В результате оценки стоимости методами затратного, сравнительного и доходного подхода, оценщик получает три результата:
- стоимость объекта оценки, полученную в результате расчетов методами затратного подхода;
- стоимость объекта оценки, рассчитанную методами сравнительного подхода;
- стоимость объекта оценки, рассчитанную в результате использования методов доходного подхода.
Согласно Закону «об оценочной деятельности» и Постановлению Правительства «об утверждении стандартов оценки» результатом оценки должна быть итоговая величина стоимости, т.е. единая или, другими словами, согласованная, на основании трёх различных стоимостей, полученных в рамках трех подходов.
«Итоговая величина стоимости объекта оценки» – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
«Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».
Таким образом, согласно законодательству, оценщику необходимо обоснованно обобщить полученные результаты расчетов стоимости.
«Оценщик при определении расчетной величины стоимости должен представить обоснование использованных методов оценки и продемонстрировать определенный способ взвешивания с относительными вероятностями при согласовании разницы в результатах… Окончательная величина стоимости будет зависеть от следующих факторов:
- принятой базы оценки;
- всей имеющейся информации на дату оценки;
- использованных методов оценки»
В практике оценочной деятельности обобщение (иными словами – согласование) стоимости, осуществляется в основном экспертным путем, что позволяет, по желанию заказчика оценки или самого оценщика, произвольно менять итоговую (согласованную) стоимость.
Вышесказанное подтверждается следующей цитатой: «Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика».
Получается, что с одной стороны многие авторы пишут о необходимости достоверного и обоснованного согласования итоговой величины стоимости объекта оценки, а с другой стороны говорят, что согласование основывается на субъективном мнении и профессиональном опыте оценщика.
Для того, что бы максимально минимизировать субъективность процесса итогового согласования стоимости необходимо проанализировать факторы, обосновывающие достоверность расчетов, и, следовательно, достоверность стоимости, полученной в результате расчетов методами в рамках того или иного подхода.
В результате проведенных исследований в ходе практической деятельности были выявлены следующие основные факторы, влияющие на достоверность расчетов стоимости и соответствие подходов:
- вид оцениваемой стоимости;
- цель оценки;
- исходная информация;
- характеристики объекта оценки.
Проанализировав вышеперечисленные факторы, влияющие на соответствие подхода и достоверность подсчета, были получены следующие более подробные критерии (факторы), влияющие на стоимость:
- вид стоимости (согласно постановлению «об утверждении стандартов оценки):
- рыночная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
- характеристики оцениваемого объекта:
- применимость подходов к различным видам неосязаемых активов;
- применимость подходов на различных стадиях жизненного цикла.
- цель оценки (многообразие возможных целей оценки не позволило проанализировать и выявить зависимость);
- исходная информация:
- полнота исходной информации, необходимой для достоверного расчета стоимости (информации достаточно для расчетов – расчет достоверен);
- достоверность (надежность) источников исходной информации (надежный источник информации – достоверность расчета высокая);
- актуальность исходной информации (соответствие информации дате оценки – повышает достоверность расчетов).
Зависимость достоверности и применимости подходов от вида стоимости
Фактор «вид стоимости» значительно влияет на достоверность расчетов методами в рамках того или иного подхода. Например, для расчета «стоимости замещения объекта оценки» единственным наиболее применимым и достоверным подходом является затратный подход, т.к. в ПП РФ №519 прописано, что стоимость замещения это сумма затрат на создание объекта. А для расчета «инвестиционной стоимости объекта оценки» – наиболее применим и достоверен «доходный подход», т.к. потенциального инвестора больше волнуют не затраты, а поток будущих доходов.
Таким образом, проанализировав все законодательно утвержденные виды стоимости, было выявлено в ходе практической деятельности, что достоверность и соответствие подходов тем или иным видам стоимости распределилось, как показано в таблице 1.
Таблица 1. Процентное значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости
Вид стоимости |
Значение соответствия и
достоверности подхода, % |
Сумма,% |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Рыночная стоимость |
40 |
50 |
10 |
100 |
Стоимость с ограниченным рынком |
30 |
30 |
40 |
100 |
Стоимость замещения |
0 |
0 |
100 |
100 |
Стоимость воспроизводства |
0 |
0 |
100 |
100 |
Стоимость при
существующем использовании |
70 |
0 |
30 |
100 |
Инвестиционная стоимость |
100 |
0 |
0 |
100 |
Стоимость для налогообложения |
0 |
0 |
100 |
100 |
Ликвидационная стоимость |
20 |
60 |
20 |
100 |
Утилизационная стоимость |
0 |
10 |
90 |
100 |
Специальная стоимость |
33,333 |
33,333 |
33,333 |
100 |
Распределение весовых долей, соответственно вышеприведенной таблице, отображено в таблице 2.
