Сложно понять, какое отношение такой в высшей степени совершенный рынок, который даже для ликвидных массово-торгуемых активов чаще всего является ненаблюдаемым идеалом,  имеет, например,  к обмену пакетом акций швейной фабрики в г. Бобруйске, который директор фабрики пытался продать уже второй год и обратился к оценщику с тем, чтобы оценить его? Влияние равновесного состояния некого (весьма далекого) «рыночного портфеля» на оценку доли в капитале такой фабрики в большинстве случаев можно будет объяснить не иначе как сверхъестественно умозрительными силами. Между тем, профессиональный оценщик сталкивается в своей практике с такими фабриками куда чаще, чем с заказами по оценке фундаментальной стоимости биржевых ценных бумаг. Такой оценщик невольно будет  смотреть на ценообразование пакета фабрики «с позиции сделки» -- с позиции относительного влияния переговорных сил различных сторон подразумеваемой сделки (пусть даже и гипотетической). Рынок, о котором может лишь идти речь в таких оценках, -- это рынок, представленный двумя (даже гипотетическими) субъектами: «заинтересованным покупателем» и «заинтересованным продавцом». На нем в общем случае может и не быть «третьей силы»- конкурирующего покупателя или мириады других экономических агентов, проявляющих интерес к данному активу. Такой рынок -- это рынок, рассматриваемый с «позиции сделки»,  и именно с базовой привязкой к такому рынку было сформулировано международное определение РС в МСО.

О различных базовых  взглядах на рынки в различных практиках стоимостных оценок (ПСО и ИФО) мы уже писали в работе [2], где был сделан вывод, что практика профессиональной стоимостной оценки (ПСО) может быть удовлетворительно описана лишь в рамках постнеоклассического экономического воззрения, в частности такого, на котором основывается практическая теория стоимостной оценки. Здесь же следует повторить, что, согласно дедуктивному анализу,  определение РС в ФСО отражает «широкорыночную перспективу» и только ее, в то время как определение РС в МСО дано «с позиции сделки», т.е. с более общей позиции, и поэтому оно пригодно для использования при оценке как на активных массовых рынках, так и на немассовых рынках (т.е. на рынках индивидуализированных сделок с соответствующими  допущениями о применимых обстоятельствах обмена актива и обменивающихся им сторонах). Только одного этого обстоятельства достаточно, чтобы привести к непримиримым расхождениям в трактовке обоих «видов» Рыночной стоимости -- «идеализированного» вида РС из российского определения и «рефлективного» вида РС в МСО, которое обладает достаточной гибкостью, чтобы путем введения (ныне обязательных) квалифицирующих допущений учитывать значительный спектр всевозможных механизмов обмена объектами оценки (а не просто подразумевать обмен на равновесном широком рынке,  как это делается в определении РС в ФСО, хотя и с оксюморонной оговоркой относительно условий « типичной публичной оферты»): См. табл. 1.

Табл. 1 Сравнение определения Рыночной стоимости в ФСО и МСО

Принцип НЭИ на реальных рынках 

Теперь возвратимся к вопросу о НЭИ, но применительно к реальным рынкам. Следует думать, что принцип НЭИ в его абсолютном восприятии также не является принципом, лежащим в основе обмена и оценки активов на таких рынках. Есть тип активов, особенно характерный для некоторых ниш практики ПСО, – а именно,  нестандартизованные  неликвидные активы (например, специализированная коммерческая недвижимость, и, в особенности, нематериальные активы),— для которых концепция НЭИ (так как она определяется в МСО или в «Определениях терминов» Института Оценки) не выглядит естественной в свете современных представлений практической теории стоимостной стоимости, но для которых оценщиков часто учат применять НЭИ в первую очередь.  Мы имеем возможность рассматривать такие активы  и рынки для них только с позиции индивидуализированных сделок, когда актив выставляется на «рынке» в течение достаточного периода экспозиции. В таких условиях согласование переговорных позиций продавца и различных нашедшихся претендентов на покупку приводит к установлению некоего диапазона соотносимых цен предложения и спроса, которые будут удовлетворительными для обеих  сторон так, что сделка может быть заключенной в каждой точке этого диапазона. Как правило, областью наличия такого удовлетворительного диапазона является превышение инвестиционной стоимости покупателя над инвестиционной стоимостью продавца на определенную относительную величину [9;10], а предельным условием выполнения обмена будет равенство инвестиционной стоимости продавца и покупателя [6]. Так или иначе, в таких условиях можно говорить о формировании обменной цены на базе разности в эффективности использования того или иного объекта оценки, измеряемой ожидаемым чистым денежным потоком: чтобы сделка была совершена,  использование покупателя должно быть более эффективным,  чем использование продавца. Но должно ли оно быть просто более эффективным в относительном плане, или обладать некоторой степенью эффективности в абсолютном плане, чтобы сделка состоялась – зависит от условий (или, вовсе, наличия) конкуренций претендентов на покупку объекта оценки и конкретного подразумеваемого механизма  обмена (индивидуально согласуемая двухсторонняя сделка, английский аукцион, голландский аукцион, двухсторонний аукцион и т.п.). Без привязки к подразумеваемому механизму обмена нестандартизованным активом никаких общих правил определения  того, что будет реализацией эффективного использования, установить нельзя. Представляется, что эта мысль следует из теории разработки обменных механизмов, за которую в этом году были награждены Нобелевской премией Л. Гурвиц, Э.Мэскин и Р. Майерсон [9].

