Консалтинговая компания "Vitis"

 

Наш опыт работает на Вас

Главная

О компании

Новости

Деятельность

Публикации

Контакты

Звоните нам по телефону (063) 379-1363

Меню сайта
Вход на сайт
Логин:
Пароль:
Категория
Аналитика
Обучение
Недвижимость
Земля
Общие вопросы оценки
Оценка судов
оценка месторождений
Финансовый анализ
Законодательство
Оценка НМА
Реклама


Главная » Статьи » Оценка » Аналитика

Недвижимость в 2011 году. Время реалистов

Потепления на рынке недвижимости Украины в 2011 году ждать можно и нужно. Правда, не в привычном понимании слова. Все игроки, от крупнейших застройщиков, серьезных агентств недвижимости и до покупателей хотят простых и понятных правил. Рынок должен работать, квартиры должны продаваться и покупаться, в общем, процесс должен быть виден. Пока же он буксует, запутавшись в реальных и придуманных ценах и не в силах разглядеть перспективы. Это продолжается достаточно долго, но в ближайшие несколько месяцев закончится.

Причина неизбежных изменений на рынке в том, что стагнация никого не устраивает. С одной стороны потенциальные покупатели уже есть, но они предпочитают выждать. И правильно делают – анализ показывает, что в перспективе возможно не только снижение цен процентов на тридцать, но и резкий разрыв между стоимостью нового и старого жилья. Он существует и сейчас, но в условиях, когда новой недвижимости мало, те же хрущевки на вторичном рынке удерживают позиции, близко не стоявшие с реальными. И эта ситуация будет разрушена двумя ударами.

Первый – в 2011 году будет введено в эксплуатацию приличное количество нового жилья. Преимущественно в Киеве и областных центрах, но это законодатели цен на всем украинском рынке недвижимости. И если цены в Киеве, Одессе, Донецке и Харькове падают на тридцать (к примеру) процентов, Фастов, Вышгород, Котовск, Чугуев и Мариуполь просто вынуждены следовать в русле общей тенденции. На данный момент в Украине строится более 4 тыс. объектов высотного жилого строительства и их таки сдадут. В этом заинтересованы застройщики и государство планирует помочь. Как скажется на рынке появление четырех тысяч новых высоток? В условиях и без того черезмерного предложения и минимального спроса? Скажем так, это пополнение подтолкнет рынок к серьезным решениям.

Второй удар по слабому нынешнему балансу – изменение правил застройки, резкое упрощение и сокращение всех бюрократических процедур (а значит и взяток чиновникам и депутатам). Что мы имели до сегодняшнего дня? Кто строил? Избранные. Предпочитая не заваливать рынок количеством недвижимости на продажу (технически в 21 веке это просто), а придерживая вброс квадратов, сохранять высокие цены. Есть лобби в городском совете или областной администрации – есть участки и разрешения. Понятно, что от приличных «благодарностей» это не освобождает, но конкуренции практически нет.

Кто строит в Киеве? Николай Мартыненко, Киевгорстрой, прочие, ассимилированные с властью люди и компании. В Донецке – Дирекция административных зданий – принадлежит Александру Адамову, сыну замгубернатора Бориса Адамова, ДИСК – структура Бориса Колесникова и прочие – похожие. Жилищное строительство – привилегия власти. Частного инвестора туда не пускали и близко. Официального запрета не существовало, но на практике «чужак» просто не имел шансов получить участок и разрешение. В отличие, например, от сына важного чиновника, который плевал на любые правила и нормы, застраивая зеленую зону. И узкий круг серьезных людей мог удерживать цены на высоком уровне. Кризис сломал эту цепочку, а теперь она умирает совсем.

Кабмин направил в Верховную Раду законопроект «О регулировании градостроительной деятельности». Авторы надеются, что его принятие существенно снизит непроизводительные затраты строителей — расходы на оформление многочисленных разрешений и взятки чиновникам за «решение вопроса». ? Цены на жилую недвижимость категории «обычная», то есть не эксклюзивный участок на Печерске или Подоле, скоро снизится и снизится значительно. Да и премиум-класс будет вынужден корректировать свои аппетиты.

