121. Поняття про індексацію вартості будівель і споруд.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.

Основним компонентом, який великою мірою впливає на загальну вартість витрат, пов'язаних з облаштуванням земельної ділянки, є витрати на земельні поліпшення.

У практиці оціночної діяльності таку вартість визначають як вартість відтворення або вартість заміщення подібних поліпшень з урахуванням усіх видів зносу: фізичного, функціонального та економічного (зовнішнього).

В умовах України часто використовують варіант методу витрат, що базується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди) та врахуванні її фізичної й функціональної придатності.

Відновна вартість - це розрахункова вартість будівництва, яку обчислюють у поточних цінах на дату оцінки об'єкта, що відповідає об'ємно-планувальним характеристикам оцінюваної споруди, з урахуванням застосування чинних на момент оцінки норм і сучасних будівельних конструкцій.

Для перерахунку цін базового року в ціни на дату оцінки застосовуються відповідні коефіцієнти (індекси), що встановлюються Держбудом для визначення вартості будівництва, яке здійснюється на території України, а також помісячні індекси інфляції щодо періодів, для яких зазначені індекси ще не встановлено.

При визначенні відновної вартості враховують індекси зміни цін у будівництві (подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату тощо). При цьому використовують таку формулу:

де: В_ВБ – базова ціна;

 К_У – коефіцієнт подорожчання (69-84);

 К_Р – ринковий коефіцієнт для розрахунку договірних цін;

 К_інфл – коефіцієнт інфляції.

 

Базову ціну (В_ВБ) беруть із збірників УПВВ (ціна 1969 p.).

Індекс переходу від цін 1969 року до цін 1984 року (К_У ) встановлюють відповідно до постанови Держбуду СРСР "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будов" від 11.05.83 №94 та постанови Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.89 № 142 "Перевідні коефіцієнти балансової вартості будинків, побудованих до введення з 01.01.84 р. нових кошторисних цін".

Ринковий коефіцієнт (К_Р) підвищення вартості будівництва порівняно з базовою вартістю будівельно-монтажних робіт у цінах 1984 року на початок року проведення оцінки регламентується відповідними листами Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України (Держбуд України). Так, перехід від цін 1984 року до цін на початок 2006 року здійснювався згідно з листом Держбуду України від 06.02.2006 № 10/8-114.

Коефіцієнт інфляції (К_інфл) розраховують як добуток помісячних індексів інфляції від останніх офіційних даних про індекси зміни нартості будівельно-монтажних робіт до дати оцінки земельної ділянки.