Таблица 2. Значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости в весовых долях
Вид стоимости |
Весовая доля подхода |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Рыночная стоимость |
0,4 |
0,5 |
0,1 |
Стоимость с ограниченным рынком |
0,3 |
0,3 |
0,4 |
Стоимость замещения |
0,0 |
0,0 |
1,0 |
Стоимость воспроизводства |
0,0 |
0,0 |
1,0 |
Стоимость при существующем использовании |
0,7 |
0,0 |
0,3 |
Инвестиционная стоимость |
1,0 |
0,0 |
0,0 |
Стоимость для налогообложения |
0,0 |
0,0 |
1,0 |
Ликвидационная стоимость |
0,2 |
0,6 |
0,2 |
Утилизационная стоимость |
0,0 |
0,1 |
0,9 |
Специальная стоимость |
0,33333 |
0,33333 |
0,33333 |
Зависимость достоверности и применимости подходов от характеристик оцениваемого объекта
Первой характеристикой (фактором), влияющей на соответствие и достоверность расчетов, является применимость подходов к различным видам неосязаемых активов.
Достоверность расчетов при использовании методов того или иного подхода зависит от предпочтительности. Данная зависимость отображена наглядно в таблице 3.
Таблица 3. Процентное и в долях значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемого объекта
|
Применимость подхода в зависимости от вида оцениваемого объекта |
Сумма |
Применимость |
В первую
очередь |
Во вторую
очередь |
Слабо
применим |
Значение, % |
50% |
35% |
15% |
100% |
Весовая доля |
0,5 |
0,35 |
0,15 |
1,0 |
Таким образом, если к оценке стоимости, например, патента на изобретение, наиболее применим (в первую очередь) доходный подход, то весовая доля доходного подхода в ходе согласования будет 0,5. Сравнительный подход к оценке стоимости патента на изобретение применим во вторую очередь, следовательно, весовая доля сравнительного подхода при согласовании стоимости будет составлять 0,35. Затратный подход к оценке стоимости патента на изобретение слабо применим, значит, весовая доля затратного подхода при согласовании будет составлять 0,15.
Второй характеристикой (фактором), влияющей на соответствие и достоверность расчетов, является применимость подходов на различных стадиях жизненного цикла оцениваемого объекта.
Данная зависимость рассчитана на основании практической деятельности и отображена наглядно в таблице 4.
Таблица 4. Процентное значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от стадии жизненного цикла оцениваемого объекта
Стадия жизненного цикла |
Значение соответствия и достоверности подхода, % |
Сумма,% |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
НИОКР |
3,20% |
32,30% |
64,50% |
100% |
Опытный образец |
5,60% |
11,10% |
83,30% |
100% |
Установочная партия |
30,00% |
10,00% |
60,00% |
100% |
Серийное производство |
85,70% |
9,50% |
4,80% |
100% |
Массовое производство |
50,00% |
47,50% |
2,50% |
100% |
Распределение весовых долей, соответственно вышеприведенной таблице, отображено в таблице 5.
Таблица 5. Значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от стадии жизненного цикла оцениваемого объекта в весовых долях
Стадия жизненного цикла |
Значение соответствия и достоверности подхода, в долях |
Сумма |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
НИОКР |
0,032 |
0,323 |
0,645 |
1,0 |
Опытный образец |
0,056 |
0,111 |
0,833 |
1,0 |
Установочная партия |
0,300 |
0,100 |
0,600 |
1,0 |
Серийное производство |
0,857 |
0,095 |
0,048 |
1,0 |
Массовое производство |
0,500 |
0,475 |
0,025 |
1,0 |
То есть, если оцениваемый объект находится на стадии «установочной партии» достоверность и соответствие подходов в весовых долях при итоговом согласовании стоимости распределится следующим образом:
- доходный – 0,3;
- сравнительный – 0,1;
- затратный – 0,6.
Зависимость достоверности и применимости подходов от цели оценки
Следующим фактором, влияющим на достоверность и применимость использованных методов в рамках того или иного подхода, является цель оценки.
Многообразие целей оценки не позволило выявить зависимость достоверности и применимости использованных методов, однако, данный фактор является значимым, следовательно, в ходе согласования стоимости необходимо его учитывать. Для этих целей возможно использование метода рейтинга (ранжирования) в ходе которого определяется шкала, например 10-бальная. Во время итогового согласования стоимости каждому использованному методу в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов выставляется рейтинг от 0 до 10 баллов, в зависимости от соответствия того или иного метода цели оценки на основании опыта и знаний оценщика (см. таблицу 6). Это, конечно не исключает субъективности суждения, однако, метод рейтинга (ранжирования) позволяет повысить достоверность.
