37. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Порядок його складання та затвердження.
В цілому, процедура експертної грошової оцінки земельної ділянки передбачає два етапи: підготовчий етап, який передує проведенню оцінки земельної ділянки; сама процедура експертної грошової оцінки. За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (ст.20 Закону „Про оцінку землі”)
Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, - що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.
Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531.
Типова структура звіту включає наступні розділи:
1. Загальні положення.
2. Характеристика об'єкту оцінки.
3. Обґрунтування підходів і вибір методів оцінки.
4. Визначення (розрахунок) вартості об'єкту оцінки.
5. Додатки.
У загальних положеннях визначаються та описуються:
- підстава для проведення оцінки (як правило, вказується договір і завдання на проведення оцінки даного об'єкту, ліцензія на право виконання даного виду робіт, сертифікати, що підтверджують рівень кваліфікації оцінювача);
- мста роботи, об'єкт оцінки і вид варі ості, який необхідно визначити, а також області застосування оцінки і дату оцінки;
- юридичний опис об'єкту, тобто ідентифікується об'єкт оцінки з точки зору належності та складу прав на нього або його частини, обтяження, обмеження та сервітути;
- основні положення нормативно-правової та методичної бази оцінки;
- зміст і джерела отримання вихідних даних для проведення оцінки, а також проводиться їх аналіз з погляду достовірності, об'єктивності, репрезентативності та достатності для застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур.
В цьому ж розділі описуються допущення та обмеження, прийняті при проведенні роботи з оцінки, а також умови використання звіту.
Окремо в розділі наводиться інформація щодо рівня компетентності оцінювачів, обґрунтування необхідності залучення інших фахівців, кола питань, що виходять за рамки компетенції оцінювачів і за яку вони не несуть відповідальності.
У кінці розділу наводиться інформація про дату обстеження об'єкту оцінки, збір і обробку вихідних даних, проведення розрахунків і складання звіту про оцінку, а також термін дії звіту.
У розділі „Характеристика об'єкту оцінки", відображаються:
- загальні відомості про населений пункт;
- характеристика району розташовує об'єкту оцінки;
- опис земельної ділянки;
- опис земельних поліпшень;
- аналіз найбільш ефективного використання об'єкту оцінки.
Загальні відомості про населений пункт включають: географічні, соціальні та економічні дані про населений пункт, його місце в системах розселення і виробництва, характер землекористування та рівень облаштування території, характеристику стану ринку нерухомості, зміни рівня попиту і пропонування залежно від економічної активності населення, рівня його зайнятості та доходів.
Характеристика району розташовує об'єкту оцінки містить опис його місцеположення в плані міста (віддаленість від центру міста, інших центрів тяжіння), входження в певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання.
Опис земельної ділянки включає детальну характеристику місцеположення; розмір і форму ділянки; інженерно-геологічну, гідрогеологічну, топографічну, екологічну характеристики; характер забудови; наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізації, електропостачання,
газопостачання); шляхів сполучення; сусідніх землекористувань; сервітутів і планувальних обмежень.
Опис земельних поліпшень включає характеристику всіх будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці, а саме: тип будівель і споруд, їх призначення, об'ємно-планувальні, конструктивні характеристики і матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху, технічний стан, група капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітально ремонту, первинна і залишкова вартість. Також наводяться дані про інженерну підготовку і благоустрій території.
На підставі аналізу зазначеної вище інформації (загальні відомості про населений пункт, характеристика району розташовує об'єкту оцінки, опис земельної ділянки, опис земельних поліпшень), а також ринкових даних щодо продажу, оренди, рівня доходності подібних об'єктів тощо, оцінювач визначає найбільш ефективне використання земельної ділянки.
У розділі „Обґрунтування підходів і вибір методів оцінки" розкривається зміст загальноприйнятих підходів до оцінки земельної власності: зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, капіталізації чистого операційного або рентного доходу, врахування витрат на земельні поліпшення. В розділі висвітлюються основні принципи, що лежать в основі кожного підходу, необхідні умови для його використання, а також методи і техніка розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його рамках.
В додатки до звіту поміщаються всі вихідні дані, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки, викладені в тексті звіту:
- копії документів, що посвідчують права на земельну ділянку, будівлі, споруди і їх частини;
- ситуаційний план і план земельної ділянки (із зазначенням об'єктів сервітуту і зон розповсюдження планувальних обмежень);
- технічний паспорт земельної ділянки; фотографії об'єкту оцінки;
- копії ліцензії на право виконання оціночної діяльності юридичної особи та кваліфікаційних сертифікатів оцінювачів.
Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.
Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюється відповідно до законодавства.
Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему України від 9 січня 2003 р. № 2 термін дії звіту складає один рік від дати оцінки.
