А. Н. Фоменко Еще раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика
Вопрос об анализе наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объектов оценки обсуждался на сайте «Appraiser» не однократно. Иногда его просто называют наиболее эффективное использование (НЭИ), поскольку наилучшее использование подразумевает наличие критерия такого использования, которым является наибольшая эффективность. Получается, что ННЭИ - «масло масляное». Я же хочу поставить крамольный с точки зрения теории оценки вопрос: а зачем нужно обязательно проводить анализ НЭИ при оценке? Может быть, теория заблуждается, требуя это? С тем, что для оборудования и транспортных средств НЭИ не нужно, теория вроде бы согласна. Действительно наиболее эффективно их использовать по прямому назначению. Например, гвозди удобнее забивать молотком, а не зонтиком. Да и от того, что кто-то использует компьютер или автомобиль для получения дохода (зарабатывания денег), они не становятся дороже, по сравнению с теми, которые используются для личных нужд. Тут как бы все ясно. Другое дело недвижимость. Тут вынь и положь НЭИ. Как известно, недвижимость состоит из двух частей: земли и улучшений. Первая из них вечна и не подвержена износу. Улучшения не вечны и подвержены изменениям и периодической замене. Принято считать, что рыночное поведение участников рынка диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости [см. например, 1 (стр. 124…136)]. Следовательно, инвестиционная деятельность со временем должна приводить к тому, что в среднем все земельные участки будут стремиться использовать в соответствии с НЭИ, создавая соответствующие улучшения. Если исходить из НЭИ, то на текущий момент в среднем весь центр города должен быть застроен исключительно офисами или торговыми центрами. Однако этот процесс носит вероятностный характер и может занять продолжительное время, например, лет 100. А оценка делается с учетом обозримого периода, да и приоритеты со временем неизбежно будут меняться. Если предположить, что вдруг в одночасье центр города станет сплошь офисным и торговым, то не станет ли НЭИ снос зданий и разбивка парков и скверов. В Москве уже слышны мнения о прекращении строительства офисов в центральной части города. Прежде, чем задавать конкретные вопросы, ответы на которые должны либо убедить, что без анализа НЭИ нельзя в оценке, либо подтвердить сомнения о его целесообразности, позволю себе рассказать небольшую сказку, похожую на быль. И так сказка, похожая на быль. Приходит Заказчик к Оценщику и говорит, что у него в хорошем месте есть старый двух этажный нежилой дом, условно говоря «халупа». Хочет он узнать, сколько стоит этот дом и за сколько можно сдать его в аренду под офис. Как положено, заключили договор и Оценщик приступил к работе. Перво-наперво, оценщик стал анализировать НЭИ земельного участка как незастроенного. Выяснил, что если застроить участок современным 24 этажным офисным зданием, под названием «небоскреб», то земля будет просто золотая. Проанализировал НЭИ земельного участка, как застроенного и пришел к выводу, что здание старое, не современное и вполне пойдет под снос. Ну, дальше как положено, сравнительный подход – аналоги небоскребы, доходный тоже в соответствии с НЭИ. А вот на счет применения затратного подхода задумался. Если оценить как «небоскреб», то проблем с согласованием подходов не будет. Однако, возникает вопрос, как быть с идентификацией объекта и определением количественных и качественных характеристик. Да и где взять конкретные конструктивные особенности планируемого «небоскреба». Если же оценить как «халупу», то придется от результатов затратного отказываться. Решил все-таки как «халупу», а то вообще упоминания о реальном объекте оценки в отчете не останется. После согласования сравнительного и доходного подходов, вычел, как водится, затраты на строительство и получил очень приличную стоимость. Далее ставка аренды. Опять проблема, что сдавать в аренду: объекты, использованные в сравнительном и доходном подходах, или объект, рассчитанный в затратном подходе. Все-таки решил, что «халупу». Через коэффициент капитализации и стоимость затратного подхода получил ставку аренды. С этим и пошел к Заказчику. Заказчик изучил отчет, и спрашивает, а что цена моей «халупы» и цена «небоскреба» сопоставимы? Оценщик отвечает: «Конечно, если вы снесете «халупу» и построите «небоскреб», то будет так, как я посчитал». «Но я не хочу заниматься строительством» - ответил Заказчик. «А почему ставка аренды не как у «небоскреба»? Почему Вы не посчитали