Нынешний сценарий кризиса отнюдь не нов. Нечто подобное было и в старой Одессе: в мгновение ока в городе появлялись сотни домов, а потом наступала многолетняя пауза. Владельцы сначала строили, а уже потом думали, как оприходовать жилье. Впервые «домовая горячка» постучалась в двери одесситов на рубеже 30-х и 40-х годов ХIХ века. Тогда как раз началось массовое строительство многоквартирных домов, сдаваемых в аренду. Там охотно селились новоприбывшие купцы, чиновники и военные, у которых не было средств для покупки частного дома. Своего максимума строительство «высоток» достигло в 1845-1850 годах, когда было возведено более 500 домов (под домом тогда считали секцию).

Затем фортуна на время отвернулась от Одессы. Внешняя торговля сильно пострадала в ходе Крымской войны, изменилась ситуация на мировом рынке зерна. На протяжении 50-60-х годов в городе почти не строили, хотя население продолжало расти. За это время сформировалась новая элита, на смену греческим купцам пришли еврейские, а смекалистых итальянцев и говорливых французов сменили русские, поляки и украинцы. Они не претендовали на роскошные особняки, но вполне могли позволить себе квартиру на 10-12 комнат в доме от модного архитектора.
Строительство ожило в 70-х и, если не считать бума в 1875 году, проходило довольно вяло. Продолжительный подъем начался в 1887 году и продолжился до 1894-го. Страшно подумать — всего за 8 лет в центре города была построена почти четверть многоквартирных домов (половина из них — в 1887 и 1893 годах). Особенно активно осваивались окраины, где оставалось много усадеб. Так, на маленькой Княжеской появилось 11 новых домов, а на Малой Арнаутской — более тридцати. 
Застройщиками выступали частные лица, в основном купцы, судовладельцы и промышленники. С жильем в Одессе было туго, а потому сдача недвижимости в аренду сулила хорошую и, главное, надежную прибыль. С большой охотой заводили доходные дома вдовы успешных коммерсантов, которые при всем желании не могли бы продолжить дело своих мужей. Так сохранили и приумножили свое состояние мадам Абомелик, Толстая, Новикова, Кац, Вальтух, Серебренникова и многие другие отнюдь не простые одесситки.

Жуковского 17

Больше всего доходных домов принадлежало богатейшим семействам Анатра, Маврокордато и Ралли. Как правило, это роскошные здания с элитарными квартирами по несколько сот метров, роскошными залами и 4-метровыми потолками. Строились они на лучших улицах города — Пушкинской, Дерибасовской, Екатерининской, Еврейской. Советская власть превратила их в отличнейшие коммуналки.
Строительный бум сменился спадом в 1895-1898 годах. За все это время было построено меньше, чем за один 1894 год. Кризис наступил потому, что застройщики ориентировались в основном на средний класс, предлагая ему, как правило, самые заурядные квартиры по дорогой цене. Дело было выгодным и в состоянии эйфории (1893 год был рекордным за всю историю Одессы) предприниматели «прошляпили» момент, когда квартир стало слишком много.

Поколение модерна Новосельского 64

Следующий пик пришелся на 1899-1903 год и «обломился» мировым экономическим кризисом, за которым последовала революция 1905-го и фиаско Одессы в торговой войне с Николаевом и Херсоном. В 1910-1914 годах темпы строительства были такими же, как и в начале 90-х. Новых домов возводили меньше, зато они были гораздо больше, не уступая по размерам более поздним «сталинкам». В то же время, наконец наладилось «социальное» строительство, которым занимались религиозные и национальные общины, в основном еврейские. Стали массово появляться дома приказчиков, банкиров и членов различных сообществ. Впервые за 100 лет город стал расти не только ввысь, но и вширь. Появились кварталы вдоль Среднефонтанской и Пироговской, а также коттеджные поселки «Самопомощь» на 4-5-й ст. Фонтана и «Согласие» на Кривой Балке. Налицо было оздоровление рынка недвижимости и его направленность на разные слои общества. Впрочем, мировая война, революция и гражданская круто изменили естественный ход событий. Но это уже совсем другая история.

Поколение 90-х самое многочисленное в Одесской архитектуре

Немного статистики:
Из числа ныне существующих дореволюционных домов в центре города (нами было учтено 1040 домов) в различные годы было построено:

1900-1916 22,5%
1890-1899 22,8%
1880-1889 13,5%
1870-1879 7,4%
1860-1869 1,1%
1850-1859 5,3%
1840-1849 16,3%
1830-1839 6,2%
1800-1829 4,9%
Средний возраст дореволюционного дома в центре города составляет 133 года.