Таблица 6. Рейтинг соответствия использованных методов в рамках подходов в зависимости от цели оценки
|
Подходы |
Сумма
баллов |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Баллы (по 10-ти бальной шкале) |
6 |
9 |
3 |
18 |
Следующим этапом использования метода рейтинга (ранжирования) в ходе расчета соответствия и достоверности использованных методов при итоговом согласовании стоимости является расчет весовой доли. Весовая доля рассчитывается путем деления рейтинга (количества баллов) подхода на общее количество баллов по трем подходам (см. таблицу 7).
Таблица 7. Расчет весовой доли использованных методов в рамках подходов в зависимости от цели оценки
|
Подходы |
Сумма |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Баллы (по 10-ти бальной шкале) |
6 |
9 |
3 |
18 |
Расчет весовой доли |
6/18 |
9/18 |
3/18 |
18/18 |
Весовая доля |
0,333 |
0,500 |
0,167 |
1,0 |
Весовая доля (в процентах) |
33,33% |
50,00% |
16,67% |
100,00% |
Зависимость достоверности и применимости подходов от исходной информации, использованной при расчетах
Все три фактора (полнота, достоверность, актуальность) исходной информации значительно влияют на достоверность и применимость использованных методов в рамках подходов. Различные объемы исходной информации, многообразие источников информации и различные степени актуальности не позволили выявить прямой зависимости между степенями полноты, достоверности и актуальности и их зависимости в ходе итогового согласования, однако, учет данных факторов необходим при итоговом согласовании стоимости. В связи с этим анализ данных факторов осуществляется методом рейтинга (ранжирования) по аналогии с фактором «цель оценки».
Во-первых, определяется шкала, например 10-ти бальная. Далее, при итоговом согласовании стоимости, каждому использованному методу в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов по каждому из трех факторов (полнота, достоверность, актуальность исходной информации) выставляется рейтинг от 0 до 10 баллов, в зависимости от исходной информации использованной в ходе расчетов тем или иным методом на основании опыта и знаний оценщика (см. таблицу 8).
Таблица 8. Рейтинг соответствия использованных методов в рамках подходов в зависимости от исходной информации
Фактор исходной информации |
Рейтинг подходов |
Сумма
баллов |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Полнота информации |
7 |
6 |
9 |
22 |
Достоверность источника |
8 |
4 |
6 |
18 |
Актуальность информации |
5 |
9 |
2 |
16 |
Следующим этапом использования метода рейтинга (ранжирования) является расчет весовой доли. Весовая доля рассчитывается путем деления рейтинга по каждому фактору (количества баллов) подхода на общее количество баллов по трем подходам по каждому фактору (см. таблицу 9).
Расчет весовой доли использованных методов в рамках подходов в зависимости от исходной информации
Фактор исходной информации |
Рейтинг подходов |
Сумма |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Полнота информации |
7 |
6 |
9 |
22 |
Достоверность источника |
8 |
4 |
6 |
18 |
Актуальность информации |
5 |
9 |
2 |
16 |
|
Расчет весовой доли полноты информации |
7/22 |
6/22 |
9/22 |
22/22 |
Расчет весовой доли достоверности источника |
8/18 |
4/18 |
6/18 |
18/18 |
Расчет весовой доли актуальности информации |
5/16 |
9/16 |
2/16 |
16/16 |
|
Весовая доля полноты информации |
0,318 |
0,273 |
0,409 |
1,0 |
Весовая доля достоверности источника |
0,445 |
0,222 |
0,333 |
1,0 |
Весовая доля актуальности информации |
0,313 |
0,562 |
0,125 |
1,0 |
|
Весовая доля полноты информации (в процентах) |
31,82% |
27,27% |
40,91% |
100% |
Весовая доля достоверности источника (в процентах) |
44,45% |
22,22% |
33,33% |
100% |
Весовая доля актуальности информации (в процентах) |
31,25% |
56,25% |
12,50% |
100% |
Проанализировав все вышеперечисленные факторы, получается несколько значений весов, по подходам, например, как это отображено в таблице 10. В этой же таблице приводится расчет итоговой весовой доли по подходам (без учета значимости факторов).
