|
Меню сайта |
|
 |
|
Вход на сайт |
|
|
|
|
Категория |
|
|
|
Реклама |
 |
|
|
Метод инвестиционной группы: расчет ставки дисконтирования на основе данных о рыночных заемных средствах
Метод инвестиционной группы: расчет ставки дисконтирования на основе данных о рыночных заемных средствах
На заре оценочной деятельности расчет ставки дисконтирования или ее использование в рамках доходного подхода не представляли труда. Дисконтирование не применялось. Временные рамки, в которых функционировал рынок, составляли от одного года до трех лет максимум, и самым большим спросом пользовались такие методы, как прямая капитализация и чистые рентные мультипликаторы.
По мере того, как после 2000 года инвестиционные горизонты стали расширяться и инвесторы начали рассматривать вопрос об инвестициях на сроки, превышающие три года, наиболее искушенные покупатели и продавцы перешли к использованию метода дисконтированных денежных потоков (ДДП). В настоящее время для определения соответствующей цены сделки участники рынка дисконтируют будущие денежные потоки, и оценщики справедливо придерживаются того же подхода.
Доходный подход и обоснование ставки дисконтирования
С учетом преобладающего применения данного метода участниками рынка и соответствующей нехватки реального объема сравнительных данных по сделкам купли-продажи доходный подход стал во многих случаях единственным подходом, используемым оценщиками коммерческой недвижимости. Основным параметром доходного подхода является применяемая ставка дисконтирования. В данной статье рассматривается новый инструмент расчета этой ставки на основе имеющейся рыночной информации.
Ставка дисконтирования – это годовая норма доходности (норма прибыли), ожидаемая типичными инвесторами от объекта оценки. Оценщикам необходимо на основании имеющихся рыночных данных рассчитать соответствующую ставку дисконтирования и применить ее к будущим денежным потокам, прогнозируемым для каждого конкретного объекта оценки. Некоторые оценщики не предоставляют никакого обоснования или объяснения применяемой ставке дисконтирования, что, безусловно, неприемлемо.
Начиная с 2000 года, большинство оценщиков использует лишь два способа обоснования своего заключения об уровне ставки дисконтирования и объяснения порядка ее расчета:
Метод, при котором за основу берется норма доходности, равная ставке процента по безрисковым вложениям (суверенные облигации), к которой затем прибавляются надбавки за риск, отражающие вид недвижимости, конъюнктуру рынка и прочие факторы, влияющие на объект оценки.
Метод, основанный на информации, почерпнутой из рыночных источников: из интернет-сайтов, посвященных недвижимости, из контактов с инвесторами, от инвестиционных аналитиков, из опросов покупателей и продавцов. Чтобы полученная информация была сопоставима, ее необходимо должным образом скорректировать. У одного инвестора норма доходности может учитывать влияние долговых инструментов (левередж), в то время как другой инвестор рассчитывает этот показатель применительно только к долевым инвестициям. Такие показатели несопоставимы.
Роль заемных средств
В настоящее время меняющиеся рыночные условия предоставляют нам еще один возможный источник оценки соответствующей ставки дисконтирования применительно к доходным видам недвижимости: метод инвестиционной группы, в результате применения которого рассчитывается средневзвешенная стоимость заемного и собственного капитала (WACC). В те времена, когда доступность заемных средств была менее предсказуема, а ставки и условия их привлечения носили более случайный характер, из сочетания желаемых уровней доходности невозможно было получить репрезентативные данные о норме доходности. В результате улучшения с 2005 года деловой конъюнктуры на рынке появились существенные объемы средств, предоставляемых в заем по конкурентоспособным ставкам для приобретения объектов недвижимости.
Не считая текущей (хочется верить – временной) нехватки кредитных ресурсов на рынке недвижимости, в России теперь считается обычным (фактически ожидаемым) финансировать крупную коммерческую недвижимость частично за счет собственных, а частично за счет привлеченных средств. Взвешенное соотношение норм доходности, ожидаемых кредиторами и долевыми инвесторами на рынке, может достоверно отразить годовую норму доходности (Yo), применимую в процессе дисконтирования денежных потоков.
Компоненты
Компонентами, используемыми при расчете, являются следующие годовые нормы доходности:
YM = норма доходности по ипотеке (или процентная ставка),
YE = норма доходности собственных средств (учитывает влияние привлечения заемных средств на денежные потоки долевого инвестора).
Наряду с этими ставками в расчете используются относительные доли 100%-ной стоимости, которую каждая сторона получила бы от типичной сделки финансирования объекта оценки на рыночных условиях на дату оцeнки. Данные соотношения определяют результат расчета «средневзвешенной стоимости капитала» (WACC).
Формула будет выглядеть следующим образом:
Yo = (% заемных средств x YM) + (% собственных средств x YE).
В настоящее время применительно к финансированию высококачественных объектов коммерческой недвижимости в России типично такое соотношение заемных и собственных средств, при котором на заемные средства приходится 70%, а на собственные – 30%. В таблице приводится пример расчета ставки дисконтирования.
Данная методика может также применяться при расчете общей ставки капитализации (Ro) для использования в рамках метода прямой капитализации; для этого необходимо изменить компоненты формулы, включив туда доходность капитала. При этом для заемных средств необходимо использовать ипотечную константу (отношение годовой суммы выплат по долгам к общей сумме ипотечного кредита = RM). В отношении собственных средств применяется ставка капитализации собственных средств (годовой дивиденд по акциям, поделенный на общую сумму долевых инвестиций = RE).
Полезный инструмент
На рынке, характеризующемся таким количеством переменных величин и подверженном таким стремительным изменениям, как в России, оценщикам необходимо использовать все имеющиеся инструменты для достоверного определения и оценки стоимости. Как было отмечено выше, меняющийся рынок может предоставить в распоряжение оценщиков дополнительные, ранее не применяемые, инструменты. Это произошло при переходе от прямой капитализации к ДДП; это снова произошло, когда наличие достаточного количества заемных средств предоставило в наше распоряжение метод инвестиционной группы, или метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC). Независимо от названия, данный инструмент является полезным пополнением «арсенала» оценщиков, стремящихся подкрепить свои расчеты ставки дисконтирования прямыми рыночными обоснованиями.
|
| Категория: Аналитика | Добавил: vit (22.04.2009)
|
| Просмотров: 1978
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
