|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Будівельна фікція, або "Золотий квадрат"
Будівництво - одна з найбільших постраждалих галузей вітчизняної економіки. Але не варто їм співчувати. Це ті власники забудовників, девелоперів, які зводили житло для населення з 150%-200% прибутковості. У той же час їхні покупці, з бідних і "середніх" класів, влізали в кабальні банківські кредитні угоди. Виплачуючи при цьому практично все, що заробили. Як говорять, аби не самим пожити, а щоб дітям залишилося. Але казка має свій кінець. Півроку тому ярдові стріли фатального стрільця зруйнували кришталевий замок так само швидко, як він і зводився. Цією статтею INTV починає серію публікацій, присвячених ринку нерухомості.
Обвал на ринку прогнозувався ще роки два тому, але "диво" сталося тільки наприкінці минулого року. Практично весь 2008 рік експерти прогнозували, що ціни ось-ось обваляться. Забудовники і девелопери (компанії, що концентрують капітал на будівництво, - основні гравці ринку), маючи в своєму розпорядженні розгалужену мережу ЗМІ, всіма правдамі і неправдами підтримували ціни, які не мали більше потенціалу до зростання. Але крах прийшов. І зачепив він не тільки забудовників, але більшою мірою звичайних людей. Гроші, які так довго збирали, або важкою працею здобуті кредити доводиться продовжувати обслуговувати в банківських установах, але будинки при цьому не споруджуються.
Що ж завадило такому успішному колись бізнесу? Більшість учасників ринку зводили нові будинки за рахунок кредитів, взятих у населення або банків. Виходить, будинок, який тільки готували до здачі в експлуатацію, будували за рахунок грошей, залучених для спорудження нового будинку. Але ланцюжок забудовників-аферистів повинен був коли-небудь розвалитися. Такий час настав наприкінці минулого року. І тим, хто вклався в нові будинки, не поталанило. Крах пішов стрімко. Будинки припинили зводити, ціни, як на первинному, так і на вторинному ринках нерухомості, поповзли вниз. Настав час "відкладеного попиту", але за всіма законами і він не зміг стимулювати галузь.
Ціни продовжують падати. За даними порталу Realt.ua, із 26 червня по 3 липня вторинний ринок нерухомості Києва на однокімнатні квартири показав зниження на 1,1%, до $2 129,2 за кв.м. Середня ціна на двокімнатні квартири знизилася на 1,4%, до $2 193,5 за кв. м., на трикімнатні - на 0,6%, до $2 309,5 за кв.м.
Первинний ринок показує деяке підвищення цін, але це всього лише невеликий "приріст" у порівнянні з минулим падінням. За той же період первинний ринок видав середню ціну на однокімнатні квартири з підвищенням на 1%, до 14 486,0 грн. за кв.м.
Ціна на двокімнатні квартири на первинному ринку столиці підвищилася на 0,8%, до 17 105,2 грн. за кв. м., на трикімнатні - на 1,4% до 17 186,6 грн. за кв.м.
Не варто думати, що готові квартири в Києві продовжують користуватися попитом. Досить пройтися по районах новобудов у темний час доби, щоб упевнитися, наскільки це помилкова думка. Тільки споруджені будинки горять обжитими кімнатами не більше, ніж на 15%. Це сувора правда, до якої потрібно звикати. Навіть у готових будинках забудовник, який зазнає збитків, не згодний знижувати ціну, щоб не упустити свій гешефт. Це означає, що "подушка ліквідності" у забудовника є, але ніхто з них не збирається упускати навіть копійку, щоб не втратити прибуток. Такі будинки супроводжуватимуть рядового українця ще дуже довго. Багато необжитих будинків і багато бездомних людей.
Проте девелопери і забудовники продовжують боротися за свій прибуток. Консалтингова компанія SV Development прогнозує досягнення цінового дна на ринку житла аж у вересні. "Те, що ми прогнозуємо - цінове дно у вересні. Воно відбудеться", - сказав провідний фахівець відділу маркетингу SV Development Сергій Костецький. Він зазначив, що компанія вже констатувала дно, коли б не період стагнації влітку. У середньому в червні-серпні зниження досягне 1-5%/місяць.
За словами фахівця, з вересня збільшиться пропозиція і попит, що може призвести до деякого подорожчання - порядку 5%. Невелике зростання, яке можна спостерігати вже зараз, відбувається лише внаслідок зняття з продажів дешевших квартир. Можна припустити, що житло, яке користується найбільшим попитом, просто зняли з продажів до "сприятливіших" умов. Але навіть Костецький зауважив, що якого-небудь стрімкого зростання до кінця 2010 року чекати не варто.
Але закони ринку безжальні. Якщо забудовник знижує ціни на квартири більш, ніж у 2 рази, то компанія цей об'єкт недобудує і її можна вважати банкротом.
Тим часом бездомне населення і надалі відчуває гостру потребу у побудованому, але недоступному житлі. Комітет Верховної Ради з питань будівництва, містобудування, житлово-комунального господарства і регіональної політики прогнозує дефіцит житла на первинному ринку нерухомості в 2011 році. "У нас якщо не в 2010, то в 2011 точно буде величезний дефіцит житла. Особливо на первинному ринку", - сказав заступник голови комітету, депутат від фракції Блоку Юлії Тимошенко Юрій Сербін.
Усупереч інтересам забудовників, інформація про зміни цін на житло для них не така позитивна. Союз фахівців з нерухомості прогнозує у вересні-листопаді зниження цін на вторинному ринку житлової нерухомості ще на 3-6%. "Восени найімовірніше буде ще одна хвиля спаду, десь порядку на 1-2% в місяць по різних сегментах", - говорить президент союзу Олександр Рубанов. За його словами, стабілізація ринку відбуватиметься не раніше березня-серпня 2010 року, і лише у вересні 2010 року ринок уже зможе показувати позитивну динаміку. І навіть після цього значного зростання чекати не варто.
Із усього видно, що цінове дно на ринку, про яке говорять багато експертів, ще не досягнуто. Підтверджує це і те, що за минулий період 2009 року кількість ріелторських компаній, які обслуговують ринок, у Києві скоротилася в 17-20 разів - до 60-70, а по Україні в цілому - в 10 разів - до 500.
Але поки дійде до діла, простий українець залишається біля розбитого корита. З одного боку ми маємо безліч добудованого, але не реалізованого житла, з іншого - армію бездомних українців, які прагнуть знайти дах над головою. Допомоги в цьому можна чекати лише від держави.
|
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (07.07.2009)
|
| Просмотров: 804
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
