|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Данные – где их взять?
Данные – где их взять?
Оценщики и другие специалисты в области недвижимости, работающие на российском рынке, считают, что они находятся в невыгодном положении по сравнению со своими коллегами, работающими в других странах, из-за исторически сложившейся тенденции к закрытости и конфиденциальности сделок, что сказывается на недостатке достоверных рыночных данных. Этому есть несколько причин, уходящих корнями в ранние годы «дикого рынка», когда понятие права собственности было определено нечетко, и переход его осуществлялся с использованием запутанных схем.
Ни одно из этих утверждений не работает в условиях более развитых рынков недвижимости, где раскрытие информации оказывает влияние на повышение эффективности рынка, в результате чего выигрывают все его участники. Имея более полную информацию о рыночных сделках, участники рынка в целом подвергаются меньшему риску и могут действовать более уверенно. Как следствие, растет активность кредитных организаций, в частности, увеличиваются лимиты выдаваемых кредитов; покупатели чувствуют себя информированными и могут действовать более жестко, продавцы реагируют на это более адекватно, стремясь ускорить сделку, а оценщики получают возможность выполнить более надежный и лучше поддающийся проверке анализ.
В России едва ли можно увидеть столь радужную картину в ближайшем будущем, но мы уже движемся в этом направлении. По мере роста количества сделок растет число деталей по этим сделкам, которые становятся известны участникам рынка недвижимости. Одним из средств получения достоверных данных о сделках в условиях развитых рынков – это службы по сбору коммерческих сведений, которые собирают и анализируют данные и предоставляют доступ к своим информационным базам на платной основе.
Где можно получить достоверные данные?
Скорее всего до сегодняшнего дня вы пользовались одним или несколькими из указанных ниже источников данных о сделках:
Сайты агентств недвижимости – предоставляемая ими обобщенная рыночная информация очень полезна в качестве исходной, но дает лишь самое общее представление о ценах на рынке продавцов и покупателей и поэтому не может использоваться для сравнения ценовых диапазонов. Данные о сделках могут излагаться с использованием разной терминологии и определений, что исключает возможность их прямого сопоставления, поэтому этим источником следует пользоваться с осторожностью и только для определения основных тенденций.
Ассоциации профессиональных оценщиков и риелторов – сбор данных об операциях на рынке может происходить как на уровне ассоциаций, в случае их заинтересованности, так и на уровне отдельных участников, обменивающихся информацией с представителями других профессиональных объединений в интересах коллег и рынка в целом.
Участники сделок – возможность использования этого источника определяется наличием личных связей. Такая информация может быть вполне надежной, но, как всегда, требует подтверждения из нескольких источников.
Коллеги-оценщики и контрагенты – эта объединенная группа может включать как тех, так и других, но для уточнения деталей каждой сделки и проверки данных необходимо обращаться к дополнительным источникам.
Сообщения в прессе – это общедоступные источники информации, и каждый оценщик должен иметь в своем арсенале программу активного поиска по публикациям СМИ, с помощью которой он отслеживает поступающую информацию. Лучшими примерами этого источника данных о сделках служат журнал Commercial Real Estate и его Интернет-сайт, а также Newsletter Impress Media.
Коммерческие услуги
Теперь к этому списку можно добавить и услуги по коммерческому сбору данных по российскому рынку, распространяемых по подписке. Первый пример подобной услуги в России – компания «Ко-Инвест», основанная в начале 1990-х и предоставляющая подробную информацию об изменениях в стоимости строительных работ (www.coinvest.ru). Полезные и надежные сведения, полученные из этого источника, использовались при применении различных методов оценки в рамках затратного подхода. Сейчас «Ко-Инвест» совместно с R.S. Means (www.rsmeans.com) издает российскую версию своего известного справочника «Укрупненные показатели стоимости строительства» и бюллетень Construction Market Intelligence Russia на английском языке.
В Интернете есть и другие сайты, содержащие информацию о коммерческих сделках, интересную для российских пользователей (например, www.rway.ru, www.mosrealt.info). Большинство из них размещают информацию бесплатно. Ценность информации, предлагаемой тем или иным ресурсом, варьируется в зависимости от специфики запроса. По мере развития рынка недвижимости ожидается рост числа подобных сайтов.
Примером более комплексного источника данных о сделках с доходной недвижимостью является компания Real Capital Analytics (www.rcanalytics.com), принесшая в Россию свой восьмилетний опыт в сфере сбора, анализа и предоставления онлайнового доступа к проверенным рыночным данным.
Real Capital Analytics (RCA)
На эту услугу может подписаться любой желающий. Сюда входят аналитические отчеты о состоянии рынка, карты с указанием расположения объектов и краткое описание компаний – наиболее активных участников рынка. База данных содержит сведения о примерно 35 тысячах сделок, заключенных в 2007 году в 75 странах. В описании услуг говорится следующее: «Каждая сделка тщательно планируется, стандартизируется и проверяется нашими специалистами строго в соответствии с методикой и с применением средств контроля качества. Каждая сделка проверяется в среднем двумя или более квалифицированными сотрудниками на основе как минимум трех независимых источников. RCA также стремится собрать информацию о всех сторонах сделки, включая покупателя, продавца, партнеров по совместной деятельности, консультантов, кредитующие организации и брокеров».
База данных по России, охватывающая текущий календарный год, включает свыше 100 сделок, в т. ч. 33 в Москве и 37 в Санкт-Петербурге. Представлены 36 торговых объектов, 18 объектов офисной недвижимости (включая вторую очередь бизнес-центра «Дукат» в Москве) и 10 гостиниц. Удобной функцией является указатель, который по вашему выбору мгновенно выдает первую десятку покупателей, продавцов или рынков по крупнейшим регионам мира. В таблице ниже приводится первая по активности четверка в Европе на момент написания этой статьи. Из аналитического отчета на сайте видно, что, по сравнению с Бразилией, Индией и Китаем, у России отмечается самый низкий процент сделок по продаже земли и самый высокий процент операций с объектами, включающими неотделимые улучшения (80%). Самым востребованным видом недвижимости были офисы, а форвардные контракты на покупку площадей в строящихся объектах составили 30% от всех операций текущего года (в долларовом выражении).
Все источники данных
При условии корректной интерпретации данные, полученные по коммерческой подписке, и сопровождающий их анализ могут помочь оценщикам, решающим практические задачи в условиях рынка, в понимании текущей ситуации и перспектив его развития. Главное преимущество – она дает более широкое видение ситуации за счет доступа к глобальным информационным ресурсам, поскольку изменения на рынках капитала других стран все более влияют на характер сделок в России.
Но оценщику необходимо иметь доступ ко всем имеющимся данным, поэтому следует также развивать и поддерживать прямые источники рыночной информации для получения более полной картины. Как всегда, оценщик обязан оперировать информацией того же уровня, что и информация, используемая другими участниками данного рынка. По мере выхода в свет новых доступных покупателям и продавцам онлайновых источников информации профессиональные оценщики должны немедленно брать их на вооружение.
Источник: http://www.cre.ru |
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (22.04.2009)
|
| Просмотров: 1428
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
