Автор Лебединский В.И.

В.И. Лебединский

Управляющий партнер ЗАО «Экспертный совет»

Анализ международной практики экспертизы отчетов об оценке

В рамках оценочной деятельности в России развивается такое направление, как экспертиза отчетов об оценке. Такую экспертизу проводят государственные и муниципальные органы управления, крупные корпоративные заказчики, саморегулируемые организации оценщиков, судебные эксперты и оценщики. При совершении отдельных сделок нормативными актами требуется обязательное проведение экспертизы отчетов об оценке. Появляются различные документы, описывающие порядок и методологию проведения экспертизы, однако они часто противоречат законодательству, друг другу и не раскрывают ключевых вопросов.

Противоречий и вопросов в теме экспертизы отчетов об оценке остается очень много, что является предметом множественных обсуждений, споров и публикаций[1]. К таким неоднозначным вопросам относятся, например, следующие: 

• кто может проводить экспертизу отчетов об оценке?

• каким требованиям должен удовлетворять эксперт?

• в каких случаях должна проводиться экспертиза отчетов об оценке?

• какие виды экспертизы возможны?

• каков порядок проведения экспертизы отчетов об оценке?

• какими должны быть состав и выводы экспертного заключения?

• как относиться к формальным нарушениям и несущественным ошибкам в отчетах об оценке?

Вместе с тем в международной практике деятельность по экспертизе отчетов об оценке осуществляется уже несколько десятилетий, действуют стандарты по экспертизе, разработаны методические указания и руководства, опубликовано значительное количество статей по данной тематике. В связи с этим автор проанализировал международную практику экспертизы отчетов об оценке для обеспечения возможности внедрения лучших и последних мировых наработок в российскую практику, в частности в разрабатываемые рабочей группой Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке. Результаты данного анализа, основанного на анализе более 40 источников информации, опубликованы в ноябрьском номере журнала «Имущественные отношения в РФ» и доложены на II Международном Конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России». В работе проанализированы, кроме аналитических материалов и статей, следующие источники.

Стандарты оценки:

• Международные стандарты оценки IVS;

• Европейские стандарты оценки EVS;

• Стандарты RICS;

• Стандарты профессиональной оценочной деятельности США USPAP;

• Стандарты профессиональной оценочной деятельности Канады CUSPAP;

• Стандарты оценки для государственного выкупа земель США UASFLA; 

• Стандарты Американского общества оценщиков ASA;

• Стандарты Института оценщиков бизнеса IBA; 

• Стандарты Национальной ассоциации сертифицированных аналитиков по оценке NACVA; 

• Стандарты Американского общества управляющих и оценщиков сельскохозяйственных объектов ASFMRA; 

• Стандарты Канадского института дипломированных оценщиков бизнеса CICBV.

Нормативные документы:

• Кодекс по недвижимости и строительству, Правила оценки, Руководство по оценке Германии;

• Кодекс федеральных законов США, 24.104 «Экспертиза оценок»;

• Правила экспертизы Министерства внутренних дел США;

• Правила экспертизы Министерства сельского хозяйства и развития сельских районов;

• Правила экспертизы Министерства транспорта;

• Правила экспертизы Министерства жилищного строительства и городского хозяйства;

• Правила экспертизы Министерства природных ресурсов США.

Учебники

• Оценка недвижимости, Appraisal institute, 2001, 12 ed.

• The appraisal of rural property, Appraisal institute, 2000, 2 ed. 

• Valuing a business: the analysis and appraisal of closely held companies / by Shannon Pratt, 4th ed., 2000.

• Review of Appraising the Appraisal : The Art of Appraisal Review: The Definitive Guide for Reviewers by Richard. C. Sorenson. Appraisal Institute Hardcover,1998.

В результате сделан ряд важных вводов, в том числе следующие.

1. Экспертиза отчетов нужна и важна, прежде всего, при совершении сделок с участием публичного собственника, при кредитовании под залог имущества и судопроизводстве для обеспечения достоверной оценки, для обоснованности полученной стоимости и должного качества отчетов об оценке, а также в целях получения профессионального мнения о самих отчетах об оценке.

2. Необходимым условием качественного проведения экспертизы отчетов об оценке является наличие соответствующего методического обеспечения. 

3. Экспертиза отчетов об оценке должна проводиться только профессиональными оценщиками, обладающими высокой квалификацией, значительным опытом в профильной сфере, отличными аналитическими способностями и навыками изложения информации в письменной форме.

4. Экспертиза отчетов об оценке, как правило, проводится без осмотра объекта оценки. Осмотр проводится на основании отдельного требования заказчика либо в результате возникновения существенных причин.

5. Ключевым вопросом при проведении экспертизы является достоверность и обоснованность итоговой стоимости, поэтому в замечаниях должна быть показана их существенность с точки зрения влияния на итоговую величину стоимости. Несущественные замечания не могут служить основанием для отрицательного заключения эксперта.

6. Замечания эксперта должны быть тактичными, обоснованными и подкреплены фактическими данными.