стоимость моего конкретного здания? Значит, условия договора не выполнили»! Видит Оценщик, плохи дела, и давай убеждать Заказчика: «Дурачок, своего счастья не понимаешь. Продай «халупу» по цене «небоскреба» и купи 2 других «халупы» в другом месте». В общем, убедил Заказчика. Забросил Заказчик мысль об аренде, маркетингом занялся. Ну думает, от инвесторов отбоя не будет. Не знал он, правда, что сосед – владелец такой же «халупы» у другого Оценщика оценку заказал. Тот Оценщик покруче оказался. Предложил построить «небоскреб» в 48 этажей. Еще дороже получился объект. Ну, а третьему соседу, третий Оценщик предложил построить «торговый центр». Вот и получилось, что на продажу выставлена целая улица одинаковых «халуп» и все по разной цене. Забеспокоился наш Заказчик, но тут появился долгожданный Инвестор. А, поскольку у нашего Заказчика цена продажи ниже других оказалась, то Инвестор сразу к нему. Начал вникать и задавать вопросы: «У Вас аренда земли заканчивается через год, как быть?». «Нет проблем» - отвечает Заказчик: «Продлим или в собственность переоформим». «А как быть с разрешением на строительство?». «То же нет проблем, Оценщик посчитал, значит можно». «Давайте все-таки в муниципалитет сходим» - говорит Инвестор: «Уточним». Сходили и выяснили. По градостроительным планам запланировано: через год, как закончится аренда земли, все «халупы» под снос для расширения проезжей части улицы. Возрадовался Заказчик, теперь муниципалитет заплатит ему то, что Оценщик насчитал и Инвестора искать не нужно. Но ему объяснили, что земля не его и за нее круглый нуль он получит. Стоимость «Халупы» рассчитают по УПВС с износом 50-60%. Можно пытаться обратиться в суд насчет упущенной выгоды или морального ущерба, но это, как правило, бесполезно. Тогда Заказчик обратился к Оценщику с претензией. А тот говорит, что действовал по теории оценки. Ну а то, что в законе об оценочной деятельности и стандартах оценки об этом ничего не сказано, то это неважно, так поступают все оценщики. В общем, чуть не отлучил Заказчик Оценщика от профессии в соответствии с новым законодательством, но в компенсационный фонд СРО все-таки заглянул. С тех пор Оценщик взял за правило, интересоваться у Заказчика, собирается ли он сносить здание или заниматься его реконструкцией. Если нет, то при анализе НЭИ всеми правдами и неправдами стал обосновывать, что только текущее использование соответствует НЭИ. Больше подобных проблем у Оценщика с Заказчиками не возникало. Вот и сказке конец. А далее вопросы. 1. Почему такой принцип как НЭИ не нашел отражения в Законе об оценочной деятельности и Стандартах оценки (обязательных к применению), да и в новых ФСО не включен в состав обязательных требований к оценке.? 2. Анализ НЭИ, который проводит Оценщик, по существу представляет собой инвестиционный проект, выполненный на примитивном уровне. Не факт, что при тщательной проработке инвестиционного проекта, выводы будут такие же, как у Оценщика. Каждый из оценщиков решает задачу НЭИ по-своему, а значит, моделирует поведение конкретного Инвестора. Следовательно, определяемая стоимость в этом случае не рыночная, а инвестиционная. Тогда почему, при оценке рыночной стоимости конкретного объекта, по которой тот может быть отчужден на свободном рынке, эта стоимость заменяется инвестиционной? 3. Выбранный вариант НЭИ земельного участка имеет большое количество практических решений. Например, офисное здание потенциально может иметь разную этажность. Как правило, чем больше этажность, тем выше доходность и, следовательно, эффективность использования земельного участка. Существует ли предел фантазиям оценщика при проведении анализа НЭИ? 4. В Законе об оценочной деятельности, в статье 5 «Объекты оценки» на первом месте стоит – вещь. Применительно к недвижимости определение рыночной стоимости вещи означает определение стоимости права собственности на конкретный объект при отсутствии каких-либо обременений. Принцип НЭИ, рассмотренный в «сказке», вынуждает оценивать другую вещь, что прямо нарушает статью 11 этого закона, которая гласит: « Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение». Разве это не так, ведь по существу оценивается придуманный объект, а не тот, который есть в действительности? 5. Как в этом случае быть с затратным подходом. Оценивать то, что нафантазировал Оценщик при анализе НЭИ или все-таки реальное здание? 6. Как быть с определением рыночной ставки аренды, определять, что дает НЭИ или для реального здания? 7. Что делать Оценщику в случае, если Заказчик предъявит претензии как описано выше.