Поэтому, в среде обмена рассматриваемыми активами говорить об эффективности их использования можно только разве что в относительном плане с явным объяснением применяемых при этом допущений-критериев определения эффективности как для подразумеваемого «заинтересованного покупателя», так и «заинтересованного продавца». Вовсе не факт, что для того, чтобы «гипотетическая обменная сделка» состоялась, необходимо в качестве допущения обмена предусматривать самое эффективное использование из всех возможных или самую большую разность инвестиционных стоимостей у обменивающихся сторон. Говорить же о какой-либо (наибольшей) вероятности эффективного использования в статистическом смысле, когда речь идет об обменах не стандартизованными активами в двухсторонних индивидуализированных сделках, также бессмысленно, поскольку вероятность таких сделок или соответствующего использования, лежащего в их основе, нельзя характеризовать эмпирически на основе какого-либо распределения (просто нет или бывает недостаточно соответствующих данных чтобы его охарактеризовать, т.к. объект является уникальным и без истории недавних сделок с ним), а «вероятность» того или иного допущения, положенного в основу гипотетической сделки в определении Рыночной стоимости «с позиции сделки»,  является «100%», поскольку значение Рыночной стоимости выводится  исключительно на основании принятого допущения об обстоятельствах обмена, а при иных допущениях о них Рыночная стоимость была бы не просто другая -- она бы носила другой характер, несопоставимый с прежним.

Как мы указывали на это в работах [2;6],  проводить ценообразование  нестандартизованных объектов оценки (в отличие от финансовых титулов-объектов ИФО) на основе понятий, принципов и методов ИФО, в частности статистических методов, в общем случае нельзя. В этом контраст  ПСО с широко-рыночным характером и представлениями ИФО. Роль «заинтересованного покупателя» и «заинтересованного продавца» в обменных процессах, характерных для ПСО, слишком индивидуальна и проактивна, чтобы ее можно было описывать какими- либо статистическими техниками («наибольшая вероятность»)  или маржинальными представлениями («побеждает ‘маржинальное’ (самое эффективное) использование»). Эти представления взяты из другой оперы—оперы широких открытых рынков, характерных для финансовых титулов и  ИФО. Вот как проводит данное принципиальное различие Ирвинг Фишер в своей классической работе «Теория процента» ((1930) Гл. 10, пар. 12):

«В среде теоретиков ценообразования является давно признанным фактом, что теоретическое определение любой цены в специальной сделке, или торге (haggle) [т.е. в индивидуализированных сделках с нестандартизуемыми активами] между двумя лицами, каждое из которых осознает свое влияние на вытекающую единую цену, является более сложным, чем по сравнению с полноценным конкурентным рынком, на котором каждый отдельный человек является таким мало значащим фактором, что он не осознает своего влияния на рыночную цену [именно такой рынок мы называем также иногда «широким» или «массовым»]».  

     Если  по общему признанию (но не по ФСО) Профессиональная Стоимостная Оценка (ПСО) имеет наиболее тесное отношение к «торгу» и моделированию-отражению поведенческих мыслительных процессов участников таких торгов, определение стоимости на основе которых, как мы показали,  идет с «позиции (подразумеваемой) сделки», то инвестиционно-финансовая оценка (ИФО) рассматривает обезличенный массовый процесс на широких активных рынках. Рынок в ПСО -- на самом базовом уровне – это взаимодействие двух сторон, «заинтересованного покупателя» и «заинтересованного продавца», в рамках «торга», ведущегося по определенным правилам. Эти две стороны индивидуализируются и им вменяется определенная динамика взаимодействия в рамках вводимых оценщиком в понятие о Рыночной стоимости конкретных допущений об обстоятельствах обмена. Ныне в ПСО, практикуемой как на основе МСО 2007, так и на основе современных USPAP, просто понятие о рыночной стоимости без дополнительной спецификации конкретного обменного процесса – это бессмысленное понятие. В этом можно видеть признание проактивной роли «заинтересованного покупателя» и «заинтересованного продавца» как «маркет-мейкеров» -- индивидуализированной активной силы «создающей рынок».