|
37. Звіт про експертну грошову
оцінку земельної ділянки. Порядок його складання та затвердження.
В цілому, процедура експертної грошової оцінки
земельної ділянки передбачає два етапи: підготовчий етап, який передує
проведенню оцінки земельної ділянки; сама процедура експертної грошової оцінки.
За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
складається звіт (ст.20 Закону „Про оцінку землі”)
Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді
письмового документа - звіту про оцінку, - що містить висновок про вартість
об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної
нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.
Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики
експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531.
Типова структура звіту включає наступні розділи:
1.
Загальні положення.
2.
Характеристика об'єкту оцінки.
3.
Обґрунтування підходів і вибір методів оцінки.
4.
Визначення (розрахунок) вартості об'єкту оцінки.
5.
Додатки.
У загальних положеннях визначаються та
описуються:
-
підстава для проведення оцінки (як
правило, вказується договір і завдання на проведення оцінки даного об'єкту,
ліцензія на право виконання даного виду робіт, сертифікати, що підтверджують
рівень кваліфікації оцінювача);
-
мста роботи, об'єкт оцінки і вид
варі ості, який необхідно визначити, а також області застосування оцінки і дату
оцінки;
-
юридичний опис об'єкту, тобто
ідентифікується об'єкт оцінки з точки зору належності та складу прав на нього
або його частини, обтяження, обмеження та сервітути;
-
основні положення
нормативно-правової та методичної бази оцінки;
-
зміст і джерела отримання вихідних
даних для проведення оцінки, а також проводиться їх аналіз з погляду
достовірності, об'єктивності, репрезентативності та достатності для застосування
методичних підходів, методів та оціночних процедур.
В цьому ж розділі описуються допущення та
обмеження, прийняті при проведенні роботи з оцінки, а також умови використання
звіту.
Окремо в розділі наводиться інформація щодо рівня
компетентності оцінювачів, обґрунтування необхідності залучення інших фахівців,
кола питань, що виходять за рамки компетенції оцінювачів і за яку вони не несуть
відповідальності.
У кінці розділу наводиться інформація про дату
обстеження об'єкту оцінки, збір і обробку вихідних даних, проведення розрахунків
і складання звіту про оцінку, а також термін дії звіту.
У розділі „Характеристика об'єкту оцінки",
відображаються:
-
загальні відомості про населений
пункт;
-
характеристика району розташовує
об'єкту оцінки;
-
опис земельної ділянки;
-
опис земельних поліпшень;
-
аналіз найбільш ефективного
використання об'єкту оцінки.
Загальні відомості про населений пункт включають:
географічні, соціальні та економічні дані про населений пункт, його місце в
системах розселення і виробництва, характер землекористування та рівень
облаштування території, характеристику стану ринку нерухомості, зміни рівня
попиту і пропонування залежно від економічної активності населення, рівня його
зайнятості та доходів.
Характеристика району розташовує об'єкту оцінки
містить опис його місцеположення в плані міста (віддаленість від центру міста,
інших центрів тяжіння), входження в певну функціональну зону із зазначенням
дозволених видів використання.
Опис земельної ділянки включає детальну
характеристику місцеположення; розмір і форму ділянки; інженерно-геологічну,
гідрогеологічну, топографічну, екологічну характеристики; характер забудови;
наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізації,
електропостачання,
газопостачання); шляхів сполучення; сусідніх
землекористувань; сервітутів і планувальних обмежень.
Опис земельних поліпшень включає характеристику
всіх будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці, а саме: тип будівель
і споруд, їх призначення, об'ємно-планувальні, конструктивні характеристики і
матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху, технічний стан, група
капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітально
ремонту, первинна і залишкова вартість. Також наводяться дані про інженерну
підготовку і благоустрій території.
На підставі аналізу зазначеної вище інформації
(загальні відомості про населений пункт, характеристика району розташовує
об'єкту оцінки, опис земельної ділянки, опис земельних поліпшень), а також
ринкових даних щодо продажу, оренди, рівня доходності подібних об'єктів тощо,
оцінювач визначає найбільш ефективне використання земельної ділянки.
У розділі „Обґрунтування підходів і вибір
методів оцінки" розкривається зміст загальноприйнятих підходів до оцінки
земельної власності: зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок,
капіталізації чистого операційного або рентного доходу, врахування витрат на
земельні поліпшення. В розділі висвітлюються основні принципи, що лежать в
основі кожного підходу, необхідні умови для його використання, а також методи і
техніка розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його рамках.
В додатки до звіту поміщаються всі вихідні
дані, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки, викладені в
тексті звіту:
-
копії документів, що посвідчують
права на земельну ділянку, будівлі, споруди і їх частини;
-
ситуаційний план і план земельної
ділянки (із зазначенням об'єктів сервітуту і зон розповсюдження планувальних
обмежень);
-
технічний паспорт земельної
ділянки; фотографії об'єкту оцінки;
-
копії ліцензії на право виконання
оціночної діяльності юридичної особи та кваліфікаційних сертифікатів оцінювачів.
Звіт підписується експертом та керівником
юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і
скріплюється печаткою цієї особи.
Рецензування звіту про експертну грошову оцінку
земельних ділянок здійснюється відповідно до законодавства.
Відповідно до Порядку проведення експертної
грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему України від
9 січня 2003 р. № 2 термін дії звіту складає один рік від дати оцінки.
Нравится
| 
