниц») спроса и предложения, принципа ожидания и принципа оптимизации. Эти принципы не являются независимыми и действующими в отрыве друг от друга, а представляют собой единое иерархически увязанное полотно утверждений неоклассической теории оценки стоимости. К сожалению, в «Оценке недвижимости» Института Оценки США, а, вслед за этой работой, и в МСО (раздел ОППО) и в некоторых других стандартах теория оценки формулируется как калейдоскоп отдельных принципов без объяснения какой-либо взаимосвязи между ними, и в результате у пользователей такой литературы формируется весьма расплывчатая картина о содержании и предпосылках того, что выдается за единую теорию оценки и роли различных подходов в ней. Представление о трех или большем числе подходов к оценке – есть результат американской судебной практики, которая затем была закреплена во многих учебниках и стандартах [15]. Фактически, неоклассическая теория признает, что обменная стоимость, в конечном счете, определяется ожиданиями о получаемых в будущем чистых выгодах (идея доходного подхода). Но за счет действия конкуренции на открытых массовых рынках состояние таких рынков стремиться к равновесному, и поэтому в долгосрочном плане выгоды скорей всего будут такими, что не смогут значительным образом перекрывать затраты (в противном случае возможность сверхприбыли привлечет производственного конкурента и нивелирует саму себя). Последнее обстоятельство создает почву для возможности применения затратного подхода при оценке обменной стоимости производственных благ. Однако затраты будут соответствовать обменной стоимости только для производственных благ и только в моменты, когда их рынок находиться в состоянии равновесия или способен быстро возвращаться к этому состоянию за счет действия конкуренции.  

На этот счет Маршалл замечает: «Влияние затрат производства на [обменную] стоимость не раскрывает себя явным образом иначе как на достаточно длинном периоде времени, и оно должно рассматриваться принимая во внимание совокупный процесс производства, а не производство определенного локомотива или определенной совокупности товаров… Затраты производства оказывают незначительное прямое воздействие  на стоимость, за исключением случаев, когда покупатели способны с легкостью дожидаться производства новых поставок. К тому же, нет никакой связи между затратами производства и ценами, когда мы рассматриваем ситуацию с продовольствием в осажденном городе или ситуацию с хинином, запасы которого истощились на острове, пораженном лихорадкой, или для картины Рафаэеля, или для книги, которую никто не удосуживается прочесть, или для броненосного корабля устаревшей конструкции, или для рыбы, рынок которой пересыщен или когда рыба, наоборот, в дефиците, или для треснутого колокольчика, или для ткани, расцветка которой вышла из моды, или для дома в шахтерской деревне, покинутой шахтерами.» [12]

Иначе говоря, применение затратного подхода возможно оправдать лишь на конкурентных условно-равновесных рынках. Но даже на них затратный подход не имеет независимой сути. По существу, его применение будет подразумевать в качестве допущения, что производитель (или продавец) ожидает получить выгоды от своей деятельности в размере понесенных им затрат. Таким образом, «затратный подход» представляет собой особую технику вычислений дохода при оценке производственных благ в предположении, что рассматриваемый рынок конкурентный и в основном находится в состоянии равновесия[2]. Сами же по себе затраты являются всего лишь затратами, а не обменной стоимостью. Любое совпадение между ними на «маятникообразных»  реальных рынках будет случайным. К примеру, известно, что рынок недвижимости чрезвычайно подвержен деловым циклам и в большинстве периодов оказывается либо депрессивным, либо перегретым, т.е. либо проведение строительных работ признается весьма выгодным, либо наоборот их осуществление не покроит затрат. На данных рынках строительный цикл занимает годы, и за период строительства ситуация со спросом может значительно измениться, таким образом подстраивать предложение под спрос вряд ли оказывается возможным, а любая точка равновесия будет иллюзорной. Учитывая эти обстоятельства, предполагать при оценке рыночной стоимости, что затратный подход возможно согласовывать («взвешивать») с доходным или, вовсе,  с эмпирическим анализом цен на рынке в данный момент (сравнительный подход) – это все равно что создавать абстрактного оценочного кентавра, живущего без привязки к конкретному моменту времени или дате оценки. Лишь на равновесном массовом рынке в условиях, близким к условиям определенности (что вряд ли возможно),  все три подхода способны давать близкие друг к другу результаты, в остальных случаях неизбежны разночтения между подходами, которые невозможно снять в процессе взвешивания результатов (см. рис.1).

