Консалтинговая компания "Vitis"

 

Наш опыт работает на Вас

Главная

О компании

Новости

Деятельность

Публикации

Контакты

Звоните нам по телефону (063) 379-1363

Меню сайта
Вход на сайт
Категория
Аналитика
Обучение
Недвижимость
Земля
Общие вопросы оценки
Оценка судов
оценка месторождений
Финансовый анализ
Законодательство
Оценка НМА
Реклама


Главная » Статьи » Оценка » Аналитика

Пять основных ошибок или недостатков в отчетах по оценке недвижимости
Пять основных ошибок или недостатков в отчетах по оценке недвижимости

Цель данной статьи – показать, как отчеты отечественных оценщиков выглядят с точки зрения их пользователей – опытных клиентов и к каким последствиям ведут их недостатки. Хотя мы обсуждаем здесь отчеты по оценке объектов коммерческой недвижимости, аналогичные недостатки можно найти в отчетах по оценке бизнеса и других специализированных активов. Большинство оценочных отчетов выполняется в связи со сделками купли-продажи, залогового кредитования, или при подготовке финансовой отчетности по стандартам МСФО. В каждом из этих случаев предполагается оценка рыночной стоимости. Стандарты содержат определения и других видов стоимости, но в этой статье мы обсуждаем отчеты по оценке рыночной стоимости. При анализе ошибок профессионалы группируют их по нескольким различным типам, но мы в этом материале остановимся на пяти наиболее, на наш взгляд, существенных, характерных для российских отчетов об оценке недвижимости.

1. Анализ оценщика не соответствует определению рыночной стоимости

В отчетах по оценке рыночной стоимости оценщики всегда приводят ее стандартное определение, однако в ходе оценки далеко не всегда его придерживаются. Напомним, что при оценке рыночной стоимости оценщику нужно точно описать права владельца на оцениваемый объект и ответить на вопрос: сколько заплатил бы за здание типичный независимый покупатель, если бы объект был выставлен в свободную продажу на данном рынке недвижимости. Рыночный принцип состоит в том, что покупатели после приобретения действуют с целью получить наибольшую выгоду от эксплуатации объекта доходным способом. Такой способ может не совпадать с текущим использованием объекта или с намерениями заказчика. Распространенной ошибкой является оценка объекта на базе его текущего использования, а не наиболее доходного в практике рынка. В результате оценивается не рыночная стоимость объекта, поскольку оценщик исходит из способа использования, отличного от наиболее эффективного.

2. В стоимости объекта не выделены стоимость земли и зданий

Выделение стоимости земли и строения в стоимости объекта может быть требованием цели оценки, так и применяемого метода (как, например, в затратном подходе). Часто оценщики упускают требования выделить стоимость прав на землю при оценке недвижимости. Если на участке расположено несколько зданий, оценщики испытывают трудности при определении площади, относимой к каждому зданию в отдельности. Еще большие трудности возникают, когда оцениваются части здания – встроенные помещения, где права на землю неявно входят в состав объектов.

Очень часто эти трудности объясняются отсутствием документально подтвержденных границ земельного участка. Однако без такого анализа величина полученной рыночной стоимости не может быть признана достоверной.

3. Отсутствие данных о состоянии рынка и об объектах сравнения

Большинство отчетов содержит оценку текущей рыночной стоимости, но анализ рынка, как и основанная на нем информация, остаются слабым звеном. Не существует надежных источников информации о совершаемых на нашем рынке сделках. В конечном итоге отчет должен предоставлять адекватную оценку ситуации, а анализ – демонстрировать убедительную связь с оценочным заключением, сделанным экспертом-оценщиком.

4. Согласование результатов трех подходов к оценке по выполняется механически

Результаты оценки, полученные тремя разными подходами, часто согласуются чисто механически, без анализа того, насколько каждый подход соответствует наблюдаемому положению объекта на рынке с учетом его тенденций. К этой же группе ошибок относится отсутствие объяснений значительного расхождения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Анализ заменяется арифметическими операциями (расчетом среднего или взвешенного среднего), что никак не объясняет, почему такое взвешивание рационально. Это ведет к тому, что заключение о стоимости остается необоснованным.

