121. Поняття про індексацію
вартості будівель і споруд.
При оцінці забудованих земельних ділянок
визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат,
пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах
земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш
ефективного використання.
Зазначені витрати складаються з витрат на
відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на
знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум
компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з
проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.
Основним компонентом, який великою мірою впливає
на загальну вартість витрат, пов'язаних з облаштуванням земельної ділянки, є
витрати на земельні поліпшення.
У практиці оціночної діяльності таку вартість
визначають як вартість відтворення або вартість заміщення подібних поліпшень з
урахуванням усіх видів зносу: фізичного, функціонального та економічного
(зовнішнього).
В умовах України часто використовують варіант
методу витрат, що базується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди)
та врахуванні її фізичної й функціональної придатності.
Відновна вартість - це розрахункова вартість
будівництва, яку обчислюють у поточних цінах на дату оцінки об'єкта, що
відповідає об'ємно-планувальним характеристикам оцінюваної споруди, з
урахуванням застосування чинних на момент оцінки норм і сучасних будівельних
конструкцій.
Для перерахунку цін базового року в ціни на дату
оцінки застосовуються відповідні коефіцієнти (індекси), що встановлюються
Держбудом для визначення вартості будівництва, яке здійснюється на території
України, а також помісячні індекси інфляції щодо періодів, для яких зазначені
індекси ще не встановлено.
При визначенні відновної вартості враховують
індекси зміни цін у будівництві (подорожчання будівельних матеріалів, збільшення
відрахувань на зарплату тощо). При цьому використовують таку формулу:
де: ВВБ – базова ціна;
КУ – коефіцієнт подорожчання
(69-84);
КР – ринковий коефіцієнт для
розрахунку договірних цін;
Кінфл – коефіцієнт
інфляції.
Базову ціну (ВВБ) беруть із збірників
УПВВ (ціна 1969 p.).
Індекс переходу від цін 1969 року до цін 1984
року (КУ ) встановлюють відповідно до постанови Держбуду СРСР "Про
затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і
територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних
розрахунків (зведених кошторисів) будов" від 11.05.83 №94 та постанови Ради
Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.89 № 142 "Перевідні коефіцієнти
балансової вартості будинків, побудованих до введення з 01.01.84 р. нових
кошторисних цін".
Ринковий коефіцієнт (КР) підвищення
вартості будівництва порівняно з базовою вартістю будівельно-монтажних робіт у
цінах 1984 року на початок року проведення оцінки регламентується відповідними
листами Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального
господарства України (Держбуд України). Так, перехід від цін 1984 року до цін на
початок 2006 року здійснювався згідно з листом Держбуду України від 06.02.2006 №
10/8-114.
Коефіцієнт інфляції (Кінфл)
розраховують як добуток помісячних індексів інфляції від останніх офіційних
даних про індекси зміни нартості будівельно-монтажних робіт до дати оцінки
земельної ділянки.
Нравится
|