Из сказанного может быть понятным, почему результаты затратного подхода и доходного подхода не согласуемы между собой в рамках определения рыночной стоимости на дату оценки. На дату оценки массовый рынок может находиться либо в состоянии равновесия, либо (скорей всего) в состоянии неравновесия. Результат применения доходного подхода (анализа выгод или ДДП) будет отображать индивидуализированное (сфокусированное на единичном сценарии) восприятие неравновесного уровня выгод, которые, как ожидается, будут получены в будущем. Затратный подход, с другой стороны, подсказывает уровень равновесных выгод. Если рынок на дату оценки не равновесен, то затратный подход не способен отражать обменную стоимость на дату оценки, которая, естественно, связывается с реализацией в будущем неравновесного сценария (анализом выгод или ДДП). Теперь о сравнительном подходе: на массовом рынке возможно наблюдать ряд идентичных или сопоставимых сделок,  заключенных в период, непосредственно предшествующий дате оценки. Рассмотрение цен, образовавшихся в таких сделках, с целью выявления наиболее вероятной цены, позволит определить рыночную стоимость на массовом рынке в соответствии с ее законодательным определением. На ряде рынков массовых однородных товаров такой процесс определения рыночной стоимости является естественным процессом, например, чтобы определить рыночную стоимость компьютера определенной модели никто не прибегает к доходному подходу, а лишь анализирует рыночные цены, которые можно обнаружить на соответствующие компьютеры вблизи даты оценки. В то же время, сравнительный подход, являясь процессом и подходом оценки рыночной стоимости, который позволяет отразить массовый рынок, не является процессом ценообразования на таком рынке, т.е. процессом создания и формирования цен. Действительно, если бы ценообразование на рынке происходило только благодаря сравнительному процессу, то массовый рынок рекурсивно бы отражал сам себя, и на нем не было бы места никой динамике, никакому процессу направленного изменения цен. Именно поэтому экономическая неоклассика склонна рассматривать наблюдаемые в прошлом цены как «воду под мельницей» -- как совершившееся взаимодействие, которое не оказывает никакого влияния на дальнейший ход процесса ценообразования. В связи с этим также естественно будет предположить, что результат применения сравнительного подхода (ретроспективной категории статистического анализа массовых данных)  и результат анализа доходов или выгод (перспективной категории отражения ожиданий по определенному сценарию)[3] могут оказаться схожими не иначе как случайным образом (хотя, если рынок статичен, находится и, как ожидается, будет продолжать находиться в состоянии равновесия, вряд ли будут иметься причины для существенного отклонения текущих цен от ожиданий будущих приведенных выгод- см. Рис. 1).  

Таким образом, рассмотрев различные циклы функционирования массового рынка, мы видим, что оценочная «догма от трех подходах» (все три подхода дают приблизительно равный результат, и их возможно согласовывать) уместна лишь по отношению к статическому равновесному рынку, действующему в условиях, близким к условиям определенности[4]. Во всех остальных случаях представление об адекватности совместного применения всех трех подходов к оценке – не более чем миф, появление которого связано с ошибочным мнением о  том, что экономическая неоклассика способна описывать все ситуаций проведения обмена активами на всех видах рынков.  Представляется, что догма о трех подходах (вошедшая в ФСО) также является следствием активного формирования теоретического воззрения на оценку со стороны американской судебной практики в период, когда неоклассическая парадигма была господствующей в экономике [15]. Хотя надо сказать, что ни в одном из первых американских классических учебников по оценке такой догмы нет. В большинстве учебников, начиная с самого первого учебника «Оценка недвижимости», написанного Ф. Бабкоком в 1924 г., применение подходов к оценке рассматривается иерархически: для определенного типа недвижимости, рассматриваемой в определенным рыночных обстоятельствах и оцениваемой для определенных целей, всегда найдется один из подходов или методов, который будет давать наиболее приемлемые результаты, максимально приближенно отражающие мыслительные процессы ценообразования  и мотивацию у типичных рыночных участников. Именно такой подход и следует применять для оценки в данных обстоятельствах, а не заниматься согласованием яблок с апельсинами. Такое же воззрение имеется и в практике по оценке бизнесов (как в ПСО, так и в ИФО), а также в настоящее время закрепилось в области бухгалтерских измерений (после публикации Стандарта SFAS 157 в США). Только в России догма о трех подходах целенаправленно насаждается оценочным законодательством и ФСО. Видимо авторы ФСО полагают, что подходы к оценке похожи на согласование дебитов и кредитов в бухгалтерии, где обороты по обоим в силу принципа двойной записи должны обязательно совпадать. Никакого такого общего «принципа трех подходов» в оценочной теории не было, нет, и не может быть.