В заключении хочу обратить внимание на то, что авторы переводных книг, например [2], достаточно аккуратно обращаются с принципом НЭИ. Предлагают использовать их исключительно при определении рыночной стоимости незастроенных земельных участков [2 (стр. 24, 270…287)]. Следовательно, расширительное толкование необходимости применения принципа НЭИ возникло в России [см. например, 3 (стр. 25…26)]. Причины этого вероятнее всего кроются в том, что в момент становления оценочной деятельности в России, рынок недвижимости был в зачаточном состоянии. В этих условиях наиболее эффективно использовался затратный подход к оценке. Затратный подход предполагает суммирование стоимости незастроенной земли и стоимости ее улучшений. Поскольку к незастроенному земельному участку должен применяться принцип НЭИ, то возникло очевидное противоречие, так как имеющиеся улучшения, в большинстве случаев, не соответствуют НЭИ для земли. Выход из этого противоречия был найден путем распространения принципа НЭИ и на застроенный участок.
По моему мнению, принцип НЭИ может или должен применяться при определении рыночной стоимости незастроенного участка, с целью реализации наиболее эффективного инвестиционного проекта. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в виде застроенного участка, необходимо определять рыночную стоимость конкретного объекта оценки в текущем использовании и состоянии. При этом, в затратном подходе должна определяться рыночная стоимость незастроенного земельного участка в существующем использовании, даже если оно не является оптимальным. Если же оцениваемый объект предлагается к реконструкции, то на этапе выбора инвестиционного проекта, безусловно, необходим подробный анализ возможных направлений его будущего использования и выбор наилучшего. Если же реконструкция или строительство уже начаты, то, по крайней мере, смешно выглядит Оценщик, обосновавший другое НЭИ для этого объекта, который прошел все необходимые согласования. Дискуссионным остается вопрос: как быть с помещениями свободного назначения и нежилыми помещениями первых этажей многоэтажных здании в городах. Очень часто изменить их назначение можно с помощью косметического ремонта без перепланировки, стоимость которого мала, по сравнению со стоимостью объекта недвижимости или величиной арендной платы за период действия договора. По-видимому, выход в таких случаях может быть следующим. Необходимо просто сравнить ставки аренды для таких помещений (без излишних фантазий) и, если другое использование более доходно, то поставить в известность Заказчика. А далее прислушаться к его мнению, поскольку в данном случае и Заказчик и Оценщик моделируют возможное поведение разных инвесторов. Но мнение Заказчика, как потенциального Инвестора, имеет приоритет, поскольку именно он оплачивает услугу по оценке вполне конкретного объекта и лучше Оценщика знает окружающую обстановку. Например, не исключено, что объект оценки окружают низко рентабельные магазины и за углом находится гипермаркет, а Оценщик предлагает еще одно торговое помещение.
Подводя итог вышеизложенному можно сделать следующие выводы. 1. Анализ НЭИ целесообразно проводить, если оценка проводится для целей девелопмента или реконструкции при разработке инвестиционного проекта и бизнес-плана. 2. В иных случаях оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение анализа НЭИ не целесообразно, поскольку нет необходимости превращать каждую оценку в инвестиционный проект, так как это сосем другие трудозатраты на оценку. В 99 случаях из 100, реальные сделки с объектами недвижимости совершаются с целью их дальнейшего использования в текущем состоянии. Например, компаниям и фирмам, бизнес которых отличается от строительного, необходимы офисные помещения для работы. Причем, офисы им нужны сегодня, а не через год или два, которые необходимы для реконструкции. Квартиры приобретаются для банального проживания, а не для разрушения с целью построить что-нибудь другое. 3. При проведении любой оценки во главе угла должен стоять вопрос, что нужно Заказчику от оценки (не в плане получения цифры, а в плане задач и целей оценки), ибо он оплачивает вполне конкретную услугу.
Автор отдает себе отчет, что существуют и другие мнения по данному вопросу. Поэтому считает полезным и целесообразным обсудить его.