5. Отчет об оценке не оформлен как документ независимой экспертизы

Излагая обоснованное заключение о стоимости, оценщик обязан также представить отчет как экспертное заключение, выполненное без влияния других людей или обстоятельств, в применении к объекту с определенными свойствами, на дату, определенную в отчете. Это заключение в общем виде известно как «cертификат оценки». Отчет об оценке должен содержать не только заключение о величине стоимости, но также и заявления оценщика, как независимого эксперта, о том, что: «объект оценки осмотрен такого-то числа и на дату составления отчета представляет собой …»; «представленные документация и описания соответствуют состоянию объекта на дату оценки…», «оцениваемые права владения представляют собой…»; «объект используется следующим образом…», «…аналогичные объекты представлены на рынке...».

Профессиональные требования

Как мы уже отмечали выше, статистику наиболее распространенных ошибок и недостатков оценочных отчетов ведут многие профессиональные ассоциации в разных странах. Основная причина ошибок – недостаточная квалификация оценщиков и невнимание к тому, как отчет будет воспринят клиентом. В России дело обстоит сложнее – из отчетов мы видим, что ошибки оценщиков недвижимости часто имеют общую причину – не вполне сформированные рыночные отношения в сфере недвижимости. Этот фактор влияет на качество оценки и на взаимоотношения оценщика и на заказчика. В настоящее время к общим причинам, порождающим типичные ошибки, можно отнести следующие:

1. Персональные: недостаток квалификации и недостаточный опыт оценщика. 2. Недостатки профессиональной подготовки оценщиков в области рыночной экономики, финансов, налогов и управления бизнесом, что часто не позволяет оценщикам помочь клиенту адекватно определить цель оценки и вид оцениваемой стоимости. 3. Административные и общественные: многочисленные недостатки и противоречия федеральной и местной законодательной и нормативной базы в области земли, недвижимости, инженерной инфраструктуры и пр.; противоречивая позиция местных администраций, часто в большой степени определяющих практику правоприменения в области регулировании рынка земли и недвижимости.

Большинство российских оценщиков – это люди с высшим техническим или университетским образованием, способные выполнить требования достаточно сложных методик, основы которых закреплены законодательно. С другой стороны, оценщики, имеющие ограниченный опыт работы в России, часто плохо представляют реалии рынка и рыночных отношений, механизмы формирования цен, спроса и предложения.

Сочетание этих двух особенностей характерно для многих отчетов. Клиенту оценщика и его партнерам важно увидеть в отчете профессиональную характеристику объекта оценки, его свойства в сравнении с аналогами, и убедиться, что оценка обоснована именно с точки зрения участников рынка. Оценщику, как разностороннему эксперту, необходимо анализировать плюсы и минусы как местоположения объекта недвижимости (земли), так и строения, их настоящее положение на рынке и их перспективы с точки зрения доходности и цены.

Заключение

Представляя всю информацию, использованную в анализе, и излагая все аргументы и логику, использованную для выводов, с учетом состояния и тенденций рынка для согласования результатов, оценщики могут повысить качество отчетов и избежать типичных недостатков.


Категория: Аналитика | Добавил: vit (22.04.2009)
Просмотров: 2305 | Рейтинг: 0.0/0

Детальную информацию и консультацию можно получить по тел. (063) 379-1363
Мы можем оценить ВСЁ!

 
Copyright vitis-ocenka © 2008 - 2024
 
http://bibiggon.com/

оценка программ,оценка стоимости программ, оценка стоимости по,оценка стоимости сайта, оценка эффективности, методы оценки, оценка предприятия, оценка 2010, критерии оценки, оценка качества, оценка стоимости, оценка деятельности, финансовая оценка, экономическая оценка, оценка рисков, оценка риска, система оценки, оценка проекта, оценка недвижимости, оценка, vitis-ocenka, vitis-ocenka vinifera, виноград vitis-ocenka, vaccinium vitis-ocenka idaea, blanco vitis-ocenka,