Таблица 10. Расчет итоговой весовой доли подходов по всем факторам
Факторы согласования |
Весовая доля подхода |
Сумма |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
Вид стоимости |
0,4 |
0,5 |
0,1 |
1,0 |
Вид объекта оценки |
0,5 |
0,35 |
0,15 |
1,0 |
Стадия жизненного цикла |
0,3 |
0,1 |
0,6 |
1,0 |
Цель оценки |
0,333 |
0,500 |
0,167 |
1,0 |
Полнота исходной информации |
0,318 |
0,273 |
0,409 |
1,0 |
Достоверность источников исходной информации |
0,445 |
0,222 |
0,333 |
1,0 |
Актуальность исходной информации |
0,313 |
0,562 |
0,125 |
1,0 |
|
Итого сумма весовых долей по подходу |
2,609 |
2,507 |
1,884 |
7 |
Расчет итоговой весовой доли подхода |
2,609/7 |
2,507/7 |
1,884/7 |
7/7 |
Итоговая весовая доля подхода |
0,3727 |
0,3582 |
0,2691 |
1,0 |
Итоговая весовая доля подхода (в процентах) |
37,27% |
35,82% |
26,91% |
100% |
Таким образом, в ходе итогового согласования стоимости, основанного на факторном анализе, достоверность итоговой величины стоимости оцениваемого объекта обосновывается анализом ключевых факторов.
Для повышения достоверности итогового согласования на основе анализа вышеприведенных факторов существует возможность присвоения факторам различной значимости. Это позволяет придавать ключевым факторам (например, фактору «вид оцениваемой стоимости») более значимую величину в ходе расчета итоговой весовой доли, что реализовано в нижеследующей таблице 11.
Таблица 11. Факторная модель итогового согласования стоимости
Факторы |
Подходы |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
|
Применимость подхода к оценке данного типа неосязаемых активов (1 - наиболее применим, 2 - во вторую очередь, 3 - слабо применим) |
2 |
1 |
3 |
Баллы из |
10 |
3,50 |
5,00 |
1,50 |
|
Стадия жизненного цикла продукции с использованием неосязаемого актива (1 - на стадии НИОКР, 2 - опытный образец, 3 - установочная пратия, 4 - серийное производство, 5 - массовое производство) |
5 |
Баллы из |
10 |
5,00 |
4,75 |
0,25 |
|
Применимость подхода в зависимости от вида оцениваемой стоимости (1 - рыночная стоимость, 2 - стоимость с ограниченным рынком, 3 - стоимость замещения, 4 - стоимость воспроизводства, 5 - стоимость при существующем использовании, 6 - инвестиционная стоимость, 7 - стоимость для налогообложения, 8 - ликвидационная стоимость, 9 - утилизационная стоимость, 10 - специальная стоимость) |
1 |
Баллы из |
10 |
4,00 |
5,00 |
1,00 |
|
Рейтинг полноты исходной информации для использования метода по подходам (10 - вся необходимая информация была предоставлена, 0 - недостаточно исходной информации) |
4 |
9 |
4 |
Баллы из |
10 |
2,35 |
5,29 |
2,35 |
|
Рейтинг достоверности источников информации используемой для расчетов по подходам (10 - достоверный, например, государственный, источник; 0 - ненадежный источник) |
4 |
8 |
4 |
Баллы из |
10 |
2,50 |
5,00 |
2,50 |
|
Рейтинг актуальности информации используемой для расчетов по подходам (10 - вся исходная информация имеется на дату оценки, 0 - используемая информация не актуальна на дату оценки) |
6 |
9 |
6 |
Баллы из |
10 |
2,86 |
4,29 |
2,86 |
|
Рейтинг соответствия цели оценки по подходам (10 - подход максимально соответствует цели оценки, 0 - подход не соответствует цели оценки) |
1 |
10 |
1 |
Баллы из |
10 |
0,83 |
8,33 |
0,83 |
|
Количество баллов |
70 |
21,04 |
37,66 |
11,29 |
Весовая доля подхода |
|
0,30 |
0,54 |
0,16 |
|
Стоимость, полученная в рамках подхода |
1000 |
1200 |
800 |
Вклад подхода в итоговую стоимость |
300,62 |
645,65 |
129,07 |
|
Согласованная стоимость |
1075,34 |
Вышеприведенная таблица позволяет изменять значимость каждого фактора путем изменения количества баллов по каждому фактору (чем больше баллов – тем больше значимость фактора).
Все вышеперечисленные факторы на наш взгляд значительно влияют на итоговую стоимость, однако не являются исчерпывающими.
Предлагаемая нами «Факторная модель итогового согласования стоимости» носит базовый характер, т.к. оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов всегда носит индивидуальный характер, в связи с чем конечный пользователь модели может расширять число анализируемых факторов с целью повышения достоверности расчета весовой доли подходов.
Так же, хотелось бы отметить, что использование данной модели представляется целесообразным и эффективным в существующих условиях развития рынка оценочной деятельности РФ, и, к тому же, не требует значительных финансовых и трудовых ресурсов.
|