Двух этих ударов вполне хватит, чтобы окончательно похоронить былые цены, устаревшие правила игры и сложившиеся альянсы. Но есть еще и третий фактор – философский. Стороны устали от неопределенности. Потенциальные покупатели хотят видеть работающий рынок и свои реальные возможности. Счастливые обладатели недостроев хотят их продавать. Очень, потому что долги. Владельцы вторичной недвижимости и сотрудники агентств недвижимости вынуждены подстраиваться под крупных строителей и покупателей. Плюс те, кто хочет войти в рынок и строить – благо теперь это будет проще. Им тоже нужен реальный рынок, чтобы подсчитать стоимость работ, материалов и реальную прибыль. В общем, верхи не хотят, низы не хотят и рынок не может жить по старым правилам. Как нам выйти из этой затянувшейся патовой ситуации – вопрос ближайшего времени.

Фантазировать можно много, особенно, если тешить себя иллюзиями про отложенный спрос, грядущий кредитный бум и прочими историями про аиста и Деда Мороза. Реальный выход один и мы к нему придем – коррекция цен. К этому решения придут два самых активных участника рынка недвижимости – потенциальные покупатели и крупные строительные компании. Остальные либо сразу поддержат большую общую тенденцию, либо будут позже догонять. Как это будет выглядеть? Скорее всего, не будет каких-либо собраний, меморандумов и решений. Рынку этот бред не нужен. Будет что-то вроде аукциона наоборот – его еще называют редукционном. То есть серьезные продавцы будут опускать ценовую планку до того уровня, когда рынок оживет. Первые попытки уже делаются.

В октябре одна из крупных (то есть законодатель правил и цен) строительных компаний провела первый в Украине редукцион недвижимости. Это как бы аукцион наоборот, когда квартира выставляется по максимальной цене за квадратный метр, но заявляется и минимальная цена, ниже которой торга не будет. Потом цена опускается от максимальной на 50 грн. за каждый шаг. Первый согласившийся с названной ценой становится покупателем. Если же желающий на квартиру один, он получает ее по минимальной цене. По словам организаторов торгов, ментально для покупателей привычнее «сбивать» цену и таким образом влиять на процесс. Поэтому новый формат должен привлечь покупателей и поможет в продаже объектов компании. На первом редукционе были выставлены 10 объектов, шесть продались: один — после 20-минутного торга, а остальные — по объявленной минимальной цене. Я специально сейчас тут не привожу цены и районы Киева, где это происходило. Позже будут подробности, а сейчас интересна лишь экономическая универсальная формула. Цифры – из 10 выставленных объектов продали 6! И если бы не ограничивали минимальную цену – продали бы еще оставшиеся 4!

Так что – все просто. Есть потенциальная реальная цена, которая сейчас ниже средней цены предложения на рынке. Есть механизм, позволяющий эту цену нащупать. И есть желание практически все участников рынка эту цену найти, чтобы выставленный на продажу объект не висел в базе год и больше, а продавался в течение двух недель. Вопрос полугода – и мы к этому придем. Недвижимость снова станет ликвидной, купить и продать квартиру можно будет легко и быстро. А цена конкретной недвижимости – ее определит рынок.

Источник: Застрой

Категория: Аналитика | Добавил: Roger (16.02.2011)
Просмотров: 558 | Рейтинг: 0.0/0

Детальную информацию и консультацию можно получить по тел. (063) 379-1363
Мы можем оценить ВСЁ!

 
Copyright vitis-ocenka © 2008 - 2018
 
http://bibiggon.com/

оценка программ,оценка стоимости программ, оценка стоимости по,оценка стоимости сайта, оценка эффективности, методы оценки, оценка предприятия, оценка 2010, критерии оценки, оценка качества, оценка стоимости, оценка деятельности, финансовая оценка, экономическая оценка, оценка рисков, оценка риска, система оценки, оценка проекта, оценка недвижимости, оценка, vitis-ocenka, vitis-ocenka vinifera, виноград vitis-ocenka, vaccinium vitis-ocenka idaea, blanco vitis-ocenka,