|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Оценка стоимости незавершенного строительства
Оценка стоимости незавершенного строительства
Эта тема постоянно привлекает внимание наших читателей, а в период кризиса интерес к ней традиционно растет, поскольку проблемы с финансированием затрудняют окончание строительства. К тому же и состояние рынка на момент выхода объектов становится менее предсказуемым.
Оценка строящихся крупных объектов коммерческой недвижимости необходима всем участникам проекта на всех этапах строительства. Девелоперу и его кредитору нужно регулярно следить за соотношением произведенных затрат и рыночной стоимостью здания, чтобы адекватно оценивать изменяющиеся риски. Требуется такая оценка и соинвесторам, и, конечно, потенциальным покупателям.
Если рыночная стоимость построенного объекта в достаточной степени превышает совокупные затраты на строительство – инвестиционный проект успешен. Если же наоборот, затраты выше рыночной стоимости объекта, то проект неудачен и все вложения неоправданны с финансовой точки зрения. Это правило распространяется на все стадии строительства объектов доходной недвижимости. Оценивать рыночную (или инвестиционную) стоимость можно на любом этапе проекта – от момента получения незастроенного земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию и далее в течение всего периода владения. Состав оцениваемых прав также варьируется в широких пределах – от права аренды участка для проведения изыскательских работ до права собственности на функционирующий объект доходной недвижимости.
Крупные коммерческие объекты строятся в России, как правило, на муниципальной земле, реже – на государственной или частной. По ходу реализации проекта права застройщика существенно возрастают. На начальной стадии это, как правило, права на аренду участка, проведение изысканий и проектирование. После получения технических условий, согласования проектной документации и получения разрешения на строительство пакет прав застройщика значительно увеличивается, и рыночная стоимость этого пакета также возрастает. Эта стоимость может быть реализована в сделке по приобретению компании-застройщика (ее акций или долей участия), поскольку по действующему в России порядку вся исходно-разрешительная документация оформляется на конкретного застройщика и не может быть предметом сделки сама по себе.
Рынок «незавершенных проектов на ранней стадии строительства» в России достаточно развит: такие объекты предлагаются как «участки под застройку с оформленной проектной документацией».
После начала работ на стройплощадке, когда аренда участка оформлена «на период строительства», а труд проектировщиков, рабочих и инженеров превращает стройматериалы в объект недвижимости, у застройщика появляется возможность оформить и даже зарегистрировать незавершенный объект (например, свайное поле, фундамент или каркас здания) как объект недвижимости. Впрочем, зарегистрирован незавершенный объект или нет, его рыночную стоимость можно определить в любом случае.
Технически оценка незавершенного объекта коммерческой недвижимости не представляет особых проблем для профессионального оценщика. Здесь стандартно применяются три основных подхода – затратный, доходный и рыночных сравнений. Однако есть и специфические трудности.
В затратном подходе, как показывает практика, оценщики испытывают трудности при оценке рыночной стоимости прав на землю. Оценка прибыли предпринимателя-застройщика, которую получают на основе данных рынка, тоже нередко вызывает затруднения.
В методе рыночных сравнений зачастую сложность составляет поиск сделок купли-продажи недостроенных объектов, аналогичных оцениваемому, и проданных на той же стадии строительства. Эта проблема возникает на любом, даже достаточно развитом рынке.
В доходном методе – это прогноз финансовых потоков. Здесь важно как можно более точно сделать прогноз оставшихся затрат на строительство, определить сроки его завершения и ввода объекта в эксплуатацию. Необходимо также выполнить надежный прогноз потенциальных доходов от эксплуатации будущего объекта. Особое внимание оценщик должен уделить обоснованию ставки дисконта (требуемой среднегодовой доходности инвестора в данном проекте), используемой при расчете текущей рыночной стоимости объекта. Данные рынка показывают, что для каждой стадии строительства действует своя ставка дисконта, значение которой снижается по ходу строительства, поскольку после завершения каждого этапа снижается неопределенность и, соответственно, снижаются риски инвестора и потенциальных покупателей. Оценщик должен хорошо представлять состояние и перспективы рынка, на котором будет функционировать строящийся объект, чтобы правильно оценить все расчетные составляющие при применении доходного подхода.
При оценке рыночной стоимости объекты недвижимости оцениваются без учета заемных средств, то есть так, как если бы они строились на собственные средства застройщика. Однако ожидаемая цена в сделке купли-продажи объекта зависит от состояния финансового рынка и условий предоставления кредитных средств. Поэтому в расчетах по доходному методу важно учитывать условия финансирования. Изменение кредитных ставок и объемов доступных заемных средств (что наблюдается сейчас на рынке в условиях финансового кризиса) могут существенно изменить рыночную цену незавершенного объекта.
На приведенном рисунке показан типичный график роста стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства с начала реализации проекта. Чтобы подробнее проиллюстрировать процесс, мы выбрали для примера участок земли сельскохозяйственного назначения для строительства на нем многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с хорошими перспективами создания рыночной стоимости.
Проект незавершенного строительства имеет стоимость только в том случае, если у него есть перспектива превратиться в объект доходной недвижимости. Вот почему оценщику в самом начале работы важно установить соответствие предполагаемого использования будущего объекта адекватному спросу на рынке. Если речь идет о создании инвестором нетипичного или еще не представленного на данном рынке проекта, возможно, следует оценивать его инвестиционную, а не рыночную стоимость (см. CRE № 4, 2004, № 5, 2008).
В любом случае существенной особенностью оценки незавершенного проекта является включение в отчет подробных указаний оценщика о текущем состоянии объекта оценки, об используемых им предположениях о физических характеристиках будущего объекта, об ожидаемых затратах и сроках завершения строительства, об ожидаемых доходах от эксплуатации будущего здания. Общепринятые стандарты оценки гласят: отчет не должен вводить читателя в заблуждение, поэтому оценщик должен подробно перечислить все установленные факты, а также все предположения, использованные им при оценке, в особенности прогнозы рыночных условий и описание характеристик будущего объекта. Оценивая рыночную стоимость строящегося объекта, оценщик должен определить, соответствуют ли планы и намерения застройщика практике рынка. Если предположения и намерения заказчика, по мнению оценщика, не соответствуют практике рынка, речь может идти об оценке инвестиционной деятельности, а не о рыночной стоимости объекта.
Оценка инвестиционной деятельности в современных условиях настолько важна, что две комиссии по Международным стандартам финансовой отчетности недавно рекомендовали систематически учитывать инвестиционные проекты в стадии строительства по их рыночной стоимости. (IFRIC Decision dated November 2006 on IAS 16 – Item 3: Revaluation of investment properties under construction). Оценщики, выполняющие оценку стоимости активов для целей отчетности по стандартам МСФО, должны уделять особое внимание указаниям, содержащимся в этом документе, и уметь оценивать рыночную стоимость объектов доходной недвижимости на любой стадии строительства.
|
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (22.04.2009)
|
| Просмотров: 2375
| Рейтинг: 5.0/1 |
|
|
