еоклассический равновесный рынок как единственно
возможная сфера профессиональной оценки, санкционируемая ФСО
Вот какую интерпретацию дает
Питер Томсон представлению об «открытом рынке в условиях конкуренции» ( «ореn
and competitive market») в своей работе «Рыночная стоимость: подходит ли один
размер для всех случаев»:
«Условия конкурентного рынка
обычно существуют, когда две или большее число сторон действуют независимо для
того, чтобы получить для себя бизнес третьей стороны путем предложения наиболее
выгодных условий. Открытый рынок может быть определен как доступный и свободный
от создающих препятствия ограничений… Конкурентный и открытый рынок, поэтому,
характеризуется множеством лиц, действующих независимо друг от друга, чтобы
добиться для себя бизнеса третьей стороны, с той оговоркой, что рынок свободен
от создающих препятствия ограничений. Учитывая характер прежних сделок с
коммерческим имуществом, можно прийти к выводу, что без достаточных кредитных
ресурсов [сделок с привлечением кредитных средств], конкурентный и открытый
рынок не может существовать. Вместо этого, монополистические преимущества
проистекают к тем лицам, которые способны доминировать на рынке благодаря их
выгодному доступу к источникам капитала. Недостаток собственного капитала также
может привести к монополистическим условиям на рынке. Как мы видели осенью 1992
г. нежелание кредиторов выдавать кредиты под залог недвижимости создало
недостаток капитала, который повлиял на цены, выручаемые за имущество. Проблема
оценки может быть усложнена тем, когда такие условия, которые по своей природе
схожи с монополистическими, смешиваются с действительно открытыми и
конкурентными рынками». [4] Таким образом, интерпретация «открытого рынка в
условиях конкуренции» представляет собой достаточно жесткую интерпретацию,
описываемую условиями конкуренции, близкими к идеальным. В частности, такая
интерпретация необходима, чтобы иметь возможность применять для расчетов РС ряд
моделей идеального рынка, разработанных в русле современной портфельной теории
(СПТ), например, модель САРМ, а также затратный подход (см. ниже). С другой
стороны, если учитывать соображения автора выше приводимой цитаты по поводу
доступа к кредитным ресурсам как источника совершенной конкуренции, будет также
необходимо свободным образом интерпретировать требование в российском
определении РС, что платеж за объект оценки должен быть выражен «в денежной
форме», например, так: что, хотя платеж должен быть выражен в денежной форме,
фактически он способен проводиться за счет кредитных расчетов (к примеру,
векселей). Действительно, вряд ли условия открытого и конкурентного рынка и
требование к осуществлению платежа за счет денежной наличности совместимы между
собой в современных институциональных обстоятельствах. Признавая это,
американское определение РС, которое содержалось в американских стандартах
оценки USPAP в 1996 г. и приводится в изданиях «Оценки недвижимости» Института
Оценки США [21], в отличие от российской трактовки РС, также явным образом
предусматривает возможность определения РС на основе платежа «денежной
наличностью, ее эквивалентами, или иными явным образом определенными
средствами» в зависимости от практики характерной на соответствующем рынке.
В США, как в стране с наиболее
развитыми рынками, возможно фокусировать внимание профессиональных оценщиков на
определении РС объекта оценки как будто бы сделка осуществлялась на «открытом
конкурентном рынке» (т.е. в реальных условиях соответствующего рынка, но при их
максимальном приближении к идеальным условиям обмена на широких эффективных
равновесных рынках). Однако, будет ли это удовлетворять российскому
национальному интересу и интересам участников отечественных рынков? Приняв во
внимание характер рыночного обмена для большинства объектов оценки, которые
оцениваются профессиональными оценщиками в России (т.е. массу рынков,
характеризующихся не стандартизованными и эпизодическими двусторонними сделками,
с ценообразованием в них не имеющим рыночно-равновесного характера), можно
только будет обнаружить несоответствие Рыночной стоимости (в ее интерпретации
по ФСО) потребностям, целям и задачам оценки у большинства отечественных
пользователей профессиональных оценок. Ведь потребителям профессиональных оценок
чаще всего нужно знать не то, сколько их актив способен принести в условиях его
обмена на идеальном рынке (это представляет собой сферу интереса
инвестиционно-финансовой, но не профессиональной стоимостной оценки [2]), а то,
за сколько его можно реализовать в существующих на дату оценки условиях, т.е.
им необходимы консультации в отношении определения разумных запрашиваемых или
предлагаемых цен с учетом обстоятельств и целей сделки у них (иначе говоря,
«справедливых цен» или того, что в американской практике называется «liquidation
price» - «цена реализации» [4]). Однако, если стандарт ФСО № 1 (п. 4) как-то еще
намекает на потребность в определении цен как на предмет оценочной деятельности
(ПСО), то стандарт ФСО № 2 (п. 3 и 4) явно не предусматривает такой возможности.
|
