Это приводит нас к необходимости рассмотреть следующий вопрос возникновения противоречий между «реальным» или  «идеальным»,  который мы обнаруживаем в бытовой интерпретации и применении понятия о наиболее эффективном использовании (НЭИ) всякий раз,  когда его стараются включить  в контекст оценок, выполняемых на основе определения Рыночной стоимости по ФСО.  

Дело в том, что представление о НЭИ имущества как об использовании, которое приводит к достижению максимальной его цены,  не согласуется с предпосылками определения РС в ФСО. В определении прямо говориться, что РС - это «наиболее вероятная цена..». Из вполне очевидных соображений, наиболее вероятной цене соответствует наиболее вероятное использование [5] .  При чем же тут принцип НЭИ, который свидетельствует об учете максимальных цен реализации или цен предложения  в контексте определения рыночной стоимости?    

История этого вопроса занимательна. Первое  американское определение РС, разработанное Институтом оценки США в 1975г., начиналось со слов:  «РС - это  «самая высокая цена… (highest price)». Такое определение гармонировало с судебными определениями РС, поскольку американским судам в до- и после-военный период  принадлежала роль законодателя мод в формировании оценочной практики и понятий, хотя компетенция судов была в основном ограничена лишь делами по изъятию земель у собственников для государственных нужд, прокладки дорог и т.п., и в таком контексте определение цены изъятия как максимальной цены представлялось справедливым для таких дел. В последствии с развитием саморегулирования общая оценочная практика в США обретала большую независимость от судебных прецедентов и анализировалась  уже профессиональными организациями оценщиков. В результате, можно наблюдать, что после 1983г. определение РС Института Оценки (закрепленное с небольшими изменениями в некоторых законодательных актах США, регулирующих рынок недвижимости и ипотечного кредитования,  например, в акте FIRREA[1]) неотъемлемо начиналось со слов «Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена…».

Представляется, что путаница о роле и статусе принципа НЭИ в контексте определения рыночной стоимости является следствием различного взгляда на «рынок». Рынки бывают разных типов. Тот рынок, который подразумевает «идеальная»  РС в ее (экс)американо-российской дефиниции, можно назвать массовым и широким рынком. Все активы такого рынка торгуются в взаимосвязанности между собой. Хорошим примером будут рынки «финансовых титулов»,  высшим пределом взаимоувязанности у которых является  «рыночный портфель» (представление о котором фигурирует, например, в модели САРМ у В. Шарпа). Именно возможность кристаллизации рыночного процесса на таких рынках как единого взаимоувязанного массово–атомистического процесса приводит к представлению о важности, которую играет равновесные условия («общерыночный эквилибрум») в качестве детерминанты цен. Можно понять озабоченность экономистов и инвестиционно-финансовых оценщиков разработкой моделей ценообразования,  основанных на фундаментальном значении принципа массово- рыночного равновесия (модель процентных ставок Фишера, модель САРM, арбитражные представления Модильяни и Миллера и т.п.). Действительно, для ценообразования активов на таких рынках важно, что на них никогда не бывает «бесплатного обеда»: это рынки в силу их открытости и конкурентности эффективны. На них побеждают силы,  которые устремляют рынок к срединному равновесному состоянию. Силы, направляющие рынок к предельным (маржинальным) состояниям, обретают значимость только на этапах кризисов, в остальных же случаях они сами разбавляют или уравновешивают  себя. На таких рынках, которые являются объектом изучения в неоклассической экономической теории (А. Маршалл, И. Фишер и др.), действительно, среднерыночное (наиболее вероятное) и наиболее эффективные использования устремляются друг к другу, коль скоро рынок находится или приближается к равновесному состоянию (см. сн. 11). На таких и только таких рынках вряд ли будет иметься какое-либо значимое внешне проявляющееся различие между НЭИ (и основанной на нем «наивысшей ценой») и  среднерыночным использованием (и основанной на нем наиболее вероятной ценой) – так что можно сказать, что смешивание НЭИ и среднерыночного использования, лежащего в основе «наиболее вероятной цены», не представит большого вреда. Итак,  в рассматриваемом контексте НЭИ для всех практических целей возможно будет отождествлять со среднерыночным использованием.   Но реальная профессиональная оценка (ПСО) не проводится на таких рынках!