|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Три метода – три стоимости – одна оценка: какая стоимость правильная?
Три метода – три стоимости – одна оценка: какая стоимость правильная?
Вопрос, прозвучавший в названии статьи, часто задают неопытные оценщики, когда видят разницу в результатах, полученных при применении различных методов оценки. Решение о том, какое из значений стоимости действительно отражает рыночную стоимость объекта, является важнейшим из принимаемых оценщиком решений.
Для чего проводится согласование?
По российским стандартам оценщик должен рассмотреть три традиционных подхода к определению стоимости (затратный, доходный и сравнительный методы) и применить все из них, кроме тех, которые есть основания исключить. В результате в качестве стоимости объекта может получиться три различных величины, либо, если один или два метода оценки неприменимы, это будет одна или две величины, которые нужно привести к единому значению оценки стоимости. Даже в случае применения только одного метода оценки, далее в статье объясняется, почему для достоверного определения стоимости объекта недвижимости необходим всесторонний сравнительный анализ.
Согласно общепринятым стандартам оценки оценщик обязан проанализировать использованные данные и определить применимость существующих подходов к объекту оценки. Этот важный шаг в оценочном процессе служит связкой между этапом анализа и применением разных подходов при определении значения стоимости, указываемого в отчете. Это наиболее важная составляющая основной цели любой оценки: дать четкий и обоснованный ответ на вопрос клиента о величине стоимости.
Что такое согласование?
Согласование включает анализ всех предшествующих шагов процесса оценки. Цель этого заключительного раздела отчета состоит в том, чтобы перед представлением окончательного заключения о стоимости объединить все полученные данные для определения достоверного окончательного значения. Раздел отчета, посвященный согласованию, должен как минимум включать описание элементов, приведенных в следующей таблице.
Целью согласования является завершить процесс сравнения, лежащий в основе всего отчета, и привести различающиеся стоимостные величины, полученные при применении различных методов, к окончательному заключению о стоимости. Раздел, посвященный согласованию, должен включать анализ количества и качества данных, использованных в каждом методе, и описание сильных и слабых сторон каждого из трех подходов с учетом специфики объекта оценки.
Чем не является согласование
Есть ряд важных моментов, которые не должны рассматриваться в рамках процесса согласования. Их перечень приведен ниже. Процесс согласования оценки стоимости;– это:
• Не перечисление методов или аналитических данных, представленных в отчете.
• Не среднее значение трех стоимостных показателей, полученных при применении трех методов оценки.
• Не обязательно выбор одной стоимости, полученной при применении одного из методов.
• Не результат определения «средневзвешенного значения» показателей.
Иногда значения стоимости, полученные при применении разных методов, могут значительно отличаться одно от другого. В текстовой части согласования должно содержаться объяснение причин такого сильного расхождения и обоснованное предположение относительно того, в какой части диапазона наиболее вероятно может находиться искомая величина стоимости. Следует также принимать в расчет то, для какой цели готовится отчет и на каких пользователей он рассчитан. Такой анализ не подразумевает пересказа использованных методов и не содержит никаких вычислений, он лишь исследует сильные и слабые стороны всех трех методов, а также их применимость к объекту и цели оценки. По одному из официальных определений, согласование это «анализ альтернативных заключений оценщика для получения окончательной оценки стоимости».
Вид стоимости (определение) Например, при определении инвестиционной стоимости почти всегда основное внимание уделяется методу, который учитывает приоритеты данного класса инвесторов
Тип недвижимости Относительная значимость результатов, получаемых при применении того или иного подхода, различна для некоммерческой недвижимости и недвижимости, приобретенной или построенной для получения дохода
Использование результатов (цель оценки) Например, оценка, проводимая с целью определения продажной цены объекта, будет в большей степени опираться на сравнительный подход, чем на затратный
Количество и качество данных Эти характеристики влияют на достоверность данных, получаемых при использовании любого метода
Достоинства и недостатки каждого подхода Применительно к конкретному рынку и объекту каждый метод будет иметь свои относительные достоинства и недостатки, а также критические элементы, которые могут вступать в противоречие с другими методами
Факторы, влияющие на стоимость Каждый объект в каждый момент времени находится под влиянием рыночных условий, физических и юридических ограничений, влияющих на его стоимость, и, что самое главное, на его восприятие участниками рынка
Повышение качества согласования
За последние 30 лет ведущая ассоциация профессиональных оценщиков США неоднократно отмечала, что раздел «Согласование результатов» представляет собой самое слабое звено отчетов по оценке как у студентов, так и у практикующих оценщиков. Чтобы повысить качество данного раздела, следует, как обычно, уделять основное внимание его содержанию, а не форме. Россия всегда гордилась достижениями в области математики, и здесь с советских времен сохранилась тенденция к принятию решений на основе публикуемой статистики или готовых расчетных схем (превалирование формы над содержанием). Люди часто не готовы принять самостоятельное решение или сделать заключение исходя лишь из личного опыта или мнения конкретного лица (превалирование содержания над формой).
По этим причинам оценщики в России, выполняя согласование, рассчитывают средневзвешенные показатели. Этот подход разумно использовать при представлении оценки сравнительной значимости каждого метода, при этом, однако, не должно возникать впечатления, что это эмпирический процесс, основанный только на вычислениях. Любая величина окончательной оценки является результатом всестороннего изучения всех факторов стоимости и квалифицированного суждения оценщика.
Успешное согласование
Раздел согласования является последним шансом оценщика продемонстрировать свою способность принять в расчет все факторы, не ограничиваясь одними цифрами, и предоставить клиенту продуманный и логически обоснованный анализ проблемы оценки. В;условиях складывающегося, еще незрелого рынка, который мы сейчас имеем в России, по сравнению с гораздо более устоявшимися рынками США и Европы, клиенты более зависимы от суждения оценщика и его понимания рыночной специфики.
Заключения оценщиков, умеющих провести грамотное согласование значений стоимости, будут пользоваться гораздо большим доверием со стороны клиентов. Клиенты таких оценщиков будут доверять ответам на поставленные ими вопросы и будут уверены, что их оценщик оказал им действительно полезные услуги.
|
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (22.04.2009)
|
| Просмотров: 1324
| Рейтинг: 5.0/2 